Rolverdeling tussen gemeenten en de Huurcommissie
De Huurcommissie is een laagdrempelige, onpartijdige en onafhankelijke geschilbeslechter, die – op basis van het privaatrecht – uitspraak doet in diverse huur(prijs)geschillen tussen huurders en verhuurders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de huurprijs van een woonruimte, onderhoudsgebreken, of servicekosten. Uitspraken van de Huurcommissie zijn bindend voor partijen, maar de Huurcommissie kan niet handhaven op de naleving van deze uitspraken. De geschillen die aan de Huurcommissie kunnen worden voorgelegd hebben overlap met een aantal zaken waarop de Wet goed verhuurderschap ook ziet, te weten: het niet mogen rekenen van te hoge servicekosten en (in het geval er een verhuurvergunning is ingevoerd met een maximale huurprijs als voorwaarde) het hanteren van een maximale huurprijs conform het WWS. Het verschil met de Huurcommissie is echter dat gemeenten over een bestuursrechtelijk instrument beschikken waarmee zij zowel proactief als reactief kunnen toezien op en handhaven van het gedrag van verhuurders en verhuurbemiddelaars. Als een gemeente vermoedt dat er sprake is van onredelijke servicekosten, mag de gemeente deze bijvoorbeeld uit eigen beweging toetsen. De Huurcommissie mag dit daarentegen alleen doen als er een zaak loopt.
Een ander verschil tussen de gemeente en de Huurcommissie is dat de Huurcommissie de huurprijs van een woning eveneens alleen toetst op verzoek van een huurder, een verhuurder of als de gemeente een verzoek voor een verklaring bij hen indient (zie hieronder bij tip twee van de Huurcommissie). Net zoals bij de servicekosten, kan de gemeente een dergelijke toets daarentegen wel zelf proactief uitvoeren, zonder dat daar een melding over binnenkomt. Wel geldt dat een gemeente op dit moment echter alleen een huurprijscheck zal (laten) doen als zij een verhuurvergunning heeft ingevoerd en daaraan de voorwaarde ten aanzien van een maximale huurprijs heeft gekoppeld. Enkel in dat geval kan de gemeente nu immers op een te hoge huurprijs handhaven. Dit laatste wordt anders als het Wetsvoorstel Betaalbare huur wordt aangenomen en inwerking treedt (beoogd per 1 juli 2024). In dat geval worden de mogelijkheden voor gemeenten om te handhaven op maximale huurprijzen uitgebreid. Het hanteren van een maximale huurprijs wordt alsdan één van de landelijke algemene regels, waaraan alle verhuurders zich moeten houden. Het maakt daarvoor dan niet meer uit of er een vergunningsplicht is ingevoerd.
Tips van de Huurcommissie aan gemeenten
De Huurcommissie kan gemeenten met haar kennis en ervaring op een aantal punten helpen bij haar handhavingstaak met betrekking tot de Wet goed verhuurderschap. De Huurcommissie heeft een aantal tips op een rij gezet. We lichten ze hieronder puntsgewijs toe.
Gebruik de Huurprijscheck van de Huurcommissie
Je kunt als gemeente de puntentelling (laten) toetsen waarop de huurprijs van een gereguleerde zelfstandige woning is gebaseerd. Er zijn verschillende organisaties en bedrijven die puntentellingen op basis van het WWS uitvoeren. Deze komen vaak op verschillende maximale huren uit. Dat stelt gemeenten voor de vraag wiens puntentelling ze het beste kunnen gebruiken. Is er één maatgevende puntentelling? De Huurcommissie en het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties adviseren gemeenten om de Huurprijscheck (HPC) van de Huurcommissie te gebruiken. Ook kan je als gemeente zelf de puntentelling controleren aan de hand van de Beleidsboeken Waarderingsstelsel zelfstandige en onzelfstandige woonruimte.
Vraag een verklaring bij de Huurcommissie aan
Vermoedt jouw gemeente dat de huurprijs die een huurder betaalt voor een woning te hoog is en wil je daarop wil handhaven? Dan kun je een verklaring van de Huurcommissie aanvragen over de kwaliteit van een woonruimte en de daarbij horende redelijke huurprijs. De verklaring is een deskundig oordeel van de Huurcommissie ten behoeve van een gemeente, waarbij de Huurcommissie niet aan hoor en wederhoor doet. Een verklaring is niet bindend. Als een verhuurder het er niet mee eens is, bepaalt de gemeente wat de vervolgstap wordt. Een verklaring kan worden gebruikt in het handhavingstraject. Belangrijk om te weten is dat de gemeente de Huurcommissie niet kan verzoeken om een uitspraak te doen. Dit verzoek kunnen alleen huurders of verhuurders indienen. De Huurcommissie doet in het geval van een verzoek tot uitspraak wel eerst aan hoor en wederhoor, en een uitspraak van de Huurcommissie is bindend voor partijen.
Zowel een verklaring als een uitspraak van de Huurcommissie kunnen voor een gemeente een grondslag voor handhaving zijn. De Huurcommissie streeft ernaar om binnen acht weken tijd een verklaring af te geven en om binnen vier maanden een uitspraak te doen. Het aanvragen van een verklaring van de Huurcommissie is op dit moment kosteloos voor gemeenten. Als de Wet betaalbare huur ingaat (beoogde ingang per 1 juli 2024), zal de Huurcommissie leges (€500) rekenen. Let op: een gemeente kan geen verklaring bij de Huurcommissie opvragen ten aanzien van de in rekening gebrachte servicekosten. Voor vragen over servicekosten, adviseert de Huurcommissie het Beleidsboek Servicekosten te raadplegen.
Gebruik het Openbaar Register
Als je als gemeente wilt handhaven op een te hoge huurprijs of ten aanzien van onredelijke servicekosten en wil weten of de Huurcommissie al een uitspraak op een adres heeft gedaan, dan kan een gemeente dit nagaan via het Openbaar Register van de Huurcommissie. In het Openbaar Register zijn uitspraken tot vijf jaar geleden (op adres) terug te vinden. De Huurcommissie anonimiseert de uitspraken. Als de Wet betaalbare huur ingaat, komt er voor gemeenten ook inzicht in lopende procedures bij de Huurcommissie vanaf het moment dat die wet van kracht gaat. De gemeente kan natuurlijk ook contact zoeken met een huurder of verhuurder om te achterhalen of er al een zaak loopt op een adres.
Tips van gemeenten uit de praktijk
Gemeenten kunnen proactief handhaven of handhaven naar aanleiding van een binnengekomen melding bij het gemeentelijke meldpunt goed verhuurderschap. Hieronder zetten we een aantal tips op een rij voor en door gemeenten. Deze gaan zowel over handhaving, als over het inrichten van de interne processen.
Wees alert op het verschil tussen een melding of verzoek om handhaving
Er is een verschil tussen een melding en een verzoek om handhaving. Dat verschil zit er in dat eenieder een melding kan doen en dat deze anoniem kan worden gedaan. Een verzoek om handhaving moet door een belanghebbende worden gedaan en kan daarom niet worden behandeld als deze anoniem is gedaan. De gemeente moet na kunnen gaan of de indiener een belanghebbende is. Meldingen zijn juridisch gezien echter vrij snel een verzoek om handhaving. Dat blijkt uit onder meer uit een uitspraak van de Raad van State van 3 maart 2021. In deze zaak had de appellant een melding via de gemeentelijke website gedaan en was, aldus de Raad van State, terecht in de veronderstelling dat deze melding een verzoek om handhaving was. Maak het voor de indiener/belanghebbende duidelijk of die bij het meldpunt of de website van de gemeente een melding maakt, of een verzoek tot handhaving indient. Let op: zelfs als je dat duidelijk weergeeft, kan het toch zijn dat je de melding als handhavingsverzoek moet behandelen. Het is dus een aandachtspunt.
Waarschuw eerst voordat je een boete uitdeelt
Gemeenten beschikken over het bestuursrechtelijke instrumentarium van waarschuwing, bestuursdwang, bestuurlijke boete en als ultimum remedium de beheerovername van de woning. Dit kan via een escalatieladder worden ingezet. In geval van een eerste overtreding door een verhuurder is het proportioneel een waarschuwing te geven voordat wordt overgegaan tot het opleggen van een herstelsanctie. Dit is anders indien de overtreding zo ernstig is dat direct over gegaan moet worden tot het opleggen van een last onder bestuursdwang of een last onder dwangsom. Geef je een waarschuwing af, dan moet je ook aangeven dat bij een volgende overtreding een bestuurlijke boete kan worden opgelegd en dat de gegevens van de overtreder openbaar kunnen worden gemaakt. Verandert de verhuurder diens gedrag niet, dan kan de gemeente deze stappen daadwerkelijk gaan ondernemen. Als uiterste redmiddel kan een gemeente overgaan tot de beheerovername. Handhaving door gemeenten dient altijd proportioneel te geschieden. Twijfel je welke maatregel je moet nemen? Bekijk de Handreiking goed verhuurderschap paragraaf 5.5.3 en verder of Handhaving en toezicht. Hier vind je een uitgebreide toelichting op de stappen uit de escalatieladder.
Werk samen met buurgemeenten of schakel een uitvoeringsorganisatie in
Het kan zoeken zijn wie binnen de gemeentelijke organisatie welke rol heeft bij het uitvoeren van de Wet goed verhuurderschap. Als gemeente heb je de vrijheid om proactief of meer reactief te handhaven. Sommige (kleinere) gemeenten missen echter de capaciteit, middelen of expertise om alle meldingen te behandelen of om proactief op te treden. Heeft de gemeente weinig capaciteit, dan kan het al helpen om naar de verhuurder te bellen en op te treden als intermediair tussen huurder en verhuurder. Let wel: indien de melding een handhavingsverzoek betreft is de gemeente verplicht handhavend op te treden.
Er zijn ook gemeenten die in regionaal verband samenwerken. Op die manier kunnen ze zowel budget, als kennis en kunde bundelen. Voorbeelden van gemeenten die dit doen zijn gemeenten in de regio Gooi & Vechtstreek, die een regionaal Meldpunt goed verhuurderschap hebben ingericht. Hetzelfde doet een aantal grotere en kleinere gemeenten in Zuid-Limburg. Die hadden al een regionaal Huurteam Zuid-Limburg. De taak van dit huurteam is uitgebreid met de uitvoering van het meldpunt goed verhuurderschap. Een ander voorbeeld is een aantal gemeenten in Overijssel (Raalte, Olst-Wijhe, Steenwijkerland, Kampen en Hardenberg), die ervoor gekozen heeft elk het eigen meldpunt uit te besteden aan organisatie Vizier Oost. Maar het kan ook zoals een aantal gemeenten in de Achterhoek doen. Zij hebben een periodiek overleg waar ze elkaars meldingen (anoniem) bespreken.
Hulp en meer informatie
Heb je vragen of ben je opzoek naar meer informatie over de Wet goed verhuurderschap? Hieronder zetten we een aantal belangrijke informatiebronnen voor gemeenten onder elkaar.
Het VNG forum en de website
Op de webstie van de VNG is veel informatie te vinden over de Wet goed verhuurderschap. Zo heeft de VNG samen met ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties een handreiking Wet goed verhuurderschap opgesteld, evenals een Modelverordening en een Handhavingsprotocol. Het je een vraag of wil je ervaringen uitwisselen met andere gemeenten? Dat kan via het VNG forum.
Toolkit communicatie goed verhuurderschap
Het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties heeft een Toolkit campagne goed (ver)huren doen we samen! ontwikkeld voor gemeenten en brancheorganisaties. In de toolkit vind je onder meer diverse brochures, social media posts en posters om inwoners over je meldpunt en de actuele regels voor goed verhuurderschap te informeren. Speciaal voor arbeidsmigranten zijn de communicatiemiddelen voor huurders ook in meerdere talen verkrijgbaar. De middelen uit de toolkit zijn makkelijk te gebruiken én snel aan te passen met je eigen contactinformatie en logo. Het Rijk heeft daarnaast een gerichte social mediacampagne gevoerd in het Engels en Nederlands. Speciaal voor arbeidsmigranten plaatsten ze ook anderstalige posts, waarbij werd ingezoomd op regio’s waar veel arbeidsmigranten wonen. De posts leiden naar de volgende landingspagina’s: goedehuur.nl, good-rental (huurders) en goedeverhuur.nl (verhuurders). Op deze websites is ook voor gemeenten veel informatie over de Wet goed verhuurderschap terug te vinden.
Gemeenteloket van de Huurcommissie
Het klantcontactcentrum van de Huurcommissie helpt gemeenten bij hun vragen over de rol van de Huurcommissie. Kijk voor meer informatie op de speciale pagina voor gemeenten: https://www.huurcommissie.nl/gemeenten
