Hoe woningcorporaties woningdelen toepassen: friendscontracten en kamerverhuur

Woningdelen is een van de mogelijkheden om de schaarse ruimte in Nederland beter te benutten. Voor elke woningzoekende die een etage, kamer of ruime eengezinswoning deelt, hoeft geen nieuwe woning te worden gebouwd. In dit vierde artikel uit de reeks ‘Woningdelen in de praktijk’ laten we voorbeelden zien van hoe woningcorporaties woningdelen toepassen door eengezinswoningen of appartementen aan te bieden als deel- of friendswoning. Dat levert direct extra woonruimte op. Voor jongeren, (ex-)studenten, woonstarters of spoedzoekers. Woningcorporaties zien ook dat er huurders zijn die om andere – persoonlijke of financiële – redenen voor langere tijd samen een woning willen delen of daarvoor open staan.

Er zijn twee hoofdvormen waarbij meerdere huishoudens samen één woning delen, namelijk met één gezamenlijk huurcontract (friendswonen, friendscontract) en met ieder een afzonderlijk huurcontract (woningdelen via kamerverhuur). In dit artikel behandelen we ze achtereenvolgens en geven we voorbeelden uit de praktijk. Daarnaast zijn ook inwonen of intermediaire verhuur manieren voor woningcorporaties om woningdelen te faciliteren.

Animo ook onder ouderen

Woningdelen is een prima oplossing voor veel jongeren. Maar ook onder ouderen is er animo. Woonzorg Nederland richt zich met het woonconcept Stadsveteranen op oudere Amsterdammers die samen willen wonen. AM merkte in de praktijk ook al dat er ouderen waren die hun friendswoningen huren. En uit onderzoek van Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam (SOR) onder 3.000 huurders, waarvan ruim 1.000 respondenten, blijkt dat één op hun vijf huurders het wel ziet zitten om een woning te delen met een ander. Met name omdat zij hierdoor gezelschap hebben – en dat helpt dan weer om de eenzaamheid onder ouderen te bestrijden.1 Jonge senioren (onder de 65 jaar) staan het meest open voor woningdelen. Naast gezelligheid en niet meer alleen wonen ziet de helft van de huurders met interesse voor woningdelen ook gedeelde (lagere) kosten als reden om een woning te delen.

Friendscontracten komen steeds vaker voor

Sinds AM het friendscontract introduceerde in Amsterdam in 2017, en de Amsterdamse woningcorporaties dat overnamen, zien we door het hele land meer en meer woningcorporaties die friendscontracten aanbieden. De kern van een friendscontract is de verhuur van een woning aan meerdere afzonderlijke alleenstaanden, met één gezamenlijk huurcontract. Huurders regelen zelf de totale huurbetaling en zorgen zelf voor nieuwe huurders.

De Amsterdamse woningcorporaties omarmden het friendswonen-concept al vrij snel, maar stopten (noodgedwongen) met het aanbieden van friendscontracten nadat de gemeente Amsterdam in 2020 strengere regels stelde aan woningdelen.2 In de buurgemeenten passen de Amsterdamse corporaties friendscontracten nog wel toe. Rochdale biedt in Zaanstad en Purmerend friendscontracten in middenhuurwoningen aan.3 En woningcorporatie Eigen Haard experimenteert in Uithoorn en De Kwakel momenteel met drie friendswoningen voor lokale jongeren. Dat geldt ook voor woningcorporatie Parteon, die in Zaanstad met drie friendswoningen experimenteert (en andere woningdeelconcepten). Het experiment volgt op een petitie van een groep Zaanse jongeren en ouders uit 2021 om de woonkansen van Zaanse jongeren en starters te verbeteren via alternatieve woonconcepten. En ook in Haarlem, Heemstede, Beverwijk en Bennebroek bieden de woningcorporaties Elan Wonen en Pré Wonen sinds 2020 de mogelijkheid om vrijesectorwoningen te huren via het friendsconcept.4 Dit proefproject is een uitvloeisel van de prestatieafspraken die de gemeenten met de woningcorporaties maakten.

Ook buiten de regio Amsterdam krijgt friendswonen vorm. De gemeente Utrecht is momenteel in gesprek met de Utrechtse woningcorporaties over het toepassen van friendswonen. En ook Staedion en Wooncompagnie doen hier onderzoek naar. Viveste past het concept al wat langer en breder toe in Houten en inmiddels ook in Wijk bij Duurstede. IJsseldal Wonen experimenteerde in Twello met een friendswoning. En de Zuid-Hollandse gemeente Kaag en Braassem en de woningcorporaties Stichting MeerWonen en Woondiensten Aarwoude spraken in de prestatieafspraken 2021-2024 met de huurdersorganisaties af om de komende jaren in te zetten op kamergewijze verhuur en de inzet van friendscontracten voor jongeren.

Viveste hanteert bewust een hogere leeftijdsgrens voor friendscontracten

Viveste legt de leeftijdsgrens voor het friendswonen bewust hoger, vanaf 21 jaar. Viveste biedt friendscontracten in Houten en Wijk bij Duurstede aan. Door de leeftijd op 21 jaar te stellen, mikt Viveste op een net iets oudere (vaak al werkende) doelgroep in plaats van jongeren die voor het eerst uit huis zijn. Een extra waarborg om eventuele overlast te voorkomen. De buurt wordt vooraf geïnformeerd, zodat er korte lijntjes zijn en het ook mogelijke koudwatervrees wegneemt. “Door vooraf open over de friendswoning te communiceren is er best begrip onder de buurtbewoners”, zegt Cora Drost, woonconsulent bij Viveste. “En ook richting de jongeren geven we de verwachtingen vooraf aan. Dat er best een keer een feestje kan zijn, maar niet elke week. Zo weet iedereen vooraf waar ze aan toe zijn.” Er komt in de friendswoningen niet vaak overlast voor. “Er was maar één keer een overlastgesprek, maar daar zijn nu geen problemen meer”, zegt Drost.

Er is een aanspreekpunt onder de friends en er is één bankrekening. Er mogen maximaal vier friends in de huuroverkomst worden opgenomen, mits er zoveel slaapkamers zijn. Ouders mogen bij Viveste borg staan. Samen met de andere friends zijn zij gezamenlijk aansprakelijk voor de totale huur, niet alleen het deel van hun kind. In Houten verhuurde Viveste tot nog toe vijf friendswoningen. De vriendengroepen zijn redelijk stabiel, maar wisselen tussentijds soms wel. “De jongerengroepen letten zelf ook goed op dat er iemand komt te wonen die past. Zodat ze als groep goed kunnen samenwonen”, geeft Drost aan. Viveste vraagt net als bij reguliere huurders bij een huurderswisseling wel om een inkomenstoets en een verhuurdersverklaring.

Door de positieve ervaringen in Houten rolde Viveste het concept sinds 2019 ook uit in Wijk bij Duurstede. Een aantal jongeren was daar al met de gemeente in gesprek dat er weinig woonruimte voor hen is. Viveste bood deze jongeren de mogelijkheid aan om samen in een friendswoning te wonen. In Wijk bij Duurstede wonen nu in twee friendswoningen twee vriendengroepen.

Foto, v.l.n.r.: Een complex van Vivestein Wijk bij Duurstede waar een friendswoning aangeboden wordt en de ‘friendswoning’ in Twello (zie onder)

Woningdelen via kamerverhuur

Friendswonen is soms nog een experimentele woonvorm, of een op te zetten woonconcept. Echter we zagen bij een aantal woningcorporaties en zeker de projectontwikkelaars uit het eerste artikel dat het steeds meer een regulier woonconcept wordt. Woningcorporaties passen friendscontracten voornamelijk toe bij middenhuurwoningen in de vrije sector.

Woningdelen in sociale huurwoningen gebeurt voornamelijk op basis van kamerverhuur. Bij kamerverhuur hebben huurders een eigen huurcontract voor één kamer en delen zij een aantal voorzieningen. We zien door het hele land praktijkvoorbeelden van woningcorporaties die momenteel experimenteren met woningdeling op basis van kamerverhuur. En woningcorporaties als Lieven de Key ontwikkelen nieuwbouw deelwoningen en verhuren die op basis van kamerverhuur.

Met zijn tweeën een aangepaste eengezinswoning delen

Woningcorporatie Talis uit Nijmegen startte in oktober 2021 proeven met woningdelen en huurdelen. Zo biedt zij woningzoekenden de mogelijkheid om een betaalbare woning te huren. De corporatie splitst hiervoor een grotere eengezinswoning in twee onzelfstandige huurwoningen. Elke huurder krijgt een eigen slaapkamer en badkamer. Dat biedt meer privacy, waarvan Talis verwacht dat het voor een grotere groep aantrekkelijker is.

Foto van te delen sociale huurwoning Talis en hoe het woningdelen in zijn werk gaat

De woonvorm past volgens Talis goed bij alleenstaanden die het leuk vinden om samen voorzieningen te delen. “We hebben vrij veel grotere eengezinswoningen, terwijl wij zien dat dat de grootte van huishoudens verandert. Ruim 70 procent van onze woningzoekenden is alleenstaand. Woningdelen biedt hier een oplossing voor. Door één woning te splitsen kunnen we twee woningzoekenden een betaalbare woonruimte bieden. Bovendien kan woningdelen een antwoord bieden voor mensen die het prettig vinden om samen in een woning te wonen”, geeft Talis op haar website aan.10 Talis startte met drie woningen. Ze adverteert de woningen via het regionale woonruimteverdelingsplatform Entree. Een alleenstaande huurder kan zelf een andere huurder aandragen.

Woningcorporatie Parteon past hetzelfde concept toe als Talis. Parteon selecteert in Zaanstad momenteel drie woningen om met woningdelen te starten. Net als bij Talis delen twee huurders een eengezinswoning, met een eigen woonruimte op de bovenverdieping met eigen badkamer. Huurders krijgen een eigen huurcontract.

We merken op dat zowel Talis als Parteon het bovendeel van het huis flink verbouwt. Huurders krijgen niet alleen een eigen slaapkamer, maar ook een badkamer. Dit gaat derhalve verder dan enkel kamerverhuur. Voor deze vorm van woningen delen wordt ook wel de term ‘zachte splitsing’ gebruikt.

Ook in de regio initiatieven voor woningdelen

Woningdelen is niet alleen voorbehouden aan de stad. Ook in het landelijk gebied vinden experimenten met friendswonen en kamerverhuur plaats. De Zuid-Hollandse gemeente Kaag en Braassem en de woningcorporaties Stichting MeerWonen en Woondiensten Aarwoude willen naast friendscontracten voor jongeren ook kamergewijze verhuur in gang zetten.

IJsseldal Wonen experimenteerde er al mee. De corporatie ging in gesprek met groepjes geïnteresseerde jongeren in Twello, die het liefst in de gemeente blijven wonen en niet naar Deventer of Apeldoorn willen verhuizen. Ze boden hun een friendswoning aan. De jongeren kregen ieder een huurcontract voor vijf jaar. Geen friendscontract dus (zoals de naam van de woning suggereert), maar op basis van kamerverhuur. Na vijf jaar is het de bedoeling dat ze doorstromen. Ze houden hun inschrijving bij Woonkeus Stedendriehoek. Het concept is er voor de ‘tussengroep’. Mensen die beginnen met werken, klaar zijn met hun studie, die uit huis willen, maar niet per se alleen willen gaan wonen. Uiteindelijk werd een drietal gevonden dat met elkaar in de friendswoning in Twello is gaan wonen. Hun verhaal lees je hier.

De gemeenteraad was enthousiast over de friendswoning. “Deze vorm van wonen is een mooie aanvulling. Het gaat niet om grote aantallen, maar om een heel palet aan acties waarmee we jongeren kunnen helpen.” Vooralsnog lijkt de vraag verder beperkt en blijft het bij deze ene friendswoning.

Het Deelhuus

In Raalte (Overijssel) startte woningcorporatie Salland Wonen een proef met ‘het Deelhuus’: twee vrienden delen samen een eengezinswoning. Als de ervaringen positief zijn, volgen er mogelijk meer woningen. “Het voordeel is dat we met één woning twee jongeren een woonplek kunnen geven,” licht Marijke Kool, directeur-bestuurder van SallandWonen, toe. “Dit concept is voor jongeren die uit huis willen, maar niet per se alleen willen gaan wonen. Door het delen van een woning én de woonkosten wordt huren ook een stuk betaalbaarder voor hen.”14

Het Deelhuus biedt alleenstaande jongeren de kans om, samen met een vriend of vriendin, op zichzelf te wonen voor maximaal vijf jaar. Huurders behouden hun inschrijftijd, waardoor de kans om verder te kunnen verhuizen groter is. Directeur-bestuurder Marijke Kool hierover: “Verreweg de meeste woningzoekenden zijn alleenstaand, terwijl een groot deel van de sociale huurwoningen vooral voor gezinnen geschikt is. We richten ons bij nieuwbouw al zoveel mogelijk op een- en tweepersoonshuishoudens, maar daarmee redden we het niet. We moeten ook naar onze bestaande woningen kijken.”15

SallandWonen biedt het Deelhuus via loting aan. Jongeren vanaf 18 tot en met 27 jaar, die in de gemeente Raalte wonen, kunnen reageren. De ‘winnaar’ van de loting draagt een huisgenoot voor. Beide huurders krijgen een eigen huurovereenkomst. Op de bovenverdieping hebben ze een eigen slaapkamer. Salland Wonen biedt de woningdelers geen eigen sanitair aan. De badkamer, de begane grond en de tuin zijn gemeenschappelijk. Ze delen samen de woonkosten.

Minder goede praktijkervaringen

Sommige woningcorporaties twijfelen over woningdelen of hebben minder geslaagde praktijkervaringen opgedaan. Bijvoorbeeld met woningdelen bij bijzondere doelgroepen, zoals (minderjarige) alleenstaande statushouders of kwetsbare jongeren. We spraken drie woningcorporaties die kanttekeningen plaatsten bij het woningdelen, maar daarnaast ook positieve ervaringen hadden.

De vraag is natuurlijk: ging het minder goed omdat het bijzondere doelgroepen waren of omdat het concept woningdelen sowieso niet werkt? Ze denken het eerste. “Door voor kamerverhuur te kiezen miste een eindverantwoordelijke en er is een grijs gebied wat betreft schoonmaak, servicekosten, verzekeringen en de algemene ruimtes. Je moet eigenlijk voorkomen dat je iedere keer achter die voordeur moet regisseren als corporatie”, geeft een woningcorporatie aan. “Misschien dat met een duidelijke verantwoordelijkheid in de vorm van een hoofdhuurder (al dan niet juridisch) met medehuurder(s) woningdelen meer kans op succes heeft”, geeft deze corporatie aan. Een hospitacontract zou hier uitkomst voor bieden.

De woningen zelf spelen ook een rol. De eengezinswoningen zijn niet altijd ontworpen en geschikt voor woningdeling door meer dan twee personen. De derde slaapkamer is daarvoor soms te klein. De binnenwanden zijn (te) dun en ook parkeerregels vanuit de gemeenten staan het niet altijd toe. Dit knelpunt is op te lossen door aan niet meer dan twee huurders te verhuren of de woning aan te passen, zoals Talis doet.

Bij woningdelen bij statushouders kwam het ook een keer voor dat de familie bij een woningdeler introk, gaf een andere woningcorporatie aan. Dat is iets om oog voor te houden bij het beheer. Statushouders woningen laten delen, leverde tijdens de vluchtelingencrises van een paar jaar terug ook veel weerstand vanuit de buurt op, gaf een andere woningcorporatie aan. “Ik heb toen de wethouder erbij gehaald om uitleg te geven.”

Sommige woningcorporaties vragen zich af hoe de registratie in het systeem gaat. Of het mogelijk is om een soort sub-verhuureenheden toe te voegen om de woning ook (tijdelijk) administratief op te delen. Ook de toewijzing wordt als aandachtspunt genoemd, ook door woningcorporaties die enthousiast zijn over het woningdeelconcept. Het vraagt om anders en persoonlijker matchen, geven ze aan. Het is ook raadzaam om een incentive te geven om een woning te delen door behoud van (een deel van) de inschrijftijd, gaf deze corporatie aan. De meeste woningcorporaties doen dat wel, zoals we zagen.

Het is goed om oog te hebben voor deze mindere praktijkervaringen. In de voorbeelden die we in de praktijkreeks benoemen, zien we dat woningcorporaties, projectontwikkelaars en gemeenten al keuzes maken om deze knelpunten te voorkomen. Bijvoorbeeld door een eigen badkamer te bieden, minimumleeftijdsgrenzen te hanteren, woningen aan te passen of woningen ‘maar’ met zijn tweeën te laten delen. Sommige woningcorporaties vragen zich ook af wat woningdelen extra vraagt qua sociaal beheer. De tegenvraag is natuurlijk: als daarmee het woonprobleem op te lossen is, is het dat dan niet waard?

Intermediaire verhuur bij woningdelen

We besteden in deze reeks van artikelen beperkt aandacht aan inwonen en intermediaire verhuur als woningdeelconcept. Ook dat zijn vormen van woningdelen die kunnen werken – en die in de praktijk ook toegepast worden. Kamerverhuur door hospita’s bijvoorbeeld, of door lokale zorgpartners. Corporaties kunnen inwonen natuurlijk ook zelf faciliteren en als woningdeeloplossing aan hun huurders aanbieden. Denk bij intermediaire verhuur aan tussenvoorzieningen of tijdelijke woonoplossingen voor kwetsbare doelgroepen, die vaak ook tijdelijk samen in een woning wonen. Woningcorporaties zien het werken met zorgpartijen soms als voordeel, omdat ze zich dan geen zorgen hoeven te maken over het sociaal beheer. Hoe woningcorporaties en zorgpartijen intermediaire verhuur in de praktijk inrichten, is te lezen in de Platform31-publicatie ‘Indirect huren: kosten en baten?’.