Casus in het kort
De tien woonblokken van de Generaal Swartlaan en Generaal Van Daalenstraat in de wijk Te Werve zijn gebouwd in 1957. De huidige onderhoudsstaat van de woningen is matig, veel onderdelen hebben onderhoud of vervanging nodig. De keukens, badkamers en toiletten zijn verouderd en bevatten een rioleringsstelsel van asbest. De woningen zijn matig geïsoleerd, waardoor de warmtevraag hoog is. In de transitievisie warmte van de gemeente wordt de buurt aangemerkt als kansrijk voor aansluiting op het warmtenet. De woningcorporatie kiest voor een volledige ingreep ‘buitenom’, waarbij de gevel wordt aangepakt en kozijnen en balkons worden vernieuwd. Deze aanpak verlengt de levensduur met dertig tot veertig jaar. Door de renovatie gaan de woningen van energielabel F naar A, wat zittende huurders een maandelijkse besparing van 52 euro aan energielasten oplevert. Ook de 287 bergingen worden aangepakt. De werkzaamheden vinden plaats in 2023/2024.
Goede maatschappelijke prestatie, maar onrendabel
Het project is onrendabel en financieel gezien geen verantwoorde investering, maar Rijswijk Wonen scoort wél goed op maatschappelijk presteren door de huren extra laag te houden op 575 euro en voldoet ook aan de nationale prestatieafspraken. Dat is de conclusie van Fakton Consultancy, dat in opdracht van Platform31 en Rijswijk Wonen de businesscase van het verduurzamen en renoveren van de 224 portiekwoningen beoordeelde, als onderdeel van de zoektocht naar evenwicht tussen maatschappelijk én financieel optimaal presteren.
Directeur-bestuurder Rob van den Broeke is blij met de doorrekening van Fakton, die meer duidelijkheid moet geven over hoe (on)rendabel de verduurzamingsprojecten in Rijswijk nou eigenlijk zijn. Want als adviesbureaus doorgaans beweren dat je voor 40.000 euro een woning kunt verduurzamen, dan is het verschil met de bedragen die de corporatie kwijt is wel erg groot.
Belangrijk is in elk geval om goed in beeld te brengen welk bedrag nodig is voor de verduurzaming – de investeringskosten voor toekomstbestendig bezit – en wat eigenlijk regulier en soms ook achterstallig onderhoud is. Lastig, want soms zit daar overlap in, ziet Marc du Chatinier, die projectleider is voor het renovatieproject Swartlaan/Van Daalenstraat. Hij noemt het aanleggen van mechanische ventilatie als voorbeeld. Dat helpt om schimmel te voorkomen, zorgt voor een gezonder leefklimaat in huis en verhoogt de energetische prestatie van de woning. Zo kun je met één maatregel achterstallig onderhoud wegwerken, het wooncomfort verbeteren én verduurzamen. “Dat is een mooi resultaat natuurlijk, maar het is niet helemaal duidelijk op welke post deze kosten zijn te boeken”, zegt Du Chatinier. “En soms vraagt een duurzame oplossing om het aanpassen van de constructie, wat dan weer onderhoud is. De kosten zijn dan lastig uit elkaar te trekken.”
Opgaven stapelen
Het stapelen van opgaven stuwt de kosten omhoog. De woningen moeten niet alleen duurzaam zijn, maar ook brandveilig, comfortabel, zonder asbest in het dak of verontreiniging in de tuin en met gemeenschappelijke ruimten die uitnodigen tot ontmoeten én bewegen. Al die wensenlijstjes bij elkaar tellen op tot een totaalbon van 160 duizend euro, of zelfs meer, zegt directeur-bestuurder Van den Broeke, bij wie al die bonnen op tafel komen. “Als we al ons verouderde bezit op die manier zouden opknappen, zijn we drie keer failliet. Is het echt nodig om voor al die onderwerpen te voldoen aan standaarden? Of beschouwen we die als richtinggevend? Iets waar we ook stapsgewijs naar toe kunnen werken. Het is dus elke keer weer een zoektocht.”
Hoe pakt hij dat aan? De afweging begint bij de portefeuillestrategie en bij vragen als: hoe toekomstbestendig is een complex, wat zijn de woontechnische mogelijkheden van de locatie en is sloop/nieuwbouw een optie, legt Van den Broeke uit. Voor de appartementen van het project Swartlaan/Van Daalenstraat geldt dat ze liggen ingeklemd tussen blokken met particuliere woningen. Nieuwbouw zou op veel bezwaar van omwonenden stuiten en is daarnaast lastig rendabel te realiseren binnen de stedenbouwkundige uitgangspunten van de gemeente. Met verduurzamen kun je dan veel sneller handelen, stelt de corporatie vast. Bovendien is sloop bepaald geen feest, zegt Van den Broeke. “Het wordt door politici soms wel te makkelijk geroepen. Maar er zal bij jou maar iemand voor de deur staan die zegt: sorry, uw huis gaat plat, want we gaan het helemaal anders doen.”
Basisplan uitgebreid
Het project Swartlaan/Van Daalenstraat is met een kostenplaatje van bijna 160 duizend euro per woning behoorlijk prijzig. Du Chatinier kreeg wel een grens mee, vertelt hij. En toch werd bij dit project het basisplan voor renovatie juist uitgebreid met enkele forse kostenposten, die het totaal dertigduizend euro per woning duurder maakten: balkons vervangen, binnentuinen saneren en herinrichten en het direct plaatsen van zonnepanelen op het dak.
De balkons konden in principe nog wel dertig jaar mee. Maar de rest van het complex krijgt door de renovatie een nog langere levensduur, waardoor op termijn alsnog nieuwe balkons nodig zijn. Dan is het efficiënter om ze nu te vervangen, nu de steiger er toch staat, licht Du Chatinier de keuze toe. “We besparen daarmee op toekomstige investeringen, maar ook op onderhoud. Door een scherpe verdeling te maken tussen die twee posten, kregen we dat financieel goed in beeld. De kosten die we zouden hebben als we de balkons nu alleen hadden opgeknapt, rekenen we bijvoorbeeld toe aan groot onderhoud.”
Over het saneren en herinrichten van de binnentuinen, had de corporatie een goed gesprek nodig met de Raad van Commissarissen. De kosten zijn immers omvangrijk. De grond is vervuild, maar zolang je er niet in graaft, best te belopen. Met die boodschap wilde de corporatie echter niet bij huurders aankomen, zegt Van den Broeke. “Dan zeg je: ‘Het is veilig, maar je mag er niet tuinieren.’ Dat werkt natuurlijk niet. Het gaat ook om goed rentmeesterschap.” Door de herinrichting ontstaat meer ruimte voor ontmoeting tussen en met bewoners, wat belangrijk is voor de sociale cohesie in de wijk.
Een integrale blik: investeringen én onderhoud
Elke situatie vraagt om een eigen afweging, stelt Van den Broeke. “Hier vervangen we de balkons wel, ergens anders niet. Je kijkt dan ook naar de totale kosten over de resterende exploitatieperiode. En of je met de keuze die je nu maakt, vervolgkosten in de toekomst kunt vermijden, zoals met die balkons.”
Die integrale blik is relatief nieuw. De corporatie is altijd sterk gericht geweest op de financiële consequenties van investeringen. “Maar die wisselwerking met de kosten voor langjarig onderhoud, daar zouden we sterker naar kunnen kijken. Het lastige is alleen dat het toekomstbeeld van onderhoud niet altijd duidelijk is en om dat allemaal te onderzoeken, kost ook tijd en geld.” Een database met referentieprojecten zou hierbij enorm helpen, zegt hij. Dat geeft inzicht in de gevolgen voor de businesscase van de ene of de andere beslissing.
Huurverhoging maar beperkt mogelijk
De businesscase kan ook worden beïnvloed door het verhogen van de huren. In de nationale prestatieafspraken voor de volkshuisvesting is afgesproken dat corporatie de huurprijs niet mogen verhogen bij isolerende maatregelen, maar bij woningverbetering of -uitbreiding wel. Rijswijk Wonen heeft overwogen om deze knop verder open te draaien. In de appartementen van het project Swartlaan/Van Daalenstraat waren er aanvankelijk ambities voor het uitbreiden van keukens en sanitair. Maar het plan om de indeling van de woningen te wijzigen en zo extra ruimte te creëren voor de keuken en badkamer, bleek te kostbaar en onpraktisch: bewoners zouden een slaapkamer moeten inleveren. Ze worden nu vervangen op de bestaande plek. Wel worden de nieuwe balkons iets groter.
De huren gaan in dit complex bij de jaarlijkse huurverhoging stapsgewijs iets omhoog. Uiteraard helpt het niet dat bij ingrijpende verbetering geen huurverhoging gevraagd mag worden. Dat zet toekomstige investeringen onder druk.
Een menukaart met verduurzamingsopties als alternatief
De directeur-bestuurder heeft inmiddels wel een idee wat een rendabeler alternatief zou zijn voor de grootschalige renovaties. In plaats van een straat of blok compleet aan te pakken, kun je met een thematische aanpak veel meer huurders laten meedoen. “Wanneer je zonnepanelen, warmtepompen of isolatiemaatregelen als een menukaart aanbiedt, kun je veel meer mensen bereiken dan de kleine aantallen die we nu opknappen.”
Dat maatwerk is volgens hem niet per se duurder. “Eerder omgekeerd: alles door één aannemer laten doen, is juist heel duur. Die zit helemaal niet te wachten op al dat gedoe achter de voordeur. Een goede specialist, die gewend is om op losse adressen op verzoek zonnepanelen te plaatsen, kan dan goedkoper zijn.”
Financiële analyse van de casus Swartlaan/Van Daalenstraat
Hoe kunnen corporaties maatschappelijk én financieel optimaal presteren bij renovatie? Op verzoek van Platform31 en Rijswijk Wonen beoordeelde Fakton consultancy de casus Swartlaan/Van Daalenstraat. Fakton keek naar het behaalde financiële resultaat, de effectiviteit van de investering, hoe deze scoort ten opzichte van referentiewoningen en de maatschappelijke prestaties die Talis leverde. Deze analyse brengt in beeld hoe het sloop-nieuwbouwproject bijdraagt aan de maatschappelijke opgaven, die lokaal en in de nationale prestatieafspraken zijn vastgelegd. Ook laat het zien of deze onder acceptabele financiële voorwaarden kunnen worden uitgevoerd.
Financieel resultaat
De renovatiekosten voor het verduurzamingsproject Swartlaan/Van Daalenstraat bedragen circa 160.000 euro per woning, oftewel 36 miljoen euro voor het gehele project. Van die 160.000 euro per woning gaat meer dan de helft naar onderhoud; regulier (achterstallig) onderhoud, asbest- en grondsanering en het voldoen aan de huidige (hogere) brandveiligheidseisen. De kosten van woningverbetering bedragen zo’n 33.000 euro per woning, waaronder het vernieuwen en verbreden van de balkons. De duurzaamheidsingrepen kosten net geen 30.000 euro per woning, en zijn daarmee marktconform. De verduurzamingskosten vallen binnen de bandbreedte, die Fakton redelijk vindt voor het verduurzamen van dit type woningen en verduurzamingsingrepen.
Rijswijk Wonen teert met het project in op haar eigen vermogen. Het project heeft een negatief resultaat van zo’n 20.000 euro per woning voor de duurzaamheids- en woninginvesteringen. De onderhoudskosten zijn hierin (nog) niet meegerekend. Om daar uitspraken over te doen ontbreekt het Fakton aan de benodigde informatie. Normaal gesproken vallen onderhoudskosten binnen de huidige exploitatie.
Het negatieve rendement had voorkomen kunnen worden door het verder optrekken van de streefhuren naar bijvoorbeeld de eerste en/of tweede aftoppingsgrens, geeft Fakton aan. Het laag houden van de huren, rond 550 euro (575 euro, prijspeil 2023), is echter een bewuste keuze van Rijswijk Wonen om de laagste inkomensgroepen een passende woonlast te bieden, zoals in de nationale prestatieafspraken is opgenomen. Daardoor pleegt de woningcorporatie financieel gezien, volgens Fakton, op projectniveau geen verantwoorde investering. Daartegenover concludeert Fakton dat Rijswijk Wonen wel maatschappelijk goed presteert.
Maatschappelijke prestatie
Fakton beoordeelde de verschillende investeringsbesluiten op basis van hun maatschappelijke prestatie (zie de tabel hieronder). Rijswijk Wonen scoort door de extra lage huurprijzen zeer goed op betaalbaarheid. De woningen worden voorbereid op een aansluiting op een toekomstig warmtenet. Een extra investering om ze volledig gasloos te maken is nog wel nodig. Huurders profiteren nu al van lagere energiekosten (ziet tabel 1). En de woningen blijven beschikbaar voor de doelgroep.
Deze casus van Rijswijk Wonen legt de spanning tussen de financiële efficiëntie en de maatschappelijke prestatie goed bloot. Fakton adviseert wel om de afwegingen explicieter te maken in de investeringsstukken. Daarmee wordt de spanning tussen de maatschappelijke prestatie en de financiële efficiëntie beter inzichtelijk.
Tabel 1: Beoordeling criteria maatschappelijke meerwaarde
| # |
Hoofdcriteria |
Sub-criteria |
|
| 1 |
Duurzaamheid & kwaliteit |
1a) Het project draagt bij aan de doelstelling om E-, F- en G-labels te laten verdwijnen. |
Ja |
| 1b) Het project valt na renovatie/sloop-nieuwbouw binnen de referentie voor Standaard woningisolatie en is volledig gasloos. |
Nee |
| 1c) Het project valt na renovatie/sloop-nieuwbouw binnen de referentie voor Standaard woningisolatie, maar een extra investering voor volledig gasloos is in de toekomst noodzakelijk. |
Ja |
| 1d) Het project draagt bij aan de kwaliteit van de sociale voorraad (aanpak vocht en schimmel, geen achterstallig onderhoud). |
Ja |
| 1e) Binnen het project wordt geen huurverhoging gevraagd voor isolatiemaatregelen. |
Ja |
| 2 |
Betaalbaarheid & beschikbaarheid |
2a) Een deel van de sociale huurvoorraad binnen het project blijft beschikbaar tot een huurprijsniveau van € 575,- per maand. |
Ja |
| 2b) De huidige en toekomstige voorraad is betaalbaar, bereikbaar en beschikbaar voor de EU-doelgroepen: eenpersoonshuishoudens met een inkomen tot maximaal € 38.645 en meerpersoonshuishoudens met een inkomen tot maximaal € 46.443 (prijspeil 2023). |
Ja |
| 3 |
Huisvesten speciale doelgroepen |
3a) De investering draagt op enige manier bij aan de zorg voor kwetsbare groepen zoals ouderen, dak/thuislozen, mensen uit detenties/intramurale (zorg)instelling of statushouders. |
Nee |
| 4 |
Woningvoorraad & beschikbaarheid |
4a) Het project draagt bij aan de beschikbaarheid van voldoende sociale huurwoningen op lokaal niveau. |
Ja |
Conclusie Fakton
Het project scoort goed op de meetlat maatschappelijke prestatie en daarmee voldoet Rijswijk Wonen aan de afspraken die gemaakt zijn op nationaal en lokaal niveau. Het project ziet Fakton daarentegen puur financieel gezien niet als verantwoorde investering. Fakton adviseert verder om die afwegingen explicieter te maken in de investeringsstukken. Daarmee wordt de spanning tussen de maatschappelijke prestatie en de financiële efficiëntie beter inzichtelijk.
Kanttekeningen en discussiepunten
Bij het zoeken naar de balans tussen opgaven en middelen roept de casus van Rijswijk Wonen een aantal vragen op. Onderstaande discussiepunten komen aan bod in een expertsessie die Platform31 organiseert, om tot nog betere inzichten te komen over de maatschappelijke businesscases van corporatieprojecten. De uitkomsten worden in het najaar van 2023 op deze website gedeeld.
Het project kent redelijk sobere en doelmatige (kleine) verduurzaamde woningen, met lage huurprijzen afgestemd op de laagste inkomens, dat financieel niet uit lijkt te kunnen. Tegelijkertijd zet Rijswijk Wonen zo vol in op de maatschappelijke opgave van onder andere de nationale prestatieafspraken. Discussievragen zijn:
- Onderhoudskosten
- Doordat de onderhoudskosten niet goed in beeld zijn, is het in deze casus lastig om de casus financieel goed te kunnen beoordelen. Is er niet vooral sprake van in te halen achterstallig onderhoud? Kan en moet het op termijn (nog) soberder? Door bijvoorbeeld de grond niet te saneren, zolang dat niet echt moet?
- Maatschappelijke opgaven
- Moeten we juist eens kritisch kijken naar de maatschappelijke opgaven die we nu aan corporaties opleggen en die opnieuw tegen het licht houden? Is gratis isoleren financieel wel houdbaar op termijn? En voor alle doelgroepen eigenlijk ook wel nodig?
- Huurprijzen
- Moet de huurprijskorting alleen voor de laagste inkomens gelden (ook al betaalt iemand dan een andere prijs voor dezelfde woning)? Kunnen de huurprijzen misschien toch wel wat worden verhoogd, aangezien de energielasten omlaaggaan?
