Succesfactoren bij realiseren van sociale en betaalbare nieuwbouw in Haarlem

1.       Woningbouwcoördinator stuurt op betaalbare woningbouw

Bij de sturing op het Haarlemse woningbouwprogramma en realisatie hiervan vervult de gemeentelijke woningbouwcoördinator een cruciale rol, met name bij het realiseren van woningen in het sociale en middeldure segment. Om de grip op de woningbouw te vergroten, heeft Haarlem de spelregels en het te gebruiken instrumentarium vastgelegd in de nota ‘Kaders en instrumenten sociale huur en middensegment’. Woningbouwcoördinator Anco van der Veen: “Ik kan effectief mijn rol vervullen, omdat ik weet dat ik ondersteund wordt door een scala aan bestuurlijk-juridische instrumenten. Deze maken dat ik in onderhandelingen over anterieure overeenkomsten sterk gesteld sta en zo kan ik in de breedte slagvaardig zijn.”

Van der Veen fungeert als intermediair tussen de gemeente, marktpartijen en de woningcorporaties en probeert hen samen te brengen. Ook onderhandelt zij, in opdracht van het gemeentebestuur, samen met de procesmanagers met marktpartijen over de woningbouwprogrammering. Afspraken hierover worden in anterieure overeenkomsten vastgelegd, zodat het woningbouwprogramma gewaarborgd is en daadwerkelijk van de grond komt. Als gemeentelijke woningbouwcoördinator speelt zij een belangrijke rol bij het oplossen van knelpunten. Door korte lijnen met het bestuur en heldere politieke kaders kunnen, waar nodig, gemeentelijke middelen worden ingezet of maatwerk worden geboden. Uitgangspunt hierbij is projecten vlot te trekken met behoud van stedelijke kwaliteit.

2.       Investeren in échte samenwerking tussen gemeente, corporaties en ontwikkelaars

De gemeente Haarlem investeert ook in een goede samenwerking met de corporaties en ontwikkelaars. Sinds twee jaar organiseren zij ‘Samen anders’, waarin een stuurgroep vier keer per jaar op directieniveau voor kennisontwikkeling en overleg bij elkaar komt. Daarnaast is er een werkgroep op uitvoeringsniveau die vaker bij elkaar komt en vraagstukken uitwerkt. In de bijeenkomsten gaan de partijen dieper op het samenwerkingsproces in. Ze kijken hoe ze patronen die de samenwerking ondermijnen kunnen doorbreken, en ook naar productontwikkelingen, het vergunningsverleningsproces en anterieure overeenkomsten. Van der Veen: “De lijntjes zijn hierdoor korter, mensen kennen elkaar beter en kunnen elkaar makkelijker vinden.” De goede samenwerking tussen gemeente, corporaties en ontwikkelaars resulteert in een hogere nieuwbouwproductie van betaalbare woningen.

Ook het initiatief Bouwend Haarlem verstevigt de samenwerking tussen de gemeente, ontwikkelaars en corporaties die in Haarlem actief zijn op het terrein van ‘wonen’. Het draagt positief bij aan de kwaliteit en kwantiteit van de Haarlemse woningmarkt. Bouwend Haarlem organiseert jaarlijks een congres met een actuele ontwikkeling in de stad als thema. Daarnaast organiseren de corporaties elk jaar enkele kennissessies. Ook is er een jaarlijks Walking Dinner, waarbij gemeentebestuur, raadsleden, ambtenaren, corporaties en ontwikkelaars op informele wijze met elkaar in gesprek gaan. Met de verschillende bijeenkomsten wil Bouwend Haarlem professionals in het vastgoed en regionaal betrokken partijen op het gebied van wonen inspireren en kennis delen.

Dit alles bevordert de samenwerking tussen partijen in de lopende en toekomstige woningbouwprojecten en gebiedsontwikkelingen in de door de gemeente aangewezen prioritaire ontwikkelzones.

3.      Een gemeentelijke regeling

Ondanks de historisch hoge nieuwbouwproductie in het afgelopen jaar, maakt de gemeente Haarlem zich zorgen over de nieuwbouwproductie in de komende jaren. De onzekerheid daarover in de periode 2025-2030 neemt toe. Daarom werkte Haarlem haar woningbouwprognoses uit op basis van twee scenario’s: zonnig en zwaar weer. Hieruit blijkt dat alleen in gunstige omstandigheden (bij zonnig weer) de ambitie van 10.000 woningen uit het coalitieakkoord en de woondeal gehaald zal worden. Om de woningbouwproductie op peil te houden, focust de gemeente op het behoud van kwaliteit in de woningbouwplannen en -programma’s, doorgang van lopende projecten en projecten in de prioritaire gebieden, en borging van de afspraken over betaalbare woningen uit de woondeal. En de afspraken die zijn gemaakt voor het verkrijgen van Woningbouwimpuls (WBI) gelden. Hiervoor zet de gemeente verschillende acties en middelen in. Wekelijks is er een sturingsoverleg over de voortgang van de woningbouwproductie. Bij de eerste signalen van vertraging overlegt de gemeente met de ontwikkelaars en corporaties. Ook worden zoveel mogelijk subsidies van het Rijk aangevraagd, zoals Woningbouwimpuls (WBI), Startbouwimpuls (SBI) en Meerjarenprogramma Infrastructuur Ruimte en Transport (MIRT) gelden. Ook wordt gekeken of gebruik gemaakt kan worden van de eventuele middelen die het Rijk en de provincie in de toekomst nog beschikbaar stellen.

Daarnaast alloceerde de gemeente zelf meer middelen voor woningbouw met de ‘Regeling Aanjagen Realisatie Sociale Woningbouw Haarlem’. Hiervoor is 1,5 miljoen euro via de Kadernota 2024 en 5 miljoen euro via de vergroting van de GREX (grondexploitatie) reserves beschikbaar gesteld. Het doel van de regeling is tweeledig. Ten eerste financieel bijdragen aan woningbouwprojecten die stilvallen door een (te) hoge onrendabele top op sociale huurwoningen, of middeldure huurwoningen; waar beleggers wegvallen of zich terugtrekken, tonen Haarlemse woningcorporaties zich bereid deze af te nemen als sociale huurwoning. En ten tweede het stimuleren van projecten die sterk bijdragen aan stedelijke doelstellingen uit de omgevingsvisie en/of ambities uit het coalitieakkoord. Van der Veen: “Vanaf 2028 staat de financieringscapaciteit voor sociale huurwoningen van de corporaties onder druk. Afschaffing van de vennootschapsbelasting zou de corporaties helpen, maar is onzeker. De WBI’s en SBI’s zijn niet genoeg voor de woondealopgave. Wil je de woningbouwproductie op gang houden, dan moet je ook eigen middelen inzetten.”

De regeling is gericht op de bouw van DAEB-sociale huurwoningen. Projecten waar tijdige realisatie van de sociale huurwoningen bijdraagt aan het zekerstellen van de WBI-gelden, of die liggen in het gebied waar de bereikbare steden middelen van toepassing zijn, krijgen voorrang. Projecten waarvoor al een omgevingsplan (en/of een onherroepelijke omgevingsvergunning) aanwezig is, krijgen bij de toekenning van de bijdragen een hogere prioriteit. Deelname aan de regeling is mogelijk voor alle partijen die sociale huur realiseren (volgens de wettelijke definitie). Wel moet de indiener kunnen aantonen dat de uitgekeerde middelen daadwerkelijk terechtkomen bij een DAEB-sociale huurwoning van een woningcorporatie waarmee de gemeente prestatieafspraken heeft gemaakt. Van der Veen: “We verwachten dat we met deze regeling direct zo’n 600 tot 700 sociale huurwoningen kunnen bouwen en indirect nog eens 500 woningen in andere categorieën haalbaar kunnen maken. Door de inzet hoeft binnen projecten minder te worden verevend.”

4.       Pilot aanpak corporatieprojecten buiten de prioritaire ontwikkelzones

Haarlem wees verschillende prioritaire ontwikkelzones in de stad aan. Daar wil men een fors aantal woningen in verschillende segmenten bouwen. Omdat de gemeente haar ambtelijke capaciteit vooral daarop richt, is er slechts beperkte capaciteit beschikbaar voor nieuwe projecten van corporaties buiten deze zones. Daarom willen gemeente en corporaties – waar mogelijk – gebruik maken van zelfsturing door corporaties. Dit maakt de realisatie van ongeveer 300 nieuwe sociale huurwoningen voor eind 2030 toch mogelijk.

Van der Veen: “We hebben een pilot ingericht voor corporatieprojecten buiten de prioritaire ontwikkelzones. Daar proberen we met elkaar de beschikbare capaciteit zo efficiënt mogelijk in te zetten en ook de kennis en kunde van de corporaties te gebruiken. We hebben daar een speciale aanpak voor. We kijken binnen ons Haarlems planproces hoe we op onderdelen kunnen gelijkschakelen en versnellen.”

Om dit mogelijk te maken, ontlasten corporaties de gemeente door de werkzaamheden zoveel mogelijk zelf op te pakken. Denk hierbij onder andere aan het schrijven van startnotities en het opstellen van een stedenbouwkundig programma van eisen. Zo wordt het mogelijk dat de gemeente met slechts een klein, maar toegewijd projectteam werkt aan corporatieprojecten in de niet prioritaire gebieden. De gemeente vervult een toetsende rol, naast die van vraagbaak, en legt de werkzaamheden steeds terug bij de corporaties. De corporaties moeten actief en bewust afwegingen maken binnen het project en de procesgang. Ook moeten ze daar verantwoording over kunnen afleggen aan de gemeente: in formele documenten en op formele momenten in het juridisch planproces.