Tien tips voor het soepel realiseren van flexwoningen

Tip 1: Laat de gemeenteraad vooraf besluiten voor welke flexwoonprojecten geen bindend advies nodig is

Met deze juridische tip van Arjan Bregman, bijzonder hoogleraar Bouwrecht aan de Rijksuniversiteit Groningen, kun je flexwoningen zo snel mogelijk realiseren. De gemeenteraad kan bepalen in welke gevallen je bij afwijking van het omgevingsplan de gemeenteraad om een bindend advies vraagt. Als je al een aantal (potentiële) locaties in gedachten hebt, dan kun je als college van B en W, dat de omgevingsvergunning verleent, de gemeenteraad vooraf laten besluiten dat er geen advies nodig is bij bepaalde (flexwoon-)projecten. Bregman adviseert hierin transparant te zijn en de gemeenteraad een lijst met locaties van deze projecten, inclusief de doelgroepen voor te leggen. Als de gemeenteraad daarmee instemt hoeft het college van B en W vervolgens de gemeente geen advies meer te vragen. Op deze manier kun je de reguliere acht weken procedure gebruiken voor het Omgevingsvergunningstraject en verlies je geen tijd. Meer informatie over het bindend advies van een gemeenteraad.

Tip 2: Maak gebruik van de Toolbox van BZK

Deze Toolbox van het ministerie van BZK bevat juridische en financiële informatie over de realisatie van tijdelijke huisvesting en transformatieprojecten. De Toolbox biedt handvatten aan woningcorporaties, gemeenten, provincies, projectontwikkelaars en bouwbedrijven die flexwoningen willen realiseren. Onderdeel daarvan is een top tien van meest gestelde juridische vragen voor het versneld realiseren van tijdelijke huisvesting. Daarnaast is er een handig overzicht dat oude en nieuwe procedures onder de Omgevingswet schematisch weergeeft en inzichtelijk maakt waar deze van elkaar verschillen.

Tip 3: Stel je open en eerlijk op

Bij een voorgenomen flexwoonproject voor aandachtsgroepen kunnen de belangen van betrokkenen sterk verschillen. Je krijgt te maken met (voor)oordelen en sentimenten, niet zelden gebaseerd op eerdere ervaringen. Partijen kunnen zich verschillend opstellen. Het helpt om je als initiatiefnemer daarbij open en eerlijk op te stellen. Duidelijk te zijn over de bedoeling van het initiatief. Duidelijk te maken wat vastligt, en wat bespreekbaar is. Aan te geven waar de grenzen liggen en ook vast te houden aan het doel: de ‘rechte rug’. Verder is het belangrijk om aanspreekbaar te zijn: niet alleen tijdens de planvorming, maar ook als de nieuwe bewoners er zijn. Dat geldt zeker voor de eerste tijd. En breng nieuwe en oude bewoners met elkaar in contact, liefst al vóór de bewoning, anders kort na hun komst. En als laatste, focus je in de communicatie niet op de ‘meest lastige’ bewoners.

Tip 4: Gebruik heldere en eerlijke taal passend bij de doelgroep

Communicatie is een wezenlijk onderdeel van elk project, en zeker bij de huisvesting van aandachtsgroepen. Het moment kan verkeerd vallen, maar ook de toon, de taal, of degene die de boodschap brengt. Belangrijk is om heldere en eerlijke taal te gebruiken. Wees ook eerlijk over wat je niet zeker weet. Geef aan hoe je omgaat met mogelijke incidenten. Pas de communicatie aan je doelgroep(en) aan: bewoners van villawijken vragen om een andere benadering dan bewoners uit volkswijken. En reageer niet op social media, maar zorg dat je op andere manieren bereikbaar en aanspreekbaar bent.

Ben je benieuwd naar meer tips voor het creëren van meer draagvlak? Lees dan ook dit artikel.

Tip 5: Gebruik (tijdelijk) een bouwaansluiting

Als je een flexwoonproject niet met huisaansluitingen op het aanwezige net kunt aansluiten, is mogelijk één bouwaansluiting toereikend. Deze is sneller te leveren dan een huisaansluiting. Dat bleek bijvoorbeeld bij het flexwoonproject van de gemeente Brummen in Eerbeek met 16 woningen voor 60 Oekraïense ontheemden. Hier was het bestaande net ontoereikend voor 16 huisaansluitingen: netverzwaring bleek nodig. Deze zou echter pas acht maanden na de komst van de bewoners in de woningen gereed kunnen zijn. Een bouwaansluiting (van 3x 25A) in combinatie met accupacks was wel geschikt. Helaas werd de bouwaansluiting te laat geleverd en is er als noodoplossing tijdelijk gebruik gemaakt van een aggregaat.

Tip 6: Gebruik een warmtebatterij

Met zonnepanelen, warmtepompen en elektrisch rijden is het elektriciteitsverbruik al snel 5 kW per woning. Veel elektriciteitsnetten hebben slechts ruimte voor 3 kW per woning. Samen met warmtebatterijen kun je daaronder blijven. Een warmtebatterij fungeert als een meerdaagse buffer, waardoor een lichte netaansluiting volstaat. Het vangt periodes op waarin weinig energie kan worden opgewekt met wind en zon. Vaak is het lokaal uitvoerbaar met de huidige beschikbare oplossingen. Voorbeelden van warmtebatterijen zijn hydrobags en ijsbuffers.

Tip 7: Gebruik het rekenmodel van BZK

In opdracht van het ministerie van BZK is een rekenmodel ontwikkeld waarmee je verschillende scenario’s kunt doorrekenen. Je kunt het model gebruiken om de impact van verschillende scenario’s inzichtelijk te maken. Corporaties, beleggers, gemeenten en andere partijen kunnen het model intern gebruiken bij het opstellen van de businesscase. De meest bepalende factor daarbij is de periode na de eerste exploitatietermijn: wat doe je daarna? Met het model kun je verschillende scenario’s doorrekenen en de resultaten ervan gebruiken voor onderbouwing en ondersteuning van discussies over vervolglocaties tussen gemeenten en corporaties. De knoppen waar je aan kunt draaien, zijn onder andere:

• Wel of niet doorexploiteren;
• Variëren in het aantal verplaatsingen;
• Variëren in de exploitatieduur;
• Wel of niet gebruik maken van de garantieregelingen van het Rijk.

Tip 8: Maak gebruik van de financiële en fysieke regelingen vanuit het Rijk

Verschillende regelingen van de rijksoverheid zijn bedoeld om gemeenten en andere partijen bij het versneld realiseren van tijdelijke huisvesting te ondersteunen. Door gebruik te maken van één of meerdere regelingen voor flexwoonprojecten, vergroot je de kans dat je de businesscase rond krijgt, dan wel gezamenlijk tot een aanvaardbaar risico komt. De verschillende regelingen staan hieronder op een rij:

• Regeling tegemoetkoming herplaatsing flexwoningen (RTHF)
  Voor deze regeling is een totaalbudget beschikbaar van 220 miljoen euro tot eind 2028. De regeling biedt investeerders in nieuwe flexwoningen hulp bij herplaatsing na de eerste exploitatitetermijn (10-20 jaar). Als die herplaatsing niet lukt binnen een bepaalde regio, provincie of landelijk via een marktmeester, dan ondersteunt het Rijk de investeerder financieel voor de onrendabele top bij verkoop van de woningen. Investeerders kunnen gemeenten, woningcorporaties of particulieren zijn. Meer informatie over deze regeling (voorheen de financiële herplaatsingsgarantie) vind je in dit artikel.
• Fysieke herplaatsingsgarantie/Flexcity
  De fysieke herplaatsingsgarantie zorgt ervoor dat flexwoningen altijd een nieuwe plaats vinden na verplaatsing van hun (eerste) locatie. Dat biedt de investeerder zekerheid. Overeenkomstig de herplaatsingsladder zoekt men eerst naar een plek binnen de gemeente, regio of provincie, en eventueel landelijk via een marktmeester. Mocht dat allemaal niet lukken, dan heeft het Rijk met een aantal gemeenten (vooralsnog Apeldoorn, Doetinchem, Enschede en Goes) afgesproken dat zij flexcity’s ontwikkelen. Het Rijk steunt dit. Flexcities zijn reservelocaties in nieuwe woonwijken waar altijd ruimte wordt gereserveerd voor later te herplaatsen flexwoningen. Deze ‘garantiekavels’ liggen nabij permanente woonbuurten en nabij voorzieningen: kortom hier ontstaan aantrekkelijke woonmilieus.
• Stimuleringsregeling flex- en transformatiewoningen (SFT)
  Deze regeling is bedoeld om gemeenten te ondersteunen bij het financieren van flex- en transformatiewoningen. Voor deze regeling is een totaalbudget beschikbaar van ruim 281 miljoen euro tot en met 2026. In de eerst tranche zijn 34 aanvragen voor ruim 20 miljoen euro toegekend, en in de tweede tranche is 74 miljoen euro beschikbaar gesteld (de toekenning volgt nog). Er volgen in de komende jaren meer tranches. Je kunt hiervoor de website van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) in de gaten houden.
• Overige subsidieregelingen
  Voor gemeenten, woningcorporaties en andere betrokken partijen zijn er ook andere subsidieregelingen die de realisatie van tijdelijke woningen ondersteunen. Het ministerie van BZK heeft hiervoor dit overzicht gemaakt.
  Soms zijn er ook regionale of lokale subsidies beschikbaar. Zo heeft provincie Zuid-Holland een Subsidieregeling flexwonen voor starters. Raadpleeg hiervoor de website van de provincie en/of gemeente waar je verplaatsbare woningen wilt realiseren.

Tip 9: Besteed aandacht aan de stedenbouwkundige inpassing en openbare ruimte

Het is van belang dat flexwoningen niet alleen een kwantitatieve bijdrage, maar ook een kwalitatieve bijdrage leveren aan steden en dorpen. Ook de flexwoningen die gestandaardiseerd en seriematig geproduceerd worden. Het College van Rijksadviseurs en Federatie Ruimtelijke Kwaliteit hebben in opdracht van het ministerie van BZK een stedenbouwkundig kader uitgebracht. Hierin zijn vijf stedenbouwkundige uitdagingen geformuleerd waar industriële en conceptuele woningbouw op moeten kunnen inspelen, zoals afwijkingen in de stads- of dorpsplattegrond, samenhang in de openbare ruimte en het combineren van bouwstromen.

Daarnaast heeft RVO onlangs een Handreiking inrichting openbare ruimte flexwonen opgesteld. Verplaatsbare woningen vragen om een andere omgang met de openbare ruimte dan permanente woningbouw. Voor woonprojecten die tijdelijk zijn, kan het verstandig zijn om anders te ontwerpen, andere materialen te kiezen en tweedehandse of verplaatsbare elementen in te kopen. Deze handreiking helpt initiatiefnemers en gemeenten om passende keuzes te maken over tijdelijke woonprojecten.

Tip 10: Besteed aandacht aan de architectonische kwaliteit

Naast een goede stedenbouwkundige inpassing is ook een goede architectonische kwaliteit van belang bij flexwoningen. In navolging op het stedenbouwkundig kader heeft het College van Rijksadviseurs en Federatie Ruimtelijke Kwaliteit een architectonisch kader uitgebracht. Hierin zijn zeven architectonische uitdagingen van industriele en conceptuele woningbouw geformuleerd, waaronder het bouwvolume, gevelbeeld en woningplattegrond.