Lokale juridisch-planologische regelgeving bij optoppen
De gemeente heeft altijd een rol bij optoppen. Er is veel lokale regelgeving die allemaal een eigen legitimiteit kent, maar als neveneffect mogelijkheden voor optoppen beperkt. Hieronder volgen negen conclusies en aanbevelingen om met deze juridisch-planologische uitdagingen in de lokale regelgeving om te gaan.
1. Parkeren: kun je andere normen hanteren voor optoppen dan voor nieuwbouw?
Kijk kritisch naar het type woningen, de woninggrootte, het beoogde soort huishoudens en bewoners, de nabijheid van hoogwaardig openbaar vervoer en de mogelijkheid van deelmobiliteit; allemaal factoren die de hoogte van een parkeernorm beïnvloeden. Kijk bovendien naar de feitelijke parkeerdruk in de buurt, en naar fysieke maatregelen die mogelijk zijn, zoals dwars- of schuin parkeren, instellen eenrichtingsverkeer of versmalling van straten. Denk daarbij niet alleen aan auto-parkeren, maar bijvoorbeeld ook aan fietsenstallingen en gehandicaptenvoertuigen. Binnenkort publiceren de provincies Zuid-Holland en Utrecht, Aedes en Platform31 een handreiking over het omgaan met parkeernormen bij woningbouw.
2. Grondbeleid: ‘roomt opbrengsten af’
Optoppen verhoogt de waarde van een pand. Als dat zich uit in veel hogere ozb-aanslagen of erfpachtcanons, kan dat de haalbaarheid van een project ondergraven.
- Room niet standaard af, maar beoordeel de financiële haalbaarheid van een optopplan.
3. Leges: Hoge legeskosten kunnen een project onrendabel maken
Leges zijn de onkostenvergoedingen voor het ambtelijk apparaat om diensten, zoals het verlenen van vergunningen en plannen, te beoordelen.
- Interessant is het project ‘Architect aan zet’, een werkwijze om zonder vergunning te bouwen en te verbouwen. Dat kan voor bepaalde bouwactiviteiten in Rotterdam en Groningen. Gekwalificeerde architecten regelen het proces, waardoor vergunningen automatisch worden verleend en legeskosten niet nodig zijn. Dat versnelt en vereenvoudigt het project.
4. Welstand: ‘elk project moet net weer anders’
De welstandscommissie is een onafhankelijke commissie die adviseert over de ruimtelijke kwaliteit van nieuwe (optop)projecten.
- Kan de welstandscommissie bepaalde optopproducten niet in het algemeen (per wijk of gebied) beoordelen, in plaats van elk optopproject afzonderlijk? Met inachtneming van de omgevingskwaliteit. En daarbij geldt dat de welstandscommissie een adviserende rol heeft: neem het advies dan aan als advies.
5. Maak een gebiedsscan en werk met een omgevingsprogramma
Met een gebiedsscan kunnen gemeenten optopwijken aanwijzen waar de potentie hoog is en kan een doel worden gesteld: ‘een x-aantal optoppingen in deze wijk’. Een gemeentelijke visie op een gebied (omgevingsvisie) is globaal op hoofdlijnen en biedt helderheid over doelen. Een omgevingsprogramma geeft vervolgens uitvoeringskracht. Hierin staan situationele voorwaarden voor optoppen, zoals extra voorzieningen of een ov-lijn doortrekken. Een omgevingsprogramma geeft geen realisatieverplichting aan gebouweigenaren, maar bindt alleen het college van B en W. Een omgevingsplan is ten slotte bindend voor alle partijen en bevat concrete maatregelen om doelen te bereiken.
- Werk gebiedsgericht en benut de (nieuwe) instrumenten uit de Omgevingswet.
6. Sectoraal beleid: elke afdeling of dienst kijkt vooral naar de eigen belangen
Dit speelt op alle niveaus, van (inter)nationaal tot lokaal: Nederland is ‘versilood’. Elke silo behartigt de eigen belangen, dat is immers hun kerntaak.
- Werk met een plan op hoofdlijnen en overstijg de sectorale belangen. Dat kan met een omgevingsvisie. Toets niet elk (optop)project afzonderlijk, maar werk met een integrale aanpak per gebied (wijk), of per woningtype (de galerijflats, de portiekflats, etc.).
- De gemeenteraad en het college van B en W wegen de sectorale overschrijdende belangen integraal af. Daarbij moeten ze zich ervan bewust zijn dat de stem van de woningzoekenden (‘extra woonruimte’) het vaak aflegt tegen de stem van bewoners (‘voldoende parkeerplekken’ (voor de deur), uitzicht, angst voor overlast, etc.).
7. Procesbegeleiding: het bekende ‘kastje en de muur’
Initiatiefnemers (partijen buiten de gemeente) klagen dikwijls over de onbereikbaarheid van ambtenaren, afdelingen en diensten. De nieuwe Omgevingswet biedt kansen voor een efficiënter en effectiever proces. In vijf gemeenten die voorlopen op het gebied van optoppen is in 2024 een verkenning gestart naar een succesvolle aanpak voor gebiedsgericht optoppen. Deze gemeenten zetten o.a. een ‘optopcoach’ in. De lessen uit deze aanpak kunnen benut worden op andere plekken in het land.
- Maak één loket voor de ‘buitenwacht’. Dit loket (persoon of personen) regelt alles verder intern: een optopcoach.
- Houd de ontwikkelingen in de gemeenten Ede, Eindhoven, Leeuwarden, Rotterdam en Zoetermeer in de gaten, waar nu wordt geëxperimenteerd met een optopcoach.
8. Bied duidelijkheid over bouwnormen voor optoppen
Is optoppen aanpassen van het bestaande gebouw, waarbij ‘rechtens verkregen niveau’ volstaat om op te toppen overeenkomstig de bouwnormering ten tijde van de bouw van het oude gebouw? Of is het nieuwbouw, en moet de kwaliteit volgens de huidige bouwnormen worden gerealiseerd? Welke eisen gelden er? En gelden de eisen voor de nieuwe optopwoningen vervolgens ook voor de oude onderbouw (bijv. qua liften, trappen, geluid, etc.). Bepaalde eisen, bijv. brandveiligheid, gelden altijd. Voor het overschrijden van de maximaal toegestane bouwhoogte is bovendien ook een omgevingsvergunning nodig voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA). Hierover zal stedenbouwkundig advies moeten worden ingewonnen.
- Bied duidelijkheid over de regels: de woningen moeten op grond van het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) voldoen aan de eisen voor verbouw en niet nieuwbouw. Een hogere bouwhoogte kan in het omgevingsplan al geregeld worden voor die gebouwen waar dat stedenbouwkundig gewenst is. Hiermee versnel je de procedure van het optoppen van een gebouw.
- Standaardiseer optopproducten en certificeer waar mogelijk en nodig. Dat geldt ook voor de ‘intermediair’, de tussenlaag tussen oudbouw en opbouw, waar alle leidingen en aansluitingen komen.
9. Bied duidelijkheid over fiscale aspecten
Dit laatste punt is eigenlijk een landelijk onderwerp, maar we noemen het hier toch. Het is onduidelijk – en tevens ongewenst – dat optopwoningen in hoge tarieven vallen voor btw, overdrachtsbelasting en dergelijke.
- Bied deze duidelijkheid en zorg dat fiscale afdrachten geen beperking vormen voor optoppen.