De gemiddelde Nederlander woont op 53m2, en dat is ruimer dan in alle buurlanden. In Vlaanderen, Engeland, Frankrijk en Duitsland liggen die cijfers tussen de 43 en 47 m2. Als we dat grofweg middelen, komen we erop uit dat ‘de’ Nederlander gemiddeld 15 procent ruimer woont dan onze buren.
De oorzaak hiervan is niet onderzocht, maar vast staat dat ons land allerlei regelingen kent die alléén wonen aanmoedigen en sámen wonen ontmoedigen. Zo lossen we het woningtekort nooit op.
Dat woningtekort kent twee belangrijke oorzaken. De ene is een hogere bevolkingsgroei dan mee rekening gehouden werd, voornamelijk door immigratie. De andere is een beperkt bouwbeleid in het afgelopen decennium. Politici noemen dikwijls de ene of juist de andere oorzaak.
Het woningtekort verminderen
Wat kunnen we aan het woningtekort doen? Beleidsmakers en politici hanteren drie manieren. Ten eerste kennen we de nationale bouwopgave: 981.000 te bouwen woningen tot en met 2030. Maar dat gaat moeizaam door gebrek aan locaties, niet-sluitende businesscases, schaars personeel, dure bouwmaterialen, stikstof, bezwaarschriften, procedures, netcongestie, enzovoorts. Er zijn andere maatregelen om woningen toe te voegen, zoals flexwoningen, optopwoningen of transformatie van leeg vastgoed. Al deze maatregelen zitten aan de aanbodzijde. Ze beogen méér woningen.
De tweede hoofdknop om het woningtekort te verminderen is om de vraag naar woningen te verminderen. En die wordt dan vooral gezocht in het verminderen van de immigratie van allerlei groepen, met name arbeidsmigranten, asielzoekers, expats en buitenlandse studenten.
Regels ontmoedigen samenwonen
De derde manier is om bestaande woningen beter te benutten. Door hospitaverhuur te promoten, met drie vrienden die samen een huis kunnen huren in plaats van alleen en door ruime woningen te splitsen. Ook hierover wordt inmiddels vaker nagedacht.
Ik wil aandacht vragen voor een vierde knop om de woningvraag te verminderen, die rechtstreeks ingrijpt op de 15 procent ‘overruimte’ in het wonen. Allerlei regels ontmoedigen dat mensen samen in een huis gaan wonen. Die regels zitten zowel binnen ‘het woonsysteem’, als erbuiten.
Zo verbieden de meeste woningcorporaties dat hun huurders als hospita een kamer onderverhuren. Voor kopers met een hypotheek geldt eenzelfde verbod. Als mensen huurtoeslag krijgen (de helft krijgt dat), vervalt die als ze een kamer verhuren. Gemeenten zijn bang dat het toestaan van medebewoning meteen leidt tot ‘tien arbeidsmigranten (of studenten) op een etage’, en verbieden daarom bij voorbaat alle vormen van samenwonen.
Daarnaast zijn er andere instituties die regelingen kennen, die er allemaal in resulteren dat mensen in hun eentje wonen. Een paar voorbeelden. AOW voor twee alleenstaanden is een stuk hoger dan voor een stel. Als een oudere gaat samenwonen met een broer, zus of een vriendin en een huis achterlaat, gaan ze er financieel fors op achteruit. En dat terwijl de cijfers laten zien dat juist alleenstaande 70-plussers met 104 m2 het ruimst wonen. Onder ouderen is vereenzaming een groot probleem, en ook vragen alleenwonende ouderen aanzienlijk meer zorg. Ook voor mensen met een bijstandsuitkering kan samenwonen nadelig uitpakken. Nog een voorbeeld: studentenhuisvesters bouwen al decennialang vooral studio’s voor studenten. Niet omdat studenten dat willen, maar omdat hun businesscase zo beter uitkomt.
Geen samenwoonboete, maar -bonus
Het effect van al deze regels is een ongebreidelde woningvraag en een inflatie van de woningbehoefte. Het is op zijn minst een gedeeltelijke verklaring voor de luchtbel van 15 procent. Het zou goed zijn om alle regelingen die de woningvraag vergroten, eens goed tegen het licht te houden. Want voor elk huishouden dat een woning gaat delen, hoeft geen nieuw huis te worden gebouwd, wat al gauw drie of vier ton kost. Weegt dat op tegen een veel kleiner bedrag aan toeslagen, uitkeringen, subsidies en andere kosten? Een samenwoonbonus in plaats van -boete is een veel eenvoudigere en snellere knop om aan te draaien dan vergroting van het woningaanbod of beperking van de migratie.