Thysia Kleijwegt, expert Flexwonen bij het expertteam Woningbouw van RVO en adviseur bij TwynstraGudde, vertelt over haar ervaringen. “Ik kom uit een groot gezin. Wij hadden altijd pleegkinderen in huis. Daardoor weet ik hoe belangrijk een thuis, een dak boven je hoofd, is. Als dat met de reguliere woningbouw niet (snel genoeg) lukt, moet je zoeken naar andere manieren om dat voor elkaar te krijgen. Flexwonen is dan een optie. Maar als ik met passie vertel over de kansen die er liggen krijg ik eigenlijk altijd dezelfde reactie: nou leuk, maar wat denk je zelf? Nutsvoorzieningen, vergunningen, stikstof, de businesscase, slechte kwaliteit, containers…. Ondanks tal van succesvolle voorbeelden bestaan er helaas toch nog veel aannames die niet kloppen. Zo denken mensen bij flexwonen nog altijd aan containerwoningen en klinkt het alsof er niet meer kan worden gebouwd. Maar er zijn tegenwoordig zo veel mogelijkheden.”
Flexwoningen in Ridderkerk
Flexwoningen zijn voor verschillende aandachtsgroepen te gebruiken. Het kenmerkende aan deze vorm van wonen is het tijdelijke en het flexibele. Dat kan gaan over de woning, de bewoning of de locatie. Kleijwegt: “Je hebt eigenlijk twee varianten van flexwonen: als aanvulling op de reguliere woningbouw en als alternatief voor traditioneel bouwen. Bij de eerste variant is er vaak sprake van urgentie. De woningen zijn bedoeld voor mensen die anders geen woning hebben. Deze woningen zijn vaak wat goedkoper en gaan minder lang mee. Het alternatief op traditioneel bouwen richt zich op woningen met een permanente kwaliteit. Deze woningen hebben een lage milieu-impact en zijn flexibel in te zetten. We zeggen ook wel dat deze woningen ‘slim, snel en schoon’ zijn. Dankzij de permanente kwaliteit worden deze woningen sneller opnieuw gebruikt of worden direct permanent ingezet.”
Figuur TwynstraGudde
Kader stellen in de ontwerpfase
“Een manier om snel woningen te realiseren, is door de traditionele ontwerpstappen in de ontwerpfase te vervangen door een kaderstellende fase en een inkoop/configuratiefase,” legt Kleijwegt uit. “Bij conceptuele woningen (hier vallen flexwoningen ook onder) zijn de woningen feitelijk al ontworpen. Hoewel de ontwerpstappen voor veel projectleiders de leukste stappen zijn, is die fase dus niet per se nodig. Wel moeten er kaders worden opgesteld waarbinnen je een ontwerp selecteert en configureert. Het biedt tegelijkertijd de kans om de gemeenteraad en het college goed in positie te brengen. Dit kan door de kaders, bijvoorbeeld in de vorm van een kavelpaspoort, vast te laten stellen door de gemeenteraad en hiervoor krediet te laten vrijgeven. Hierdoor is het in veel gemeenten niet meer nodig om bij een Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit (BOPA) langs de raad te gaan, omdat dit in een eerder stadium al gebeurd is. Dat levert een aanzienlijke versnelling in de procedure.”
Figuur TwynstraGudde
Regionale samenwerking corporaties en gemeenten
In Haarlemmermeer hebben woningcorporaties en gemeente gezamenlijk een kavelpaspoort opgesteld. Hierin staan de randvoorwaarden waarbinnen de woningen geplaatst mogen worden. Onder andere het maximum aantal en afstand van bebouwing tot naastgelegen perceel. “Via de bouwstroom kon woningcorporatie Ymere met behulp van het kavelpaspoort direct een bouwer selecteren voor de plaatsing van de beoogde woningen in de Oostertuin in Nieuw-Vennep. Woningcorporaties en bouwers werken vaker op deze manier samen in een bouwstroom. De versnelling ontstaat doordat de gemeente het kavelpaspoort gezamenlijk met de corporatie heeft opgesteld en gebruik gemaakt kan worden van de bouwstroom.”
Bron: Flexwonen Oosterdreef Nieuw-Vennep, Faro-Architecten
Ook de regionale samenwerking tussen gemeenten en woningcorporaties biedt kansen. Kleijwegt: “Woningcorporaties verliezen veel tijd en energie als zij bij elke gemeente een ander proces moeten doorlopen. Regionale uniformering van uitgangspunten, proces en overeenkomsten kunnen de samenwerking met corporaties versnellen en vergemakkelijken. Zo zie je dat er provinciaal steeds vaker budgetten beschikbaar worden gesteld aan samenwerkende regio’s. Met dit geld kan bijvoorbeeld een inkoopafspraak met een stedenbouwkundig bureau worden afgesloten voor het opstellen van kavelpaspoorten. Hierdoor hoeven er lokaal geen kredieten in een vroege projectfase te worden aangevraagd en hoeft niet elke gemeente steeds opnieuw een offerte op te vragen. En vervolgens, als een ontwerp aan het kavelpaspoort en geldende regels voldoet, kan de gemeente direct een vergunning verlenen. Het proces gaat zo veel sneller.”
Door in de regio dezelfde uitgangspunten te hanteren voor de kwaliteit van verplaatsbare woningen, is het bovendien makkelijker om een passende vervolglocatie te vinden binnen de regio. “Dit vergroot de kans op een haalbare businesscase”, benadrukt Kleijwegt. “Voor de realisatie van flexwoningen zijn ook afspraken nodig over de verdeling van taken en kosten. Het onderhandeltraject daarover kan verkort worden door uit te gaan van de verdeling die in diverse gerealiseerde flexwoonprojecten als succesvol is ervaren. De uitgangspunten benoemen enkel de verantwoordelijkheden en kosten per actor en omvatten niet de specificering van grondprijs en wijze van uitgifte. De belangrijkste succesfactor hierbij is dat beide partijen er samen voor willen gaan.”
Uitvoeringskracht ligt lokaal
De voorbeelden die Kleijwegt benoemt, laten zien dat regionale samenwerking kan bijdragen aan het versneld realiseren van (flex)woningen. In dat opzicht is het interessant om ook voor huisvesting van aandachtsgroepen aandacht hieraan te besteden. Kleijwegt geeft wel een waarschuwing mee: “Besef dat de uitvoeringskracht lokaal is. Een regionale samenwerking kan dit ondersteunen en versterken. Maar als je niet oplet, kan de regionale samenwerking de uitvoering ook belemmeren. Dus bijt je niet vast op het regionaal werken aan de uitdaging, want lokaal maak je het verschil.”