Gemeente Molenlanden werkt samen met lokale marktpartijen om tot gewenste huisvesting voor arbeidsmigranten te komen

Opgekochte woningen en Camping De Put

Zoals in meer gemeenten worden in Molenlanden al jaren woningen in wijken opgekocht door huisvesters en investeerders om deze lucratief te verhuren aan arbeidsmigranten. Dit gebeurt veel vaker dan in omringende gemeenten, omdat de huizenprijzen daar hoger liggen. Het enorme tekort aan woonplekken voor arbeidsmigranten en een gebrek aan handhaving maakte Molenlanden tot een regionale ‘trekpleister’. Met de toenemende woningnood werd de situatie pijnlijk duidelijk: eigen inwoners van de gemeente visten achter het net.

Arbeidsmigratie kwam in 2019 hoog op de lokale bestuurlijke agenda te staan. Het vraagstuk kreeg vooral urgentie door de situatie op Camping De Put. Hier vreesden stacaravaneigenaren voor nieuwe buren en een gedwongen vertrek door de mogelijke komst van 100 tot 150 chalets voor arbeidsmigranten*. “Camping De Put bracht veel teweeg”, legt Lida Bode van gemeente Molenlanden uit. “Een dergelijk groot initiatief vanuit de markt werd als bedreigend ervaren door de eigenaren. Ze zochten daarom al snel de publiciteit op. Dit zorgde er voor dat de politiek van meet af aan betrokken raakte bij het vraagstuk.

Strenge eisen als reflex

Willem Weggeman van commerciële huisvester Homeflex volgde de situatie op de voet. Homeflex is actief in diverse regio’s waar arbeidsmigranten werken om huisvesting voor deze doelgroep van de grond te krijgen. Weggeman zag de reflex in Molenlanden vanuit de raad: “Zij wilde maximaal 50 arbeidsmigranten op een locatie. Daar bovenop kwamen nieuwe strengere voorwaarden, zoals de eis om op elk moment van de dag een beheerder aanwezig te laten zijn.” Weggeman concludeert: “Geen marktpartij kwam met initiatief.”

De voorwaarden bleken inderdaad niet werkbaar voor de markt. Gewenste initiatieven werden niet ontwikkeld en de opkoop van woningen bleef gewoon doorgaan. Ondertussen werd wel onderzoek gedaan. Arbeidsmigranten vormen de grootste groep flexwoners in de regio en Molenlanden. De gemeente realiseerde zich dat er duidelijk meer stappen nodig waren.

Behoefte aan beleidskader

De behoefte aan werkbare kaders en meer grip op de situatie groeide binnen de gemeente. Ondanks de politieke urgentie die ontstond over de situatie op de camping, hielden de discussies in de raad de ontwikkeling van lokaal huisvestingsbeleid rond de doelgroep lang tegen, observeert Weggeman. Ondanks het politieke geweld rond de camping probeerde de gemeente toch in een korte tijd beleid te formuleren voor het huisvestingsvraagstuk. Ondertussen liep de druk vanuit de markt op, omdat initiatiefnemers moesten wachten op de nieuwe beleidskaders vanuit de gemeente voordat zij een antwoord konden krijgen.

Samenwerken met de markt

“Het initiatief op Camping De Put was onze eerste confrontatie met huisvesting van arbeidsmigranten op deze schaal”, legt Lia de Kievit van gemeente Molenlanden uit. In de paar maanden waarin het beleid er moest komen, greep de gemeente de situatie aan om de mark beter te leren kennen. De gemeente had onvoldoende zicht op de werkwijze, belangen en wensen van werkgevers, uitzenders en huisvesters bedrijven. ”We wilden beter begrijpen hoe het vraagstuk in elkaar stak en hoe de wereld van bedrijven die arbeidsmigranten in dienst hebben of huisvesten in elkaar zit”, aldus De Kievit. De gemeente haalde bij ondernemers op hoe hun businesscase in elkaar zat, welke problemen er speelden en waar zij behoefte aan hadden. ‘Beleid’ bleek een van de belangrijkste antwoorden op deze behoeften.

“De vorming van het Molenlandse bedrijvennetwerk is even belangrijk geweest als het vastleggen van het beleidskader zelf”, legt Bode uit. Het begon als een netwerkje van ondernemers die de gemeente snel vragen konden stellen en die andersom ook de gemeente snel wist te bereiken. De gemeente kreeg zo een beter gevoel voor de regels en behoeften van de markt. Daarnaast kreeg ze zicht op welke partijen er binnen hun gemeentegrenzen opereerden, wie al arbeidsmigranten huisvestte. En ook of dit laatste onder de radar gebeurde of niet. Naast de laagdrempelige platformfunctie, dient het netwerk ook als duurzame gesprekstafel om problemen aan de kaak te stellen, voegt De Kievit toe.

Gezamenlijk convenant

Overheid en markt zagen veel voordelen om, naast een lokaal beleidskader, gezamenlijk convenant op te stellen, om het geopende gesprekskanaal te versterken en tot afspraken te komen over een rolverdeling, ook voor toekomstige huisvestingsinitiatieven. “Toen de gemeente zag dat de opkoop van woningen gewoon doorging, stapte ze op marktpartijen af met de vraag: hoe gaan we dit oplossen?”, aldus Weggeman. “Binnen de gemeente hadden ze door dat discussies telkens opnieuw werden gevoerd en werd de wethouder erbij gehaald: als je wilt dat het opkopen stopt, dan moet je meewerken dat huisvesting ook grootschalig kan, zeiden ze. Daar heeft de gemeente werk van gemaakt”, besluit Weggeman. De intentieovereenkomst is het resultaat.

Homeflex schreef als een van de partijen mee aan het stuk en is blij dat het er, ondertekend en al, ligt. Het convenant – van gemeente en marktpartijen samen – heeft grote overlap met het beleidskader van de gemeente. “Je hoeft niet telkens de discussie over de spelregels te voeren, gevolgd door ambtelijke werkbezoeken en daarna bezoek van de wethouder. Dan sta je elke keer weer helemaal aan het begin. Als ik in zo’n situatie over 5 jaar iets ontwikkeld heb, dan mag ik blij zijn.” Weggeman maakt die tijdrovende beweging in andere gemeenten vaak mee. Het convenant in Molenlanden helpt hem op projectniveau, want de afspraken zijn helder. “Je kent de randvoorwaarden en je weet wat de gemeente wil. Dit heb je met elkaar afgesproken. Dat is prettig werken.”

De gemeente perkt ondernemers aan de ene kant meer in met haar nieuwe beleidskader, maar begrijpt aan de andere kant dat de arbeidskrachten wel ergens moeten kunnen wonen, legt Bode uit. “We streven naar een centrale, goed georganiseerde locatie voor arbeidsmigranten. De ondernemers hebben ons nodig om elders weer ruimte te krijgen, omdat wij al dan niet instemmen met de locatie. Dat heeft er grotendeels voor gezorgd dat huisvesters belang hebben om dichter op ons als gemeente te zitten.”

Inperken en misstanden voorkomen, en aan de andere kant makkelijker mogelijk maken dat er een andere, gewenste locatie komt. Als marktpartijen een grootschalige huisvestingslocatie mogen realiseren, dan zetten ze ook opgekochte woningen terug in de markt, zo is de afspraak in de gemeente. Met deze uitruil komen de eerder verhuurde woningen weer vrij voor gezinnen uit Molenlanden.

Weggeman is bezig met een aangewezen, kansrijke locatie. Al vormt de afwachtende houding van de gemeente over locaties wel een groot struikelpunt. “De gemeente dacht dat de locaties wel gedeeld worden vanuit de markt. Maar als ik roep dat locatie X 100.000 euro kost, dan kost hij morgen 300.000. Dat werkt dus niet.” Wanneer een locatie wordt geduid als mogelijk kansrijk voor huisvesting van arbeidsmigranten, springen speculanten daar direct op in en stijgt de waarde van de grond. Daardoor komt de haalbaarheid van een project onder druk te staan. Wat betreft Homeflex neemt de gemeente de regie en denkt zij mee over waar locaties mogelijk zijn. In Weggemans woorden: “Waar is het mogelijk, en met wie wil ik deze ontwikkeling realiseren?” Hij wil de moeilijkheid van het werken met bedrijven niet ontkennen: “Het vraagt lef om als overheid met marktpartijen zaken te doen. En je scoort er bovendien geen kiezers mee. Het is verdraaid lastig, dat snap ik best.”

Lokaal beleid, regionaal optrekken

In Molenlanden is het beleidskader en de samenwerking met bedrijven lokaal verankerd. Verkend is of opschaling naar regionale samenwerking op het thema ook mogelijk is. Op het gebied van wonen, werken de gemeenten al enige tijd met elkaar samen in een bestuurlijk en ambtelijk samenwerkingsprogramma. Daar kwam het thema arbeidsmigrantenhuisvesting bij. Per thema kijken de gemeenten in de regio welke constellatie zinnig is. In dit geval kwam Molenlanden uit bij Gorinchem, Hardinxveld en Vijfherenlanden. Regionaal beleid op arbeidsmigratie bleek al vrij snel nog een brug te ver. De verschillen en insteek in het vraagstuk bleken per gemeente te groot. De vier gemeenten houden het daarom voorlopig op het eigen, lokale beleid.

De meerwaarde van de samenwerking laat zich wel zien in een regionale ambtelijke werkgroep waarin de gemeenten iedere maand met elkaar afstemmen over gezette stappen en over grote locaties. Een stok achter de deur hebben ze echter niet. Maar Molenlanden ziet dat de andere gemeenten ieder hun verantwoordelijkheid nemen. “Iedereen ziet het belang van grote locaties in, niet alleen voor de regio, maar ook voor zichzelf. Ze zijn aan de gang om te zorgen dat die plekken er komen”, aldus De Kievit.

Dat het onderwerp huisvesting voor arbeidsmigranten zo leeft, is nieuw. Voor het eerst signaleerde Molenlanden het thema in verkiezingsprogramma’s van diverse politieke partijen. En de insteek was verrassend positief: “Die mensen zijn hard nodig, dus moeten we ervoor zorgen dat de huisvesting netjes gebeurt.”

Het vakantiepark is na verkoop aan een andere eigenaar en een grondige verbouwing in gebruik voor recreatie.