Ontwikkelaars die actief zijn in herstructurering in kwetsbare wijken, kan dat? Een veelgehoord geluid is dat ontwikkelaars handelen vanuit financieel oogpunt en daarmee weinig aandacht hebben voor sociale problematiek die zich voordoet in deze wijken. Toch treden steeds vaker ontwikkelaars naar voren die ambities hebben om met hun kennis en capaciteit bij te dragen aan een maatschappelijke opdracht: meer betaalbare woningen in leefbare wijken. Met Martine van der Griendt, ontwikkelingsmanager van BPD, praten we over hoe die samenwerking eruit kan zien.
“Met de enorme vraag naar betaalbare woningen en aandacht voor leefbare wijken, is er een toenemende vraag naar ontwikkelkracht in de bestaande wijken”, aldus Van der Griendt. BPD ziet kans om bij te dragen aan de verbetering van kwetsbare wijken. Van der Griendt: “We zijn een gebiedsontwikkelaar, geen bouwend ontwikkelaar. We hebben ook een langetermijnbelang. Sinds eind 2019 hebben we BPD Woningfonds opgericht om het aanbod aan middeldure huurwoningen in Nederland te vergroten en ons daarmee voor lange termijn aan een gebied of wijk te verbinden. Eveneens draagt dit bij aan onze missie: een betaalbaar thuis voor iedereen.”
Wat is het belang van BPD om te ontwikkelen in kwetsbare wijken? Zijn green fields niet veel aantrekkelijker? “Natuurlijk willen we ook graag opgaves doen ‘in de wei,’” stelt Van der Griendt, “maar we willen de gehéle woningmarkt bedienen. Het realiseren van betaalbare woningen zit in ons DNA.” Het draagt tevens positief bij aan de bedrijfsmatige continuïteit.
Wanneer een ontwikkelaar zich langdurig kan verbinden aan een gebied, wordt het aantrekkelijk om voor langere tijd een samenwerking aan te gaan met woningcorporaties. Van der Griendt noemt dit een ‘stadshuwelijk’, verwijzend naar de langetermijnintentie. BPD zet in op een herhaalbare aanpak om nog meer met woningcorporaties samen te werken in herstructureringswijken.
“Woningcorporaties zijn voor ons belangrijke samenwerkingspartners. Ze werken lokaal en beschikken over veel kennis van de wijk en haar bewoners, bijvoorbeeld over leefbaarheid en beheer.” Op hun beurt kunnen woningcorporaties gebruikmaken van de kennis van een gebiedsontwikkelaar zoals BPD over bijvoorbeeld grondexploitaties of marketing. Er is geen sprake van concurrentie, maar van aanvulling. Ook het profiel van de corporatie is voor volgens Van der Griendt aantrekkelijk. “Een corporatie heeft steeds meer oog voor de schaal van de wijk of buurt en juist daarin zijn we complementair in kennis en expertise.”
De methode die BPD hanteert voor het stadshuwelijk beschrijft Van der Griendt als volgt. “Wij starten met een verkenning met de woningcorporatie en gaan deze blanco in.” In drie workshops wordt de wijk geanalyseerd: hoe gaat het met de wijk en haar bewoners, wat zijn de droombeelden en welke bouwstenen zijn er? Aan de hand daarvan worden uitdagingen in de wijk vastgesteld. Dit kunnen zowel fysieke als sociale vraagstukken zijn. Een voorbeeld van een sociaal vraagstuk is bijvoorbeeld het stimuleren van ontmoetingen of meer contact met de straat. “Wij kijken hoe we met fysieke interventies kunnen bijdragen aan de oplossing van een sociaal vraagstuk, bijvoorbeeld door (woon)programma toe te voegen aan nu nog blinde plinten en het opheffen van dode hoeken in een gebied.”
De uitkomst van de verkenning moet een potentiële businesscase voor alle partijen opleveren. De ambities/opgaven die uit de workshops komen, moeten immers wel betaald kunnen worden. “Die zakelijke kant nemen we vroegtijdig mee”, vertelt Van der Griendt. “Transparantie over (financiële) uitgangpunten is daarmee een vereiste.” Als de opgave en/of de globale businesscase voor een van de partijen onvoldoende is, dan is de basis voor een langjarige samenwerking niet solide en gaan we niet verder met elkaar.
Wanneer er een overeenkomst is gesloten met de woningcorporatie, komt de gemeente in beeld. Van der Griendt: “In de verkenningsfase worden bekende kaders van de gemeente, zoals de prestatieafspraken, al meegenomen, maar nu wordt de gemeente uitgenodigd om ook mee te doen aan zo’n stadshuwelijk.” De gemeente, woningcorporatie en BPD geven vanaf dit stadium gezamenlijk richting aan de visie en de kaders van de opgave voor de wijk.
En wanneer komen bewoners in beeld? Om grip te houden op de opgave en het werkbaar te houden is het volgens Van der Griendt belangrijk eerst als investerende partijen de kaders van de opgave voor de wijk te bepalen, alvorens de bewoners te betrekken. De drie partijen weten op die manier wat de bandbreedte is. “Zonder al een plan te hebben!” benadrukt ze. Op dit punt start de samenwerking met de huidige en nieuwe bewoner. “Afhankelijk van de opgave worden de vorm en intensiteit gekozen. Vaak organiseren we dit in workshops, altijd in afstemming met de corporatie en gemeente.”
Vertrouwen in en respect voor elkaar blijkt essentieel voor een goede samenwerking wanneer verschillende partijen gaan samenwerken. Vanuit BPD zien we het als onze taak om bij zo’n samenwerking transparant te zijn over onze commerciële belangen. “Bij herstructureringsopgaven als deze gaat het om het verbinden van belangen: oog hebben voor elkaars belangen en de risico’s die je daarin ziet benoemen.”
Van der Griendt is vastberaden: “Ik geloof er heilig in dat een gebiedsontwikkelaar zoals wij en een corporatie nog meer van toegevoegde waarde voor elkaar kunnen zijn. Immers werken we als BPD al op veel plekken samen met corporaties.”
Martine van der Griendt is ontwikkelingsmanager bij BPD.