Samenwerking binnen gebiedsontwikkeling leidt tot kwaliteitsverbetering

Werk aan flexibiliteit

Accepteer de complexiteit en werk aan flexibiliteit in een netwerkorganisatie. Dat is het advies van Marleen Hermans in haar keynote op het zesde jaarcongres Stedelijke Transformatie. “Dat is een fundamenteel andere manier dan de projectmatige aanpak die wij normaliter in onze sector hanteren.” Over die manier van samenwerken valt er veel te leren van vredesmissies. Dai Carter, voormalig marinier, sloot de plenaire ochtendsessie af met een inspirerend verhaal over leiderschap en samenwerking.

De Vasim, een voormalige wolspinnerij op het NYMA-terrein in Nijmegen, was de treffende locatie waar circa 500 deelnemers vanuit overheden, corporaties, kennisinstellingen, adviesbureaus en marktpartijen zich op 16 februari 2023 verzamelden. “Ons jaarcongres is het eerste evenement dat hier plaatsvindt”, aldus Jop Fackeldey, voorzitter van het programma Stedelijke Transformatie. “Over een tijdje kun je ook zien wat de transformatie van dit gebouw met de omgeving doet.”

Kort blikt hij terug op het programma Stedelijke Transformatie, dat zes jaar geleden het licht zag. “We hebben mooie resultaten geboekt, maar nu de markt lastiger is moeten we elkaar goed vasthouden. Want de vraag naar meer woningen en transformatie van stedelijke gebieden tot een place to go is er nog steeds.” Ook de behoefte aan kennis delen blijft groot. Fackeldey is dan ook blij dat dit najaar in samenwerking met de TU Delft de leergang gebiedstransformatie start. “Daarin delen we de praktijkkennis vanuit ons programma met mensen die hier in de toekomst aan gaan werken.”

Steengoed benutten

Om te voorzien in de enorme woningbehoefte is snelle transformatie van gebieden en gebouwen essentieel. Maar Nederland heeft nog meer prangende opgaven die een beroep doen op de schaarse ruimte. Medeorganisator van het zesde jaarcongres is de provincie Gelderland. Gedeputeerde Peter Kerris schetst de provinciale opgave die is vastgelegd in het programma Steengoed benutten: meer dan 100.000 woningen erbij en de woonomgeving leefbaar, groen en bereikbaar houden. “Voor alle opgaven bij elkaar heb je 1,8 keer de oppervlakte van Gelderland nodig. We moeten dus goed kijken hoe we alles een plek geven. Deels gebeurt dat op uitleglocaties maar de hoofdopgave voor woningbouw is binnenstedelijk. Op industrieterreinen zoals De Vasim, maar ook in de binnenstad. Doetinchem verkleint bijvoorbeeld het aantal winkels in het centrumgebied en bouwt die om tot woningen.”

De rol van de overheid

Fackeldey is blij dat de rijksoverheid weer aan boord is, ook op dit jaarcongres in de persoon van Chris Kuijpers, directeur generaal Volkshuisvesting en Bouwen bij het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. “Gebiedstransformatie is alive and kicking”, stelt Kuijpers. Hij illustreert dit met beelden van het Waalfront, Katendrecht, de Binckhorst, Amstel III, Schothorst en Breda Havenkwartier. Er gebeurt veel, maar de opgave blijft groot. De 900.000 woningen die tot 2030 nodig zijn, noemt hij zelfs aan de krappe kant.

De roep om meer regie door de overheid is beantwoord met onder andere een Nationale Woon- en Bouwagenda, met doelstellingen voor beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit. De rol van de overheid krijgt daarbij vorm via financiële impulsen bijvoorbeeld voor infrastructuur om nieuwe woningen bereikbaar te maken. En aanpassing van wetgeving, zoals de nieuwe Wet op regie op de volkshuisvesting die op de dag van het jaarcongres is vrijgegeven voor consultatie. Nieuwe wetgeving voor regulering van middenhuur en grondbeleid is in voorbereiding. Allemaal voorwaardenscheppende maatregelen om écht te gaan versnellen, vindt Kuijpers: “Het is van de zotten dat we tien jaar doen over nieuwbouw, terwijl het bouwen zelf tegenwoordig in een week kan.” Dit is te doorbreken door processen parallel te schakelen, waar nodig Rijksgronden en vastgoed in te zetten voor maatschappelijke doeleinden en door publiek-private samenwerking via woondeals te versterken. Daar zijn er inmiddels al een aantal van ondertekend, o.a. in Groningen, Overijssel en Drenthe, en er volgen er meer. “We hebben elkaar nodig om gebiedsontwikkeling tot een succes te maken.”

Kiezen moet

Marleen Hermans stond zes jaar geleden aan de wieg van het programma Stedelijke Transformatie. Nu reflecteert ze op de veranderde omstandigheden die de noodzaak tot samenwerking nóg essentiëler maken. Dat doet ze vanuit haar wetenschappelijke achtergrond – ze bekleedt de leerstoel Publiek opdrachtgeverschap in de bouw aan de TU Delft – en haar praktijkervaring als managing partner Fysiek Domein bij BMC. De cijfers zijn confronterend: de gerealiseerde woningbouw blijft achter bij de ambities. En uitgangspunten in de nationale opgave als ‘water en bodem zijn sturend’ maken inpassing alleen nog maar lastiger. “Niet alles kan overal, dus we moeten echt kiezen. Kiezen in volgordes, kiezen in belangen, kiezen in wat past in een bepaald gebied en in een bepaalde context. Daarvoor moet je met elkaar om de tafel.”

Smaken van samenwerking

En dat gebeurt al. Hermans toont een sheet met diverse regionale samenwerkingen: “We hebben echt ontzettend veel smaken van samenwerking uitgevonden in de afgelopen periode.” De aanwezigen kennen ze, nemen erin deel, maar of ze al helpen om te versnellen is de vraag. Dat is logisch, stelt Hermans want het gaat om ‘grand challenges’ en die zijn ‘complex en wicked’. Er is kennis en capaciteit vanuit allerlei verschillende partijen nodig en er is altijd sprake van onzekerheid omdat de antwoorden onderweg ontstaan. “Je kunt een grand challenge alleen oplossen als je niet denkt dat het morgen klaar is, als je het integraal benadert en als je het programmatisch en gebiedsgericht oppakt.”

Dat vraagt om netwerkaanpak, aldus Hermans. “Dat is echt een fundamenteel andere manier dan de projectmatige aanpak die wij normaliter in onze sector hanteren. Een netwerk kent eigenlijk geen hiërarchie en werkt alleen als alle partijen snappen dat je alleen met anderen iets voor elkaar kunt krijgen.” Bovendien vraagt het om acceptatie van de complexiteit en flexibiliteit. “Dat laatste is niet een van de core competenties van onze sector, wij zijn erg van de risicobeheersing. In een netwerkorganisatie ben je continu met elkaar in beweging, stappen aan het zetten en aan het schakelen.” Dat dit een andere manier van sturing vanuit de diverse organisaties vraagt is duidelijk. En dat we nog niet zo ver zijn, dat beaamt de zaal.

Schaarste

Bijkomend probleem voor versnelling in de stedelijke transformatie is schaarste van fysieke ruimte, van materiaal en materieel, maar vooral ook van mensen. “We moeten met z’n allen woekeren met capaciteit. Het is dus niet de vraag óf u samenwerkt, het is de vraag hoe u met z’n allen zo veel mogelijk doet met de tamelijk beperkte capaciteit die we hebben.” Hermans adviseert daarom menskracht te delen binnen netwerken, te investeren in opleidingen en efficiënter te werken door innovatie en standaardiseren. Er zijn 2203 aanbestedende diensten in Nederland, die hun aanvraag allemaal op een eigen manier doen en in dezelfde vijver vissen. “Daarbij gaat dus nogal wat capaciteit verloren. Probeer te harmoniseren tot gezamenlijke programma’s en spreid de plannen beter in de tijd. Alleen dan krijgen we de capaciteit uit de markt goed benut.”

Capaciteit

De zoektocht naar capaciteit en betere samenwerking was het thema van een panelgesprek dat hierop volgde. Rob Euwals, programmamanager gebouwde omgeving bij het CPB, ziet in de cijfers dat de arbeidsproductiviteit in Nederland hoog is en de werkloosheid laag. Dat onderstreept de schaarste en de noodzaak tot programmatische samenwerking.

Peter Kerris, gedeputeerde van provincie Gelderland, noemt de flexpool van een aantal Gelderse gemeente als mogelijkheid om kennis en beschikbaarheid onderling te delen. Hij ziet veel kansen in de netwerksamenwerking die Marleen Hermans voorstelt: “We moeten nu de handen ineenslaan, en komt er een probleem dat lossen we het wel op. Dat betekent ook dat je goed moet omgaan met je achterban, en eventuele risico’s moet accepteren.”

Ger Peters, bestuurder van woningcorporatie WonenLimburg, heeft positieve ervaringen met efficiëntere samenwerking in de keten bij onderhoud en renovatie. Hij hoopt dit te kunnen uitbreiden naar bouwactiviteiten. “Gezien de urgentie vinden we elkaar steeds beter. Zo’n netwerk vraagt wel transparantie, je moet elkaars cijfers kunnen zien. En accepteren dat je eigen idee niet altijd doorslaggevend kan zijn. Als marktpartijen en corporaties die uitdaging aangaan, kan dat als vliegwiel fungeren voor de woningbouwversnelling.”

Gedeelde belangen

Samenwerking binnen gebiedsontwikkeling, leidt tot kwaliteitsverbetering, maar lukt de ene keer beter dan de andere, constateert Marieke Mentink, directeur ontwikkeling Dura Vermeer Divisie Bouw en Vastgoed. “Het heeft te maken met vertrouwen en met het erkennen van gedeelde belangen.” Door de marktontwikkelingen wordt het wel lastiger: “Businesscases staan onder druk door kostenstijgingen. Dat leidt soms tot discussie tussen marktpartijen en overheid over wat nog financieel haalbaar is.” Ze noemt het van belang om flexibele afspraken te maken met elkaar. Dus de belangen vastleggen, maar de bereidheid tonen om in moeilijke tijden met elkaar in gesprek te blijven over mogelijke aanpassingen.

Ger Peters pleit nadrukkelijk voor een goede onderbouwing van het maatschappelijk belang bij programmatische samenwerking. “Niet alles monetiseren, maar de maatschappelijke winst opnemen in de doelstellingen. Dat is de rode draad waarop je elkaar kunt vinden.” Peter Kerris ziet steeds meer marktpartijen die dat ook inzien: “Marktpartijen die ook investeren in oplossingen van maatschappelijke problematiek zijn succesvoller, ook op de arbeidsmarkt.”

Vertrouwen

Voormalig marinier Dai Carter sloot de plenaire sessie van het jaarcongres af. Met een knal zet hij een 70 kilo zware rugzak op het podium. Hiermee heeft hij de aandacht meteen te pakken. Gedreven vertelt hij over zijn ervaringen met vredesmissies: over professionaliteit, goede voorbereiding, verantwoordelijkheid nemen zodat je écht op elkaar kunt vertrouwen en samen de doelen bereikt. Over de benodigde flexibiliteit, want je weet nooit van tevoren wat je tegenkomt als je met een parachute wordt gedropt. Inspirerende parallellen met stedelijke transformatie in een netwerkorganisatie. En een mooie start voor uitgebreid netwerken tijdens de lunch en kennis delen tijdens de themasessies in de middag.