Vijf aanbevelingen voor kansrijk optoppen door VvE’s

In een brief aan de Tweede Kamer bestempelt minister van VRO Mona Keijzer het bevorderen van optoppen als een belangrijke strategie om het woningtekort aan te pakken. Sneller bouwen, bestaande gebouwen beter benutten en voortgang bestuurlijke overleggen Woondeals, ministerie van VRO, 18 oktober 2024 1 Het ministerie stelt dat het 100.000 extra woningen kan opleveren tot en met het jaar 2030. De potentie van splitsen en optoppen, Stec Groep, 20 maart 2023 2 Stec Groep schat in dat een derde van het optop-potentieel ligt bij gebouwen met een Vereniging van Eigenaren (VvE), dus bij meerdere eigenaren van een gebouw. Veel aandacht gaat naar optoppen door corporaties. Maar hoe realiseren we die 33.000 woningen op vve-daken?

Deze uitdaging legde Platform31 voor aan juridisch-planologische deskundigen vanuit gemeenten, corporaties, adviesorganisaties, rijksoverheid en ontwikkelaars. Dit resulteert in vijf aanbevelingen.

Vijf aanbevelingen om optoppen bij VvE’s te bevorderen

1. Versoepel het huidige appartementsrecht en eigendomsrecht

Op dit moment zijn appartementsrecht en eigendomsrecht te beperkend. Bij veranderingen aan het pand van de vve is sinds 2005 instemming nodig van tachtig procent van alle VvE-leden/woningeigenaren. Het dak is gezamenlijk eigendom; elke aanpassing daaraan vereist die meerderheid. Siewers, Claudia (2022) . Balans in het appartementsrecht: wijzigen van de splitsingsakte vereenvoudigd, Open Universiteit 3 In de praktijk blijkt die tachtig  [procent niet altijd voldoende om verbeteringen soepel uit te kunnen voeren. Vaak telt de VvE slechts drie of vier eigenaren waardoor je in de praktijk toch 100 procent toestemming nodig hebt.
Bij veel VvE’s staat een kostbare verduurzaming van het pand op de agenda. De opbrengst van de verkoop van een optopwoning biedt hierbij kansen. Wil je het dak benutten en de optopwoning verkopen, dan is naast wijziging van de splitsingsakte (waarvoor meestal tachtig procent instemming vereist is) ook instemming van alle eigenaren nodig om de nieuwe woning te kunnen leveren. Dat komt doordat het dak gezamenlijk eigendom is. De VvE kan pas rechtsgeldig leveren als alle mede-eigenaars daarmee instemmen, of als de wet daarin voorziet.  Butter, Benjamin, Optoppen; hoe pakt de vve dat aan?, VvE Belang, 27 juni 2024 4 Dat maakt het ingewikkeld: er blijkt altijd wel iemand tegen, nooit thuis of onvindbaar. Daarom is het nodig dat VvE’s met een gekwalificeerde meerderheid ook leveringsbevoegdheid krijgen. Zolang dat niet wettelijk is geregeld, blijft verkoop van optopruimte feitelijk geblokkeerd.

Illustratief is de situatie in Amsterdam. Van de 23.000 VvE’s in de stad hebben er slechts 23 één of meer lagen toegevoegd, dus 1 promille van het totaal aantal VvE’s.

• Er is versoepeling van de wet nodig om het huidige tachtig procent instemmingsrecht te verlagen.  Met liefst een verandering naar een gekwalificeerde meerderheid. Concreet: op de vergadering stemt twee derde voor, waarbij minstens vijftig procent van de eigenaars een stem uitbrengt. Frankrijk (zie kader) bewijst dat dit het optoppen kan bevorderen. Wat daar kan, kan hier ook.
• Voor de verkoop van de optopwoning is het nodig dat VveEs met een gekwalificeerde meerderheid ook leveringsbevoegdheid ontvangen. Zonder die bevoegdheid kan de vve geen optopwoning plaatsen en verkopen.
• Voor een wetswijziging is samenwerking tussen de ministeries van JenV en VRO noodzakelijk. Het lage aantal gerealiseerde optopprojecten kan helpen bij de motivatie ervan.

2. Ken bij elke optopping een voorkeursrecht toe aan de bovenste verdieping(en)

Sommige mensen wonen graag op de bovenste verdieping van een gebouw. Dat blijkt onder meer uit onderzoek van het Kadaster: bij gelijke woningkenmerken is (in de koopsector) de bovenste verdieping een paar procent duurder; dus gewilder.  Hoe hoger, hoe duurder? Onderzoek naar de prijseffecten op appartementen in hoogbouw, MeJudice, 22 januari 2024 6
Om het draagvlak bij huidige eigenaren binnen de VvE te vergroten, is het raadzaam optopwoningen als eerste aan de bewoners van de bovenste verdieping aan te bieden. En vervolgens aan de op een na hoogste, et cetera.

3. Optoppen loont en maakt kostbare verduurzaming betaalbaar

De overeenkomst tussen veel vve-eigenaren is dat ze weinig geld hebben. Dat zorgt voor problemen als verduurzaming noodzakelijk is. Optoppen kan voor VvE-eigenaren een goed middel zijn om inkomsten te verwerven en daarmee de kostbare verduurzamingsmaatregelen te betalen. Zeker bij  dakisolatie en de plaatsing van zonnepanelen loont het om er meteen een laag tussen te zetten in de vorm van een extra (optop)woning.

4. Zoek professionals die je bij het optoppen kunnen helpen

Voor een gemiddelde woningeigenaar is optoppen op het dak een ingewikkelde zaak, omdat er geen  professionele partij, zoals een corporatie, belegger of gemeente bij betrokken is en lang niet alle bewoners de daarvoor benodigde kennis hebben.

• Zoek creatief naar deskundigen die het optoppen kunnen begeleiden. Drie opties:
  Als er kundige en enthousiaste bewoners in het complex wonen, kun je ervoor kiezen het optoppen toch zelf te exploiteren.
• Verkoop het dak aan een professionele partij, die er optopwoningen realiseert. Organisaties als ‘De Optoppers’, ‘HDO-groep’ of ‘Team Topup’ hebben hier ervaring mee. Zo zorg je voor eenmalige opbrengsten waarmee je kosten van verduurzaming kunt betalen.
• Verhuur het dak. Ook hier kan een professionele partij het proces uit handen nemen. Verhuur zorgt voor een constante bron van inkomsten. Dit is gunstig als er geen grote uitgaven op de agenda staan. Bijvoorbeeld als het gebouw al voldoende duurzaam is.

5. Van Nee, tenzij, naar: Ja, tenzij

In de oktoberbrief van Mona Keijzer aan de Tweede Kamer introduceert ze “een aanpak waarin het leidend principe ‘ja, tenzij’ centraal staat”.  Kamerbrief sneller bouwen en beter benutten bestaande gebouwen, ministerie van VRO, 18 oktober 2024, 7

• Optoppen leent zich goed voor dit ‘ja, tenzij’ principe. Het blijkt nu veel te ingewikkeld, er wordt weinig gerealiseerd, te veel partijen zorgen voor belemmeringen en onduidelijkheden. Door toepassing van Keijzers principe ontstaat een nieuwe situatie: optoppen kan altijd, tenzij er duidelijke afwegingen zijn om níet op te toppen. Zeker als je optoppen vergunningsvrij maakt als deze voldoet aan enkele eenvoudige randvoorwaarden.