Sturen op woonlasten

Woningcorporaties zien al langer in dat de woonlast van een huurder bepaalt of hij of zij rond kan komen, en niet de huurprijs. Tegelijkertijd is het sturen op woonlasten en een doorvertaling daarvan in een woonlastenbeleid in plaats van huurbeleid nog geen gemeengoed. Evenmin het opstellen van een wensportefeuille gebaseerd op woonlasten in plaats van huurlasten. Corporaties verschillen ook in hun opvatting hoe ver zij daarin moeten gaan. Het kiezen voor een woonlastenbenadering – sturen op woonlasten – betekent echter niet automatisch dat de corporatie verantwoordelijk wordt voor de huur- én energiecomponent. Een woonlastenbenadering helpt vooral het betaalbaarheidsvraagstuk inzichtelijk te maken.

Schaalniveaus

We laten in deze publicatie diverse schaalniveaus zien waarop woningcorporaties in de praktijk al rekening houden met en sturen op de woonlasten van huurders; variërend van meer inzicht verkrijgen in woonlastencomponenten tot woonlasten tot afwegingscriterium maken en het integreren van een woonlastenbenadering in strategie en beleid. De praktijkvoorbeelden bieden andere corporaties ook aanknopingspunten voor een woonlastenbenadering.

Betaalbaarheidsanalyse

We laten verder zien hoe je een betaalbaarheidsanalyse op basis van een woonlastenbenadering, rekening houdend met de huur én energie, kunt aanvliegen. We brachten de bestedingsruimte voor huur en energie van negen corporatiedoelgroepen in beeld. Net zoals corporaties in de portefeuillestrategie het benodigde aantal woningen per huurklasse bepalen, bepalen ze het benodigde aantal woningen per woonlastklasse (huur en energie). De woningcorporatie berekent vervolgens de energielasten van haar woningen bij verschillende huurprijsstrategieën en zet die af tegen de beschikbare bestedingsruimte van de corporatiedoelgroepen voor huur én energie. De corporatie ziet zo bij welk type huishoudens het in welk type woning met welk energielabel knelt (als gevolg van een laag inkomen, een hoge energievraag, of (te) hoge huurprijs).

Conclusie

Onze analyse op basis van het WoON (2021) laat zien dat veel van de onderzochte corporatiedoelgroepen voldoende bestedingsruimte lijken te hebben om de woonlast van de meeste eengezins-, tussen- en meergezinswoningen met goede en minder goede energielabels te kunnen betalen. Diverse lage inkomensgroepen houden bij huurprijzen op de huidige aftoppingsgrenzen aan het einde van de maand behoorlijk wat ‘over’, als je de woonlast afzet tegen de beschikbare bestedingsruimte. Zeker als zij een meergezinswoning (flat) huren. Dat is goed nieuws voor de huurder. Het roept ook vragen op voor corporaties en het Rijk over de financiële noodzaak van het aftoppen op bepaalde wettelijke huurprijsgrenzen. Want diverse corporatiedoelgroepen lijken door de lage energiekosten van een energiezuinige (meergezins)woning een huurprijs boven de aftoppingsgrens te kunnen betalen, zelfs corporatiedoelgroepen met een inkomen dat onder de Wet eenmalige huurverlaging (2023) viel en een verplichte huurverlaging kreeg. Andersom blijkt ook dat minima nog altijd geld tekortkomen, zeker als zij (met zijn tweeën) een grotere woning gaan huren. Door de hogere energielasten zijn de meeste eengezins- en tussenwoningen voor tweepersoonshuishoudens met bijstand niet betaalbaar, zelfs veel energiezuinigere woningen niet.

Beleidsvragen

Deze verkenning roept wat dat betreft ook beleidsvragen op, afhankelijk van de bril die je opzet, vanuit het huurdersperspectief, corporatieperspectief en perspectief van het Rijk. De onderliggende beleidsvraag is: zouden we in het huurbeleid van corporaties en het Rijk (niet) meer oog moeten hebben voor de woonlast, en een woonlastbenadering kunnen en moeten inbedden in dat (rijks)huurbeleid?