De Knarrenhof-express komt op stoom

Stichting Knarrenhof® is Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO). Oprichter Peter Prak haalde de inspiratie voor haar sprekende naam bij typetjes van Van Kooten & de Bie: de krasse knarren. “Bij de bouw van deze appartementen voor krasse knarren in goeden doen, wordt onze natural life extension volkomen genegeerd”, beklaagt Van Kooten zich als motorrijdende krasse knar in een van de scenes. Er is namelijk geen plek voor zijn motor. De ontwerpers van het appartementencomplex dachten dat vijftigers niet op een motor zouden rijden… Niets bleek minder waar, maar hij krijgt zijn motor dus niet zijn appartement in. Dat zal de bewoners van een Knarrenhof niet snel overkomen, want daar wordt gebouwd op basis van wat de ‘knarren’ zelf willen. Volgens Knar neemt dat bij CPO’s gemiddeld zo’n 9 jaar in beslag, bij het eerste Knarrenhof in Zwolle duurde het 5 jaar. Prak denkt dat veel mensen zich niet realiseren dat de ontwikkeling jaren in beslag neemt: “Dat is ook mijn dringende boodschap aan 60’ers; als je zelf invloed wil hebben, begin dan alsjeblieft niet te laat! Want als je als 70’er begint, dan ben je eigenlijk al te laat.”

Integraliteit als harde randvoorwaarde

Aan aandacht heeft Stichting Knarrenhof niet te klagen. Ministers Ollongren en de Jonge kwam al naar het Knarrenhof in Zwolle, Tweede Kamerlid Gert-Jan Segers en Henk Kamp (Actiz) ook en daarnaast ‘bussen vol’ ambtenaren en bestuurders. Volgens Google zijn er ruim 2000 nieuwsberichten over Knarrenhoven geschreven en staat Knarrenhof in een toenemend aantal gemeenten in hun woonvisie genoemd als goed voorbeeld. En dit alles terwijl er momenteel nog maar één Knarrenhof gerealiseerd is, met 34 koop- en 14 sociale huurwoningen. Het komende jaar worden dit er snel meer. Prak somt op: “Te beginnen bij Zutphen, Gouda, Hardenberg, Zeewolde, Hasselt….” Bij die locaties start de bouw in 2020. Hiermee komen er in totaal ruim 130 Knarrenhof-woningen bij. Prak merkt op dat de gemeente Zeewolde een positieve uitzondering was op die vaak lange tijd tussen idee en start bouw, die vaak mede door de werkwijze van gemeenten komt. In Zeewolde is slechts 1,5 jaar nodig. Hoe dat kwam? “Zij hadden een visie. Ze hadden grond én al nagedacht over CPO. En wat bijzonder was: vanaf dag één zaten wij daar aan tafel met een medewerker zorg, een medewerker vastgoed en een stedenbouwer”. Wat Prak hiermee vooral wil zeggen: integraliteit binnen een gemeente is een harde randvoorwaarde voor het slagen van een woonproject. En het beleid staat bol van maatschappelijkheid, maar de uitvoering niet. ‘’Maar helaas’’, zegt hij grijzend, ‘’in beleid kunnen wij nog steeds niet wonen….’’

Locatie, locatie, locatie

Maar integraliteit maakt nog niet automatisch dat er een locatie beschikbaar is. Zeker in drukker bevolkte gebieden, zoals in Gouda, is de locatie vaak een vertragende factor. Prak bemerkt wel dat steeds meer gemeenten CPO expliciet benoemen in hun woonvisie. Soms reserveren ze zelfs grond voor dit soort initiatieven. Er komen nu zelfs steeds vaker gemeenten actief naar Prak toe: ‘We hebben grond, willen jullie wat doen?’ Dat kwam jaren geleden niet voor. Tegelijk blijft voor veel CPO’s de locatie hét struikelblok. “Ik heb ook aan de ministers uitgelegd: probleem 1 tot en met 9 voor zijn locatie, locatie, locatie. Probleem 10 is de financiering.”

Onafhankelijk geld

Over het probleem van financiering heeft Peter Prak veel te vertellen. Hij wil met de Knarrenhoven ook bouwen voor de lagere inkomens. Dit is voor hem een essentieel onderdeel van het concept. Maar hoe krijgt hij dat financieel rond? Bewonerscollectieven hebben over het algemeen geen of weinig liquiditeit, zeker die met ook lagere inkomensgroepen zoals de Knarrenhofgemeenschappen. Dat ziet Prak ook als een groot verschil met werken met projectontwikkelaars ‘die wel een paar ton kunnen inleggen voor planontwikkeling’. Prak heeft dit soort problemen tot nu toe samen met relaties en eigen inzet kunnen oplossen: “De eerste jaren hebben we negentig procent van onze uren onbetaald moeten doen. Maar nu wordt de behoefte te groot, ik vind geen vijftien fte die dat drie à vijf jaar onbetaald kunnen doen.” Ook met gemeenten kan soms iets aan ruimte worden gevonden in de prijs en het betalingstijdstip van de grond. Daarnaast vraagt hij toekomstige bewoners zelf geld in te leggen, maar “het gaat om relatief kleine bedragen van rond de 500 euro en sociale huurders betalen niets”. Dit vanwege het principe van ‘de sterkste schouders dragen de zwaarste lasten’. Maar de planontwikkelingskosten van circa 12.000 euro per woning tot de bouwaanvraag blijft het knelpunt.

Eén van de oplossingen die Prak inzet, is om ‘die sociale schouders’ die wat meer geld hebben en dit ook willen inleggen, hun woning deels te laten ‘voorfinancieren’. Dit ingelegde bedrag wordt dan later afgetrokken van de koopsom. Het is niet verplicht, en wordt ook niet met de groep gedeeld om scheve verhoudingen te voorkomen waarbij de een zich meer rechten veroorlooft dan de ander. Zo is al een paar keer een groot bedrag opgehaald om de ontwikkelingskosten te dekken. Maar zelfs dan bestaat er vaak nog een gat tussen de benodigde kosten aan het begin en het opgehaalde bedrag. In die gevallen wordt soms de aannemer gevraagd of hij geld willen lenen. Prak benadrukt dat hij geen subsidie hoeft te ‘hebben’, maar liever wil lenen. “Het probleem bij financiering door marktpartijen is dat daarmee de onafhankelijkheid soms vermindert. De beukenhagen worden ineens kleiner, net als de badkamers en het individueel maatwerk wordt minder mogelijk. En bovenal gaat het ten koste van de kern van CPO: namelijk dat de bewoners zelf bepalen, en niemand anders.”

Gaat de Stimuleringsregeling Wonen en Zorg voor verlichting op het gebied van financiering zorgen? Peter Prak is positiever over het beleid dan over de uitvoering. Hoewel de regeling officieel op het eerste Knarrenhof werd gelanceerd, kan Knarrenhof er tot heden geen gebruik van maken. ‘’Het is juridisch 100 procent sluitend opgeschreven, maar daardoor is het niet werkbaar. En als je geen project doet, heb je ook geen risico. Momenteel zijn we druk en goed in overleg om het een en ander ook praktisch uitvoerbaar te maken.” Uitvoering is veel moeilijker dan beleid, stelt hij. Prak heeft beide jaren gedaan en snapt daarom de kloof tussen beiden: “Tussen de beleidsdroom en de daad staan in Nederland héél veel wetten, protocollen, regels en praktische bezwaren.”

Het wiel niet opnieuw uitvinden

“Als je dan de grootste knelpunten – locatie en financiering – allemaal hebt gehad”, vervolgt Prak, “is het grootste risico: ‘interne hommeles’”. Bij CPO’s is het volgens Prak een risico dat trekkers soms meer bezig zijn om eigen idee te realiseren, dan dat ze dat samen met de groep doen. Maar ook na die beginfase zijn er risico’s op ‘intern gedoe’. Op basis van eerdere ervaringen met hofjes blijft het Knarrenhof Coöperatie-onderdeel betrokken bij de opgerichte wooncoöperaties in de hoven. Voor advies én als vraagbaak. “We blijven een soort ombudsman: als je een probleem hebt of je komt niet verder bij het bestuur, dan gaan we het samen met het bestuur oplossen.” Eerder was de Knarrenhof ook één van de koplopers in het Platform31 experimentenprogramma rondom “wooncoöperaties”:#1966, en was het een van de weinige koplopers die tot uitvoering kwam. Om de verschillende coöperaties en verenigingen aangesloten bij Stichting Knarrenhof van elkaar te laten leren en kennis te delen, organiseren ze landelijke coöperatiedagen. Dat ziet Prak ook als belangrijk aspect van zijn manier van werken: het wiel hoeft niet telkens opnieuw te worden uitgevonden, zoals vaak wel bij individuele CPO’s het geval is. Zo probeert hij de Knarrenhof-methode naar een steeds hoger niveau te tillen. Het is duidelijk dat we komende jaren niet meer om Knarrenhoven heen kunnen. Mét plek voor een motor, mochten de knarren dat willen.