Zeven financiële aandachtspunten bij het optoppen van gebouwen
1.Kies een ander frame
Noem optoppen geen verdichten, maar een manier om draagvlak voor voorzieningen terug te brengen. Dat is gewin vanuit maatschappelijk perspectief.
Voor levendigheid op straat en het draagvlak voor voorzieningen is verdichting middels (onder meer) optoppen gewenst. Door de vele kleine huishoudens raken wijken namelijk ontvolkt. Vanuit maatschappelijk perspectief is er veel te winnen met optoppen. Optoppen is het middel; levendigere wijken het doel.
- Hanteer een ander frame in de communicatie richting bewoners en omwonenden.
- Optoppen is verdichten in de hoogte, zodat groen, trapveldjes en lege plekken niet aangetast hoeven te worden.
2. Optoppen is goedkoper dan nieuwbouw
Er worden maar weinig optopprojecten gerealiseerd, en die kenmerken zich telkens door uniek van aard te zijn. Schaalbaarheid ontbreekt, en er is geen sprake van veel navolging, herhaling, kopiëren of opschalen. Arne Balvers van BBN Adviseurs rekende mee aan optopprojecten die al gerealiseerd zijn en concludeert dat optoppen momenteel nauwelijks te betalen is (in de Cobouw van 31 oktober 2024). Er komen nog te veel kosten bij, en te weinig processen en producten kunnen breder worden toegepast en opgeschaald.
Wanneer optoppen met conceptuele en modulaire bouw op grotere schaal wordt toegepast, kan dit naar schatting tot 30 procent goedkoper zijn dan vergelijkbare nieuwbouw op de grond. Ook kan de component grondkosten afwezig of lager zijn. Dit scheelt gemiddeld al snel 25 tot 35 procent van de stichtingskosten. Daarnaast is een belangrijke factor de doorlooptijd (gemiddeld circa 2 jaar in plaats van gemiddeld circa 10 jaar), wat een substantiële kostenbesparing met zich meebrengt. Bovendien zijn er geen kosten om een locatie te verwerven. Kosten kunnen verder worden bespaard door op slimme wijze nieuw en oud op elkaar aan te sluiten.
Esther Geuting van Stec Groep rekent voor: een (prefab) woning van permanente bouwbesluitkwaliteit kost ongeveer 140.000 tot 180.000 euro. Inclusief aansluitkosten komt het totaal op circa 250.000 euro, wat goedkoper is dan nieuwbouw. De optopping wordt rendabel met middenhuur en is winstgevend bij verkoop: in veel stedelijke gebieden levert zo’n woning al snel 350.000 euro op.
- Voor optoppen moet je investeren, maar als aanloopproblemen achter de rug zijn en massaal wordt opgetopt, is het goedkoper dan nieuwbouw. Als je (tevens) middenhuren vraagt of verkoopt, is het sneller rendabel.
- Maak gebruik van de Stimuleringsregeling Flex- en Transformatiewoningen (SFT).
- Ontwerp niet elke optopwoning opnieuw. Denk als opdrachtgever aanbodgestuurd en niet vraaggestuurd. Kies tussen een paar standaardproducten ‘uit de catalogus’, die op onderdelen aan te passen zijn.
- Doe een quickscan: de technische mogelijkheden, de financiën en de planologie/omgeving in beeld: is het project haalbaar, en met een gezonde exploitatie? Maak met de scan een eerlijke verdeling van wat je aan optoppen doorrekent en wat niet. Enkele voorbeelden:
- Zie hier de optoppotentiekaart van de provincie Zuid-Holland.
- Pactool: publiek toegankelijke gratis haalbaarheidscheck voor optoppen – fysieke quickscan op pand- en directe omgevingsniveau.
- QuickScan van Van der Bouw: analyse van de technische, financiële, sociale en planologische mogelijkheden per gebouw.
3. Zorg voor massa – massa is kassa
Optoppen moet het huidige maatwerk ontstijgen. Het moet niet alleen om unieke projecten gaan, maar om grootschalige toepassingen. Stimuleer alles wat hieraan bijdraagt. Pak eerst de grote makkelijke projecten aan en dan de kleine moeilijke. De uitkomst van de quickscan kan hierbij helpen. Fabrikanten hebben een constante bouwstroom nodig en moeten fors investeren, wat alleen mogelijk is met voldoende afzet. Er is massa nodig om de fabriek draaiende te houden, wat betekent dat er zicht moet zijn op voldoende orders voor de komende jaren. Dit vereist duidelijk beleid, anders blijven investeringen uit.
- Er is een gedeelde strategie van ‘concullega’s’ nodig: het is van essentieel belang dat we met meerdere partijen de carrousel vullen.
- Pak eerst de grote makkelijke projecten aan en dan de kleine moeilijke.
- Kom tot een standaardgoedkeuring die voldoet aan het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Eén keurmerk dat overal volstaat.
- Zien doet geloven: breng voorbeelden in beeld bij andere pandeigenaren, zodat ze kunnen zien dat het mooie producten zijn.
- Goed voorbeeld doet volgen: organiseer expertmeetings en fabrieksbezoeken voor corporaties, gemeenten en marktpartijen. Opmerking: Platform31 en Aedes organiseren elk half jaar dergelijke excursies.
4. Het juiste optopmoment is nú
Optoppen vereist ambitie en een andere mindset: doe het overal waar het kan. Dat moet de nieuwe norm worden: top op waar mogelijk. Optoppen vereist enige aanlooptijd en een medewerkende grondhouding van alle partijen.
- Stimuleer en ondersteun voorlopers. Hun kost het extra tijd, inzet en geld om de ‘optopweg’ te effenen: beloon dat.
5. Optoppen is duurzamer
Maak bij een pand in bewoonde staat huidige bewoners enthousiast over optoppen door tegelijkertijd verduurzamingsmaatregelen te treffen. Als verduurzaming toch al op de agenda staat, verlaag je de kosten door dit te koppelen aan optoppen. Bovendien profiteren bewoners van lagere energierekeningen. Het dak vervangen en zonnepanelen plaatsen is mooi, maar doe dat dan gelijk op een nieuwe, extra woonlaag.
- Denk bij elke discussie over dakisolatie of zonnepanelen meteen aan een optoplaag erbij, of aan meerdere lagen.
- Optopwoningen zijn lichtgewicht en worden in de fabriek gemaakt. Met materialen, zoals hout, die minder CO2 uitstoten dan steen en beton.
- Breng de MilieuPrestatie Gebouwen (MPG) van projecten in kaart, omdat dit inzicht geeft in de duurzaamheid van de gebruikte materialen. Door projecten niet alleen op prijs, maar ook op MPG te vergelijken, kun je beter geïnformeerde beslissingen nemen die bijdragen aan een duurzamere bouwpraktijk.
6. Optoppen biedt ouderen de kans om thuis te blijven wonen
Het toevoegen van een lift in een complex helpt ouderen en minder mobiele mensen om langer thuis te blijven wonen, wat hoge zorgkosten bespaart. Levensbestendige optoppingen kunnen zorgen voor interne doorverhuizing (naar boven), wat de doorstroming bevordert.
- Kijk of er vanuit zorgverzekeraars aanvullende financiering mogelijk is.
- Gemeenten kunnen met de Wmo-regeling bijdragen aan de kosten van woningaanpassingen voor levensloopbestendig wonen. Meestal geldt dit voor bestaande woningen, maar het kan de moeite waard zijn om bij je gemeente te informeren naar eventuele lokale regelingen of subsidies.
7. Splits administratief de onderbouw en de optopwoningen
Taxateurs hebben weinig ervaring met optoppen, maar moeten het wel beoordelen. Hoe ga je om met nieuwe woningen op oude woningen die er al veertig jaar staan, hoe schrijf je af en hoe waardeer je? Dat is onduidelijk.
- Splits vooralsnog administratief de onderbouw van de opbouw in aparte complexen.