Volgens het CBS staan in Nederland 186.000 woningen ‘administratief’ leeg, met een totale oppervlakte van ruim 20 miljoen vierkante meter. Plus nog 16 miljoen vierkante meter lege kantoren, winkels, bedrijfsgebouwen, kerken, scholen, agrarisch vastgoed, enz. Samen maar liefst 36 miljoen vierkante meter in 226.000 ‘verblijfsobjecten’.
Er is woningnood en er staan tegelijkertijd overal panden leeg. Wat is er logischer dan er woningen of andere gewenste functies in te maken? Desnoods tijdelijk. Dat is wat burgers, raadsleden, media, politici en wanhopige woningzoekenden zich afvragen. Waarom gebeurt dat dan niet? Soms is leegstand geen probleem: er wordt geklust, er wordt verhuisd en enige kortdurende leegstand is wenselijk. Maar jarenlang gebouwen leeg laten staan zeker niet.
Gemeenten kunnen leegstand aanpakken door een leegstandverordening vast te stellen. Slechts ongeveer 25 gemeenten hebben die – dat is nog geen tien procent. Het wordt in de praktijk weinig gebruikt omdat het de gemeenten geld kost en het ontbreekt aan capaciteit. De basis is een meldplicht voor eigenaren van lege panden, op straffe van een boete. De gemeente houdt een leegstandregister bij, er volgt verplicht overleg en uiteindelijk is bestuursdwang mogelijk.
In Vlaanderen betalen eigenaren aan de gemeente belasting voor hun lege pand. Dit blijkt een effectief instrument te zijn om hen te bewegen tot het beëindigen van de leegstand. Gemeenten kunnen na het constateren van langdurige leegstand een belastingaanslag sturen. Dit wordt jaarlijks herhaald, waarbij de aanslag vijf jaar lang elk jaar hoger wordt. Veel eigenaren kiezen er dan snel voor om iets met hun pand te gaan doen. Het vaststellen van leegstand doen gemeenten door bestanden te vergelijken, af te gaan op meldingen van burgers of door zelf te gaan kijken.
In 2023 werd voor een leegstaande eengezinswoning na het eerste jaar gemiddeld 1.467 euro belasting per jaar geheven. In dat jaar hadden 282 van de 300 Vlaamse gemeenten een leegstandbelasting. Gemeenten bepalen zelf de hoogte van de heffing, dat een vast bedrag kan zijn, of een tarief per vierkante meter.
Een paar voorbeelden hoe de leegstandbelasting werkt. Antwerpen heft een belasting van 2.800 euro in het eerste jaar. Mechelen is duurder, met een basisbedrag van 4.562 euro, waarbij die stad ook belasting heft op verwaarloosde panden. Ook de meeste kleinere gemeenten heffen belasting. Zo bedraagt de leegstandsbelasting in de West-Vlaamse gemeenten Vleteren en Poperinge 1.500 euro. In deze voorbeelden worden de bedragen vijf jaar lang jaarlijks met eenzelfde bedrag opgehoogd.
Het Vlaamse systeem kent twee voordelen. De snel oplopende belasting stimuleert eigenaren om zelf actief iets met hun pand te gaan doen, meestal in overleg met de gemeente. En dat werkt. Ten tweede krijgt de gemeente inkomsten uit de belastingheffing. In de praktijk blijken die tegen te vallen, omdat de meeste eigenaren snel in actie komen en de leegstand zelf oplossen. En dat was nu juist ook de bedoeling!
Leegstandverordening en belastingheffing zouden geïntegreerd kunnen worden in één aanpak. Er geldt een meldingsplicht voor de eigenaar van een langdurig leegstaand pand. Met een boete bij nalatigheid. De gemeente legt langdurige leegstand vast in een openbaar register. Gemeenten kunnen ook zelf actief gaan kijken, bestanden vergelijken of afgaan op meldingen van burgers. De belasting wordt elk jaar hoger. Er volgt verplicht overleg van de pandeigenaar met de gemeente, een leegstandbeschikking, zo nodig verplichte voordracht van een gebruiker en bestuursdwang als stok achter de deur.
Voor de belastingheffing kan worden aangesloten bij de onroerendezaakbelastingen (ozb), maar een kleine aanpassing van de Gemeentewet is dan nodig. Eigenaren betalen nu hetzelfde tarief voor hun pand; gebruikt of leeg. De gemeente kan niet voor een leeg pand een hogere eigenaren-ozb vaststellen. In de Gemeentewet zou een uitzondering kunnen worden opgenomen wanneer een pand in het leegstandregister is opgenomen, met een hoger tarief voor de eigenaren-ozb. Dit tarief stijgt jaarlijks, net als in Vlaanderen. Deze constructie kan aan de huidige wetgeving worden toegevoegd.
Leegstand is bij de huidige tekorten uiterst onwenselijk. Bestrijding van leegstand is in Nederland echter een arbeidsintensieve en kostbare aangelegenheid en krijgt weinig prioriteit. Het huidige instrumentarium is ontoereikend. Een lokale leegstandbelasting, vergelijkbaar met Vlaanderen, is een welkome aanvulling op het instrumentarium. Met oplopende heffingsbedragen komen eigenaren er snel in actie. Aan de wetgever is de vraag om deze uitdaging op te pakken. Het verwachte resultaat is mínder lege panden, minder verloedering en méér woningzoekenden en andere gebruikers onder dak.
Jeroen de Leede, coördinator bouwen en wonen bij de Vereniging van Nederlandse Gemeenten.
Frank Wassenberg, woningmarktdeskundige Platform31