Tip 1: Maak gezamenlijk regionaal beleid en voer dit uit
Een gezamenlijke visie en strategie op betaalbare woningbouw zijn essentieel voor een succesvolle samenwerking tussen gemeente, ontwikkelaars en woningcorporaties. De regio Gooi en Vechtstreek wil de gezamenlijke denkkracht beter benutten voor bijvoorbeeld het realiseren van voldoende middenhuur en het bevorderen van doorstroming. Maar ook om samen te werken rondom sturingsinstrumenten voor betaalbare woningbouw. Zoals bijvoorbeeld een vereveningsfonds of het opnemen van regels in het omgevingsplan, wat voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet in de doelgroepenverordening kon.
Het is van belang om goed zicht te hebben op verschillende sturingsinstrumenten en de praktische werking daarvan. De verkenning ‘Sturing op een betaalbaar woningbouwprogramma‘ van Platform31 stelt dat gemeenten twee mogelijkheden hebben om te sturen: het woningbouwprogramma (voor de bouw) of voorwaarden stellen aan de nieuwbouw (na de bouw). De partners uit de Gooi en Vechtstreek adviseren om daarnaast ook te werken aan ‘zachte sturing’: elkaar opzoeken, werken in netwerken, et cetera.
Zorg er ook voor dat het regionale woningbouwprogramma voldoende aanpasbaar (adaptief) is. Zo maak je risico’s en onzekerheden beheersbaar. En neem gemeenteraden goed mee in de discussie over het regionale woningbouwprogramma. Wees er transparant en realistisch over. Voor de regio Gooi en Vechtstreek geldt dit specifiek voor het realiseren van voldoende sociale huurwoningen in de regio.
Tip 2: Investeer in partnerschappen en afspraken met corporaties
Woningcorporaties zijn een onmisbare partner en spelen een cruciale rol bij het realiseren van voldoende sociale huurwoningen, en soms ook middeldure huurwoningen. Het is belangrijk dat gemeenten woningcorporaties als gelijkwaardige partner zien bij gebiedsontwikkeling en hen in stelling brengen om woningbouwdoelstellingen te kunnen halen. Gemeenten in de regio Gooi en Vechtstreek doen dat steeds meer. Ze betrekken woningcorporaties vroegtijdig en zetten ze aan tafel bij marktpartijen. Ook attenderen ze elkaar op kansen die zich voordoen.
Het beter in positie brengen van de woningcorporaties kun je borgen in de regionale samenwerking. Maak daarover lokaal gedetailleerde prestatieafspraken tussen gemeenten, woningcorporaties en huurdersorganisaties. Gemeenten kunnen woningcorporaties bijvoorbeeld als first supplier benoemen voor het realiseren van sociale huurwoningen. Daarnaast kunnen gemeenten ook aanbestedingsvoorwaarden verbeteren, waardoor corporaties een logische positie krijgen in het woningbouwproces.
Tip 3: Werk écht samen tijdens het hele proces
‘It takes three to tango‘: ontwikkelaar, woningcorporatie en gemeente. Het gaat over tijd, kwaliteit en geld. Daar moeten partijen anders op sturen en ze moeten het samen doen, realiseert men zich in de regio Gooi en Vechtstreek. Wees je als gemeente bewust van de capaciteit die het een andere partij kost, bijvoorbeeld bij tenders aan ontwikkelaars of tenders tussen corporaties. En geef vanuit de gemeente duidelijk aan waar wel en niet gebouwd kan worden. Wees een goede opdrachtgever voor een ontwikkelaar of zoek een corporatie die kan ontwikkelen. Belangrijk is ook dat gemeenten elkaar bestuurlijk durven te bevragen en indien nodig aan te spreken over woningbouwprojecten.
Écht samenwerken betekent ook dat je samen optrekt, ongeacht bij welke partij de verantwoordelijkheid ligt. Zo kun je bijvoorbeeld samen aanwezig zijn bij het vooroverleg over het stedenbouwkundig plan, gesprekken met omwonenden, raadsvergaderingen, et cetera.
De regio Gooi en Vechtstreek wil ook werken aan een goed en helder participatieproces. Door een quickscan met behulp van vier vragen kunnen zij inzichtelijk maken hoeveel werk er van het participatieproces gemaakt moet worden:
- Wat is de aard en omvang van het project?
- Hoeveel positieve invloed heeft het project op de samenleving?
- Krijgt het initiatief veel aandacht in politiek en op sociale media?
- Geeft het project hinder en overlast?
De vragen maken duidelijk hoe groot de impact van de ruimtelijke ontwikkeling is op de omgeving. Hoe groter de impact, hoe uitgebreider het participatieproces. Bij meer uitgebreide participatieprocessen spelen (tussentijdse) verslagen een belangrijke rol. Hierdoor leg je (per fase) vast wat je precies hebt gedaan. Daarmee maak je duidelijk waarover discussie was en hoe de inbreng wordt verwerkt.
Tip 4: Stuur op tempo en schakel planprocessen parallel bij woningbouwprojecten
De grootste vertraging in de bouw van woningen ontstaat in de fasen van initiatief tot het opstellen van een bestemmingsplan en/of de aanvraag van een omgevingsvergunning. Een pilot met parallel plannen van processen in de regio Gooi en Vechtstreek leverde mooie resultaten op. Zo is bij een bepaald project de tijd tot aan planvorming van twee jaar naar zes maanden verkort. De regio kan deze ‘blauwdruk’ ook voor andere projecten gebruiken. Ook hackatons of snelkookpansessies kunnen helpen om tot snelle besluiten te komen.
Woningbouwplannen kunnen er op papier goed uitzien, maar vaak schort het aan een efficiënte uitvoering. Het loont als gemeenten een projectleider met mandaat aanstellen, die zorgt voor begeleiding, verbinding en afstemming op alle vlakken en tussen alle partijen. Zo zorg je voor voldoende voortgang en snelheid in woningbouwprojecten.
Ook een integraal proces- en planningsschema helpt de gemeenten en corporaties in de regio Gooi en Vechtstreek om realistische planningen voor woningbouwprojecten op te stellen. Het schema maakt overzichtelijk wie bij de gemeente én bij de woningcorporatie aan zet zijn en wanneer en waarvoor. Hierdoor kunnen ze hun planningen beter op elkaar afstemmen en kunnen woningbouwprojecten sneller verlopen.
Tip 5: Leer elkaar beter kennen en faciliteer verschillende contactmomenten
Goede samenwerking begint bij wederzijds begrip en vertrouwen. Om dit te versterken, is structureel contact tussen gemeenten, woningcorporaties en marktpartijen essentieel. In de regio Gooi en Vechtstreek willen gemeenten en woningcorporaties investeren in een betere afstemming tussen beleids- en uitvoerende medewerkers. Ook willen ze ontwikkelaars uit de regio uitnodigen in een breder overleg, zodat ook zij goed betrokken blijven. Door elkaar bijvoorbeeld inzicht te geven in de verschillende interne besluitvormingsprocessen, kweek je meer wederzijds begrip en kunnen partijen planningen beter op elkaar afstemmen. Dit alles bevordert het tempo van woningbouwprojecten.
Maak naast formele contactmomenten ook tijd vrij voor informele gesprekken om elkaar beter te leren kennen en vertrouwen op te bouwen. Organiseer bijvoorbeeld één keer per jaar een groot ontmoetingsmoment voor alle partijen in de woningbouwsector: gemeenten, corporaties, makelaars, ontwikkelaars, bouwers, beleggers/investeerders, gemeenteraadsleden, op ambtelijk/uitvoerend, directie- en bestuurlijk niveau.