Honderden miljoenen te besparen met woningdelen

Maatschappelijke voordelen van woningdelen

De maatschappelijke voordelen van woningdelen komen steeds meer op het netvlies van beleidsmakers. Woningdelen levert direct extra woonruimte op voor jongeren, (ex-)studenten, woonstarters of spoedzoekers die anders nog jaren moeten wachten totdat nieuwbouw klaar is.

Woningcorporaties zien ook dat er huurders zijn die er om andere persoonlijke of financiële redenen voor open staan om voor langere tijd een woning te delen. Bijvoorbeeld ouderen, broers of zussen, of vrienden die het prima vinden om tijdelijk of langdurig samen te wonen. En ook millennials en digital nomads staan open voor friendswonen. Dirks, F., & Wassenberg, F. (2022, 14 september). Nieuwbouw vaker samen delen: een nieuwe trend? Platform31. 1 En dan is er nog een groeiende groep senioren die een (internationale) student in huis nemen, voor aanspraak of wat extra geld in het laatje. Of simpelweg omdat ze iemand kunnen helpen die nu geen woonruimte heeft, zoals een economisch dakloze. Dirks, F., Wassenberg, F., & Sietsma, M. (2023, 14 april). Tips van hospitaverhuurders voor woningcorporaties. Platform31. 2 Demissionair minister De Jonge benoemde in zijn Kamerbrief onlangs ook woningdelen (samenwonen) als oplossing om de druk op de woningmarkt te verlagen, en als mogelijke oplossing voor eenzaamheid en het kunnen dragen van vaste lasten.

Aftoppen van huren door corporaties niet altijd nodig

In Nederland komen er jaarlijks zo’n 180.000 sociale huurwoningen vrij bij woningcorporaties. Autoriteit Woningcorporaties. (2022). Staat van de corporatiesector 2021. Inspectie Leefomgeving en Transport. 3 Veel van de corporatiewoningen zijn grote eengezinswoningen en ruime appartementen uit de tijd dat we vooral voor gezinnen bouwden, terwijl de woningzoekende van nu zeven op de tien keer een alleenstaande is. Autoriteit Woningcorporaties. (2022). Staat van de corporatiesector 2021. Inspectie Leefomgeving en Transport. 4 Momenteel verhuren woningcorporaties en andere sociale verhuurders individuele woningen meestal aan eenpersoonshuishoudens (oftewel alleenwonenden).

Woningcorporaties geven huurders eigenlijk standaard al een korting op de huurprijs ten opzichte van wat ze wettelijk zouden mogen vragen. Voor grote of ruime woningen geven ze vaak nog een extra korting, zodat huurders met een laag inkomen ook zo’n woning kunnen huren (het zogenaamde aftoppen). Die huurders ontvangen van de staat huurtoeslag. Maar er gelden wel maximale huurgrenzen voor de woningen die corporaties aan deze lage inkomens mogen toewijzen. Dat heet passend toewijzen. Corporaties passen de huurprijzen van (grote) woningen daarop aan.

De meeste woningzoekenden die van een corporatie willen huren hebben namelijk een laag inkomen. Van de circa 180.000 woningen die woningcorporaties toewijzen, gingen er in 2021 net geen 140.000 naar mensen met huurtoeslag. Autoriteit Woningcorporaties. (2022). Staat van de corporatiesector 2021. Inspectie Leefomgeving en Transport. 5 Dat is ongeveer driekwart van alle toegewezen woningen. De samenleving betaalt de huurtoeslag. Een mooie regeling die wonen betaalbaar maakt en houdt. Maar niet iedereen wil én hoeft al op jonge leeftijd een eigen woning. Bovendien kost dat ook heel veel geld. In 2022 keerde het Rijk alleen al 4,5 miljard euro aan huurtoeslag uit. Aedes. (2021, 21 september). Rijksbegroting 2022: de belangrijkste plannen voor woningcorporaties. 6 Met de rijksambitie voor het bouwen van 250.000 extra sociale huurwoningen zal dat bedrag eerder stijgen dan dalen. Vanaf 1 januari 2024 kan een 21-jarige ook al het volledige huurtoeslagbedrag ontvangen. Nu is dat pas vanaf 23 jaar. Rijksoverheid. (2023, 17 februari). Recht op huurtoeslag voor meer huurders met lage inkomens. 7

Delen als alternatief

In plaats van al deze alleenstaande (jonge) woningzoekenden of spoedzoekers een eigen grote woning toe te wijzen, en voor hen nieuwe woningen te bouwen, kunnen we ook anders naar het toewijzen kijken. Bijvoorbeeld door grote woningen vaker te laten delen door twee mensen, of drie, of vier: afhankelijk van het huis, de indeling en de grootte van de slaapkamers.

Dit heeft als voordeel dat woningcorporaties geen extra korting meer hoeven te geven op de huurprijs. Woningdelen kan zo de huuropbrengsten van de corporatie verhogen. De huuropbrengst normaliseren is misschien een beter woord. De huurprijs van de woning staat zo ook meer in verhouding tot de grootte en kwaliteit van de woning.

Financiële voordelen voor de corporatie

Huurmaximalisatie is natuurlijk geen doel op zich. En hoeft ook niet per se. Maar met het oog op de betaalbaarheid van grote opgaven waar de corporaties voor staan, waarover ze regelmatig hun zorgen uiten, kan woningdelen corporaties wat meer financiële speelruimte bieden. Woningdelen heeft nog een ander financieel voordeel. Huurtoeslag is bij woningdelen (meestal) niet mogelijk, maar ook niet nodig. En dat bespaart de samenleving veel geld, zonder dat huurders er financieel op achteruitgaan.

Woonlast woningdelers lager dan alleen zelfstandig wonen

De huur – maar zeker de woonlast – is voor woningdelers over het algemeen lager dan wat alleenwonende huurders kwijt zijn als ze een zelfstandige woning huren (zie het rekenvoorbeeld in figuur 1). Zeker voor huurders die geen recht op huurtoeslag hebben (zie rekenvoorbeeld in figuur 2).

De woonlast van woningdelers die recht op huurtoeslag hebben, ligt zo’n 60 euro per maand lager als ze de woning met zijn tweeën delen. Ze ontvangen geen huurtoeslag, maar dat is ook niet nodig. Met zijn tweeën kunnen ze die woning prima betalen. Het is ook niet voor niets dat studenten op kamers wonen.

Delen huurders de woning met zijn drieën, dan neemt het financieel voordeel verder toe. Bij een huurprijs van 647 euro betaal je met zijn drieën per persoon ‘maar’ € 309 per maand aan huur, gas, elektra en water. Dat is 200 euro minder dan wanneer je de woning in je eentje huurt.

Figuur 1: Wat is de maandelijkse woonlast van een huurder met recht op huurtoeslag (primaire doelgroep) die een woning in zijn eentje huurt of deze woning deelt? 

	Woonlast bij zelfstandig wonen	Woonlast bij woningdelen
	Een alleenstaande huurt een zelfstandige woning.	Twee vrienden/kennissen delen een woning via een friendscontract of kamerverhuur.	Drie vrienden/kennissen delen een woning via een friendscontract of kamerverhuur.
	Alleenstaande > 23 jaar, inkomen < € 25.476, recht op huurtoeslag, passend toewijzen	Alleenstaande > 23 jaar, inkomen < € 25.476, recht op huurtoeslag, passend toewijzen	Alleenstaande > 23 jaar, inkomen < € 25.476, recht op huurtoeslag, passend toewijzen
Huurprijs	€ 647	€ 324	€ 216
Minus huurtoeslag*	€ 353	€ 0	€ 0
Netto huur	€ 294	€ 324	€ 216
G/w/e**	€ 216 voor een tussenwoning € 176 voor een flat	€ 126 voor een tussenwoning € 135 voor een hoekwoning	€ 93 voor een tussenwoning € 102 voor een hoekwoning
Totaal	€ 510 voor een tussenwoning € 470 voor een flat	€ 450 voor een tussenwoning € 459 voor een hoekwoning	€ 309 voor een tussenwoning € 318 voor een hoekwoning
	* Het rekenvoorbeeld gaat uit van het maximale huurtoeslagbedrag van 353 euro per maand dat geldt voor een inkomen tot circa € 19.000 per jaar voor huurders ouder dan 23. Huurders met een inkomen rond de 23.000 euro per jaar ontvangen ongeveer 270 euro per maand aan huurtoeslag. Huurders met een grensinkomen van € 25.475 ontvangen € 208 per maand aan huurtoeslag (bron).
	** Inschatting Nibud (aug. ’23) bij bewoning tussenwoning/flat door één persoon: Elektraverbruik: € 41 (1.830 KWh) Gasverbruik: € 161 (1.170 m3)/€ 121 (840 m3) Waterverbruik: € 14 (68 m3)	** Inschatting Nibud (aug. ’23) bij bewoning tussen-/hoekwoning door 2 personen: Elektraverbruik: € 74,50 (2.850 KWh) Gasverbruik: € 161 (1.170 m3)/€ 189 (1.370  m3) Waterverbruik: € 16,50 (95 m3)	** Inschatting Nibud (aug. ’23) bewoning tussen-/hoekwoning door 3 personen: Elektraverbruik: € 96,20 (3.430 KWh) Gasverbruik: € 161 (1.170 m3)/€ 189 (1.370  m3) Waterverbruik: € 19,50 (123 m3)

De scherpe lezer ziet wel dat we door huurtoeslag alleen wonen financieel aantrekkelijk maken. Je krijgt voor € 60 per maand meer een (grote) woning voor jezelf. De huurprijs ligt zelfs iets lager dan wat je bij delen per persoon aan huur betaalt. We rekenen daarbij met de maximale te ontvangen huurtoeslagbedragen. De huurtoeslag kan in de praktijk een paar tientjes tot honderd euro lager uitvallen. Het rekenvoorbeeld gaat uit van het maximale huurtoeslagbedrag van € 353 per maand dat geldt voor een inkomen tot circa € 19.000 per jaar voor huurders ouder dan 23. Huurders met een inkomen rond de € 23.000 per jaar ontvangen ongeveer € 270 per maand aan huurtoeslag, oftewel € 3.240 per jaar. Huurders met een grensinkomen van € 25.475 ontvangen € 208 per maand aan huurtoeslag, net iets minder dan € 2.500 per jaar. (Bron: Belastingdienst. (z.d.). Proefberekening toeslagen.) 8 Wat het rekenvoorbeeld ook niet laat zien, is dat huurders die een woning delen, ook nog andere kosten delen. Denk aan internet en tv, de aanschaf van huishoudelijke apparaten, keukengerei en andere inboedel. En, als ze samen koken, de kosten van boodschappen. De besparing is in de praktijk dus nog groter.

Bij een ‘normale’ niet door de corporatie afgetopte huurprijs van bijvoorbeeld € 750 voor een tussenwoning komt de woonlast op € 334 per persoon bij het delen met zijn drieën respectievelijk € 501 met zijn tweeën. Het huurbedrag neemt iets toe: € 257 p.p. bij drie personen en € 385 bij twee personen. De overige woonlasten blijven gelijk. 9

Woningdelen drukt woonlasten secundaire doelgroep fors

Voor alleenstaande huurders die geen of minder huurtoeslag ontvangen, maar wel tot de doelgroep van corporaties behoren, pakt woningdelen financieel (nog) veel gunstiger uit dan alleen wonen. We hebben het dan over alleenstaanden uit deze zogenaamde secundaire doelgroep met een inkomen tussen € 25.476 en € 44.035 (prijspeil 2023).

Doordat zij geen of minder huurtoeslag krijgen, is hun woonlast sowieso al hoger dan bij het voorbeeld van de laagste inkomens (zie figuur 2). En daardoor loont het voor hen ook nog meer als ze een woning delen dan wanneer ze diezelfde woning alleen huren. In plaats van individuele maandlasten tussen de € 808 en € 1.008 te betalen (voor huur, gas, water en elektra), betalen ze bij woningdelen tussen de € 360 en € 530 per maand. Woningcorporaties en gemeenten in gespannen woningmarkten verplichten deze groep vaak – maar niet altijd – om woningen vanaf € 648 te huren. Woningdelen kan voor hen dan een financieel welkom alternatief zijn.

Figuur 2: Wat is de maandelijkse woonlast van een huurder zonder of met minder recht op huurtoeslag (secundaire doelgroep) die een woning in zijn eentje huurt of deze woning deelt?

	Woonlast bij zelfstandig wonen	Woonlast bij woningdelen
	Een alleenstaande huurt een zelfstandige woning.	Twee vrienden/kennissen delen een woning via een friendscontract of kamerverhuur.	Drie vrienden/kennissen delen een woning via een friendscontract of kamerverhuur.
	Alleenstaande > 23 jaar, inkomen € 35.000	Alleenstaande > 23 jaar, inkomen € 25.476-€ 44.035	Alleenstaande > 23 jaar, inkomen € 25.476-€ 44.035
Huurprijs	€ 648	Max. € 808	Max. € 808
Minus huurtoeslag	€ 0	€ 0	€ 0
Netto huur	€ 648	€ 404	€ 269
G/w/e*	€ 216 voor een tussenwoning € 176 voor een flat	€ 126 voor een tussenwoning € 135 voor een hoekwoning	€ 93 voor een tussenwoning € 102 voor een hoekwoning
Totaal	€ 864 voor een tussenwoning € 824 voor een flat	€ 530 voor een tussenwoning € 539 voor een hoekwoning	€ 362 voor een tussenwoning € 371 voor een hoekwoning
	* Inschatting Nibud (aug. ’23) bij bewoning tussenwoning/flat door één persoon: Elektraverbruik: € 41 (1.830 KWh) Gasverbruik: € 161 (1.170 m3)/€ 121 (840 m3) Waterverbruik: € 14 (68 m3)	* Inschatting Nibud (aug. ’23) bij bewoning tussen-/hoekwoning door 2 personen: Elektraverbruik: € 74,50 (2.850 KWh) Gasverbruik: € 161 (1.170 m3)/€ 189 (1.370  m3) Waterverbruik: € 16,50 (95 m3)	* Inschatting Nibud (aug. ’23) bewoning tussen-/hoekwoning door 3 personen: Elektraverbruik: € 96,20 (3.430 KWh) Gasverbruik: € 161 (1.170 m3)/€ 189 (1.370  m3) Waterverbruik: € 19,50 (123 m3)

Woningdelen bespaart op kosten huurtoeslag

Bij woningdelen is huurtoeslag niet mogelijk, en ook niet nodig. De woonlast van een huurder die een woning deelt is normaliter niet hoger dan als hij of zij alleen de woning huurt. De huurder heeft geen financieel nadeel en soms zelf een voordeel, en dat pakt ook voordelig uit voor de huurtoeslag en daarmee de belastingbetaler. En dat tikt best snel aan.

Een alleenstaande huurtoeslaggerechtigde van 23 jaar of ouder ontvangt jaarlijks afhankelijk van zijn inkomen tot € 4.236 aan huurtoeslag (12 × € 353) als hij of zij in zijn eentje een woning huurt op de hierboven genoemde passend-toewijzen-grens (€ 647, in 2023). Het rekenvoorbeeld gaat uit van het maximale huurtoeslagbedrag van € 353 per maand dat geldt voor een inkomen tot circa € 19.000 per jaar voor huurders ouder dan 23. Huurders met een inkomen rond de € 23.000 per jaar ontvangen ongeveer € 270 per maand aan huurtoeslag, oftewel € 3.240 per jaar. Huurders met een grensinkomen van € 25.475 ontvangen € 208 per maand aan huurtoeslag, net iets minder dan € 2.500 per jaar. (Bron: Belastingdienst. (z.d.). Proefberekening toeslagen.) 10 Jongeren tot 23 jaar (21 jaar vanaf 2024) ontvangen minder huurtoeslag, maximaal € 2.720. Zij krijgen namelijk alleen huurtoeslag vergoed tot de zogenaamde kwaliteitskortingsgrens (€ 452,20, prijspeil 2023).

Elke woning die een corporatie aan twee huurtoeslaggerechtigde woningzoekenden verhuurt die de woning delen, bespaart tot € 8.482 per jaar per woning aan huurtoeslag. Bij drie personen scheelt dat tot € 12.723 aan uit te keren huurtoeslag per woning (zie figuur 3), ten opzichte van de situatie dat ze allemaal zelfstandig wonen.

Figuur 3: Vergelijking kosten huurtoeslag bij woningdelen of drie keer alleen wonen  

	Zelfstandig wonen		Eén woning delen
	(Bijv. in studio, eengezinswoning, flat of flexwoning)		(Via kamerverhuur of friendscontract)
Uitgaven huurtoeslag	€ 7.488-€ 12.708 per jaar		€ 0

Toelichting

De kosten van het huisvesten van individuele huurders in een zelfstandige woning zijn dus beduidend hoger dan als dezelfde huurders een woning delen. Bijkomend voordeel van woningdelen: er is maar één woning nodig in plaats van twee of drie, wat scheelt in bouwkosten én de benodigde woonruimte op de korte en middellange termijn.
Die vergelijking gaat overigens ook op voor een flexwoning, waar overheden en corporaties momenteel op inzetten. Niet alleen lukt het vaak al niet om een flexwoning met een korte levensduur van 10 of 15 jaar rendabel te exploiteren. Huurtoeslag is zo verweven in ons stelsel en beleidsdenken dat we soms lijken te vergeten dat we jaarlijks vaak ook nog eens € 4.236 aan huurderssubsidie bijleggen op de al onrendabele exploitatie van de flexwoning. Bij een exploitatietermijn van 15 jaar hebben we het over 15 keer het jaarbedrag van € 4.236, oftewel € 63.540 per flexwoning (bij continue bewoning door een huurtoeslaggerechtigde). Bij woningdelen is dat bijleggen van huurtoeslag niet nodig De exploitatie van zo’n gedeelde woning is bovendien rendabel.

Hoeveel kan het delen van bestaande woningen de bv Nederland opleveren?

We doen een poging. Corporaties verhuren jaarlijks zo’n 180.000 woningen, waarvoor huurtoeslag mogelijk is. Hiervan gaat al jaren zo’n 70% naar alleenstaanden en 30% naar twee- of meerpersoonshuishoudens. Autoriteit Woningcorporaties. (2022). Staat van de corporatiesector 2021. Inspectie Leefomgeving en Transport. 11 Corporaties verhuren in de praktijk jaarlijks zo’n 125.000 sociale huurwoningen aan alleenstaanden.

Stel dat we zo’n één op de acht van deze 125.000 woningen voortaan delen. Dan hebben we het over zo’n 15.000 woningen per jaar die we voortaan delen in plaats van een alleenstaande verhuren. Het huisvesten van 15.000 huurtoeslaggerechtigde huurders in 15.000 individuele woningen op de passend-toewijzen-grens, zoals we nu doen, ‘kost’ de bv Nederland 15.000 keer het jaarbedrag aan huurtoeslag. Dat loopt op tot € 63,5 miljoen per jaar. Delen we deze 15.000 woningen, dan kost dat de bv Nederland… niks!

Het delen van 15.000 sociale huurwoningen in plaats van aan alleenstaande verhuren, bespaart na vijf jaar dus al ruim 300 miljoen euro op huurtoeslag en na tien jaar ruim 600 miljoen euro. En dat is alleen maar voor de 15.000 woningen die we dit jaar delen. Als we de komende vijf jaar ieder jaar 15.000 woningen delen, oftewel 75.000 sociale huurwoningen de komende vijf jaar, dan praten we al snel over miljarden. En dan delen we nog steeds maar een heel klein aandeel van de totaal 2,2 miljoen sociale huurwoningen die Nederland telt. We huisvesten er bovendien twee tot drie keer zoveel woningzoekenden mee, waarvoor we geen onrendabele (flex)woningen hoeven te bouwen en geen huurtoeslag hoeven uit te keren. Oftewel nog eens een toekomstige besparing keer twee à drie.

En dat is nog niet alles. Het bijbouwen van een tranche van 15.000 flexwoningen, waar het demissionaire kabinet nu op inzet, is voor de belastingbetaler ook niet gratis. De huurtoeslagbijdrage kan per tranche van 15.000 flexwoningen voor de bv Nederland oplopen tot 953 miljoen per tranche in 15 jaar. De kosten van continue bezetting van een flexwoning door een huurtoeslaggerechtigde kunnen voor de schatkist, zo zagen we, oplopen tot 63 miljoen per jaar. Dat is los van (eventuele) onrendabele toppen. Voor bepaalde huurdersgroepen, die minder goed een woning kunnen delen, is dat een doelmatige investering waar we vooral mee door moeten gaan, maar geldt dat voor alle woningzoekenden?

Iedereen een eigen tijdelijke (flex)woning bieden heeft dus ook zijn prijs. Terwijl delen voor een deel van de woningzoekenden een prima te overwegen alternatief is, dat voor het Rijk en de belastingbetaler (en huurders) financieel ook nog eens gunstig uitpakt.

Figuur 4: Vergelijking jaarlijkse uitgaven aan huurtoeslag bij zelfstandige bewoning en woningdelen

	15.000 huurders* zelfstandig huisvesten	15.000 huurders* een woning laten delen
Benodigde woningen	15.000	5.000-7.500
Kosten huurtoeslag per woning	€ 4.241	€ 0
Uitgaven huurtoeslag	€ 63,6 miljoen	€ 0
	* Doelgroep alleenstaanden > 23 jaar, passend toewijzen, inkomen < € 25.476, recht op huurtoeslag

Ook bij een wat meer voorzichtige schatting, waarbij corporaties jaarlijks maar 5.000 woningen delen, loopt het op tot 21 miljoen per jaar voor die 5.000 deelwoningen, oftewel 100 miljoen na 5 jaar voor elk jaar dat we kiezen voor woningdelen. Bovendien hoeven de andere 5.000 respectievelijk 10.000 woningzoekenden die in die 5.000 deelwoningen wonen (afhankelijk van of ze de woning met zijn tweeën of drieën delen) niet zelfstandig gehuisvest te worden. Er is minder zelfstandige woonruimte nodig, en ook geen huurtoeslag voor deze woningdelers. Dat betekent ook hier een besparing van dat bedrag van 21 miljoen per jaar maal factor twee of drie ten opzichte van deze groep huurders zelfstandig huisvesten.

Substantieel voordeel, hoewel relatief beperkt

Het mag dan al snel om besparingskansen van vele miljoenen gaan. Het financiële voordeel is nog relatief klein als je het totale bedrag van 4,5 miljard (4.500 miljoen), dat we in Nederland elk jaar aan huurtoeslag uitgeven. Misschien dat het voordeel van woningdelen daarom tot nog toe wat onderbelicht bleef? Maar stel dat in de toekomst 20% van alle sociale huurwoningen worden gedeeld, hoe ziet dan het rekenvoorbeeld van de huurtoeslag eruit?

Hoe het ook uitpakt, elk miljoen dat woningdelen oplevert, kunnen we natuurlijk op andere nuttige manieren aan de volkshuisvesting besteden. Dit is geen pleidooi voor een stop op de huurtoeslag of het voorschrijven van woningdelen aan alle lage inkomens. Maar wel om eens opnieuw genuanceerd naar dit vraagstuk en de bespaarpotentie te kijken.