“We zijn pas klaar als de bewoners zeggen: ‘Ik word gehoord door Zayaz’

Je bent sinds 2012 bestuurder bij Zayaz in Den Bosch. Wat voor organisatie trof je toen aan?

“Zayaz is ontstaan uit een fusie van twee corporaties in 2007. Zayaz bouwde voor de economische crisis maar liefst 60 procent van de woningbouwopgave in Den Bosch. In 2012 keerde het tij, net als bij andere woningcorporaties. De verhuurdersheffing werd aangekondigd en de broekriem werd strak aangetrokken. In 2013 hebben we bij Zayaz bewust de keuze gemaakt om niet de huurders extra te belasten, maar om de organisatiekosten te verkleinen. Vanaf dat moment hebben we ook besloten om ons te focussen op onze primaire taak: huisvesting voor mensen die dit zelf niet kunnen organiseren, in lijn met wat de Woningwet (2015) ons voorschreef. Toch hebben we heel bewust geen afstand gedaan van onze missie, die gaat over het meedoen van mensen. De Woningwet verbiedt dat ook zeker niet. Wat wel veranderde was de strategie om onze missie te bereiken. We spraken voortaan nadrukkelijker onze lokale samenwerkingspartners aan, waar we eerder misschien eerder de neiging hadden altijd alles zelf op te pakken. We gingen op zoek naar slimme bondjes. In die zin hebben we weinig last gehad van de Woningwet. We hebben wel last gehad van de inperking van financiële mogelijkheden, die daarmee gepaard ging. We konden lang geen integrale maatregelen meer nemen op het gebied van leefbaarheid. Door echter de focus op onze huurders te houden en gelijktijdig de netwerksamenwerking met partners te verstevigen, is het ons gelukt om deze financieel moeilijke tijden door te komen. Gelukkig hebben we inmiddels weer meer ruimte gekregen.”

Hoe gaat het nu met de Zayaz-wijken?

“Het gaat niet anders dan in andere kwetsbare wijken en buurten in Nederland; er zijn concentraties van kwetsbare groepen ontstaan. Den Bosch is een gemiddelde stad: wat er in de Randstad gebeurt, gebeurt een paar jaar later in Den Bosch. Dit betekent dat ook wij wijken en buurten hebben waar het piept en kraakt. Mijn persoonlijke ervaring is dat huurders in sociale huurwoningen veel aan kunnen. Als zij beginnen te piepen, is er écht iets aan de hand. Dat is daarmee een serieus signaal. Dat zien we met name in de buurten waar mensen het gevoel hebben dat ze niet meedoen. In sommige complexen is de rek er gewoon uit, ook uit de mensen.”

Verandert jullie rol daardoor nog?

“Ik ben ervan overtuigd dat je afscheid moet nemen van het idee dat je weet wat goed is voor de ander. Het gaat erom dat je luistert naar wat bewoners nodig hebben en daar vervolgens naar handelt. Dat geldt voor ons én voor onze partners. Dat vraagt van ons om soms over je eigen schaduw en je eigen belang heen te stappen. Alleen als je de gemeenschappelijke opgave voorop stelt, kun je de mensen dienen in wat zij nodig hebben. Er is ook niet één antwoord voor alle wijken en buurten. Dat veronderstelt dus dat wij ons als woningcorporatie steeds anders opstellen in het netwerk.”

Zijn jullie als woningcorporatie wendbaar genoeg om dat maatwerk te leveren?

“Dat is een raak punt. We zien dat sommige burgers geen vertrouwen hebben in overheidsinstanties. Dit heeft te maken met het feit dat mensen zich niet gehoord voelen. Een huurder voelt zich niet serieus genomen als een medewerker van Zayaz zegt dat we iets niet doen omdat ‘het nu eenmaal beleid is’. Als huurder wil je dat instituties met je meedenken. De ideale wereld zou zijn dat wij zo samenwerken met onze partners dat medewerkers nooit nee hoeven te zeggen; dat er altijd een oplossing is. Dat is een lastige uitdaging, want wij voelen ons vooral comfortabel bij het adagium: ‘je moet alle gelijke gevallen gelijk behandelen’. We zijn vergeten dat gelijkheid pas kan worden bereikt als we ook ongelijke gevallen ongelijk gaan behandelen. Dat is een ingewikkeld spel. Je scharen achter beleidslijnen is dan makkelijker. Zayaz richt zich de afgelopen jaren daarom op het vergroten van de eigen verantwoordelijkheid van haar werknemers. Maar als alleen Zayaz maatwerk gaat leveren, komen we niet heel ver in de wijken. Die beweging moet plaatsvinden in netwerkverband. Dat vraagt veel: een veilige werkomgeving, waar mensen fouten durven te maken. En het vraagt niet alleen verantwoordelijkheid, maar ook bevoegdheid. We maken dus stappen, maar we zijn pas klaar als de bewoners zeggen: ‘ik word gehoord door Zayaz’.”

Hoe kan jij als bestuurder bijdragen aan deze stappen?

“We moeten afleren om naar boven te kijken. Je moet de problemen meer horizontaal met collega’s en partners proberen op te lossen. De rol van de bestuurder is dan vooral faciliterend. Maar ik moet ook zelf dingen afleren en dat vraagt van mij een verandering: ik hoef niet over alles een beslissing te nemen. Teams kunnen samen ontzettend veel en door ze verantwoordelijk te maken voor een opgave en ze ook de bijbehorende bevoegdheden te geven, zullen ze er samen alles aan doen er op een goede manier invulling aan te geven. De opgave staat dan echt voorop. Verder moet het veilig zijn in de organisatie. Van mij vraagt dat een coachende en stimulerende rol in het nemen van besluiten door mijn collega’s. Het is een ontwikkeling die stap voor stap gaat, waarbij vertrouwen in je mensen het belangrijkste vertrekpunt is.”

Wat is de invloed van de overheid die niet standvastig is in wet- en regelgeving op jouw organisatie? Denk bijvoorbeeld aan de constante aanpassingen in de Verhuurdersheffing.

“We moeten als woningcorporatie zorgen dat beheersing en bezieling hand in hand gaan. Dat begint bij de beheersing, die simpelweg op orde moet zijn. Pas dan kun je aan bezieling toe komen. Dat betekent in de eerste plaats luisteren naar bewoners en daarnaar handelen. Dat wordt enorm gewaardeerd. Door de bewoners zelf, maar ook door de omgeving en instanties. Het kost ons niets en vaak bespaart het juist geld. Huurders voelen zich meteen gehoord en geholpen, waardoor de kans afneemt dat ze ons gaan overvragen. We moeten durven dat soort stappen te zetten. Het één – luisteren en beheersen – heeft met het ander te maken, oftewel tevreden huurders en partners.”

Er zijn verschillende maatschappelijke opgaven, zoals de verduurzaming, die op jullie afkomen die veel geld kosten. Hoe gaan jullie daarmee om?

“Het is onze primaire taak om huisvesting te organiseren voor mensen die dat zelf niet kunnen. Die opgave moet boven alles worden ingevuld. Vervolgens kunnen we kijken naar andere maatschappelijke opgaven, waarbij we het verduurzamen van de woningvoorraad heel belangrijk vinden. Niet alleen omdat het van ons verwacht wordt en het goed is voor het milieu, maar ook en juist omdat het goed is voor onze huurders. Het is goed voor hun portemonnee en ook het comfort wordt beter. Wat we daarin wel proberen is ook hier weer de situatie van bewoners voorop te stellen. Als je bewoners serieus neemt, dan kan ook die verduurzamingstrein verder. We bieden de huurder waar mogelijk keuze bij verduurzaming en benaderen daarin iedere huurder individueel. Die persoonlijke benadering is fantastisch. In één project waar we mee bezig zijn doet 94 procent van de bewoners mee. Daar is wel geld voor nodig. Corporaties hebben meer financiële ruimte nodig om de grote opgaven van de toekomst aan te kunnen. Inmiddels is dat gelukkig ook geland in Den Haag.”

Wat zijn de zaken bij Zayaz waar je trots op bent?

“Thuis in de wijk is een mooi voorbeeld dat we kunnen kopiëren naar meer wijken en buurten. Organisaties hebben elkaar echt gevonden in deze werkwijze. We doen ook mee aan de Bossche Bond, een revolverend en regelvrij fonds waar we de problematiek op laten lossen door de professionals. Die belangrijke rol van de professional, die dichtbij de kwetsbare bewoner staat, moet in ere worden hersteld. Zij zijn namelijk degenen die in gesprek gaan met de bewoners. Nog een mooi voorbeeld: Minitopia, een proeftuin voor nieuwe woonvormen. We zijn niet alleen op zoek naar nieuwe woonproducten, maar ook naar nieuwe gemeenschapsvormen. Woningen toekennen op basis van inschrijftijd leidt namelijk niet per se tot een goede verdeling van groepen binnen wijken en buurten. Daarom gaan we komende jaren meer op zoek naar manieren om gemeenschappen te bouwen. We zijn dus bezig met innovatie aan de product-kant, maar ook aan de betekenis-kant, om de druk op wijken en buurten te verminderen. Een ander voorbeeld waar ik trots op ben is Boschgaard, een coöperatie-initiatief van twintig huurders gefinancierd door Zayaz. Deze groep realiseert zelf woningen én activiteiten gericht op de wijk. Het complex zal bijna volledig bestaan uit hergebruikte materialen van en uit andere gebouwen. Wij proberen het adagium ‘bewoners aan het roer’ niet alleen uit te dragen, maar ook in de praktijk te brengen.”

Wat hoop je voor de corporatiesector en voor Nederland in de toekomst?

“Er wordt veel gesproken over een open bestuurscultuur. Bewoners vragen en verwachten dat ook van bestuurders. Ik gun ons land dat we dit serieus oppakken de komende tijd. De functie van de Tweede Kamer is daarin belangrijk. Ik gun ons meer staatsmensen, meer leiderschap. Dan heb ik het ook over een veilige omgeving waar mensen fouten kunnen maken en daarvan leren. Als dat zou lukken in de Tweede Kamer, dan zal het zich als een olievlek over dit land verspreiden. Dan zal de verruwing en tweedeling afnemen en zijn we klaar voor de maatschappelijke vraagstukken van de toekomst. Op die manier komt er meer vertrouwen in de overheid en meer ruimte voor de bewoner zelf.”