Handvatten om ruimtelijke kwaliteit bij gebiedsontwikkeling mogelijk te maken

Keuzes noodzakelijk voor ruimtelijke kwaliteit

De handreikingen vanuit het rijksprogramma Mooi Nederland bieden instrumenten om de noodzakelijke dialoog te voeren tussen verschillende beleidsdomeinen. Zie Werken aan MooiNL: 8 handreikingen op gebiedsniveau 1 Het zijn hulpmiddelen om een gemeenschappelijke taal te vinden tussen afdelingen met ieder hun eigen benaderingen en wensen. Een Mooi Nederland is alleen mogelijk als we onder meer sociale, financiële en ruimtelijke opgaven met elkaar verbinden. Daarvoor moeten oude vaardigheden als de combinatie van rekenen en tekenen worden afgestoft, stelt adviseur Grondzaken en woningbouw Guido Mertens. En om in het proces van idee- en planvorming al in een heel vroege fase ook de expertise van de rekenaars bij grondzaken te betrekken. “Ik zie heel veel beleidsvisies zonder dat er een financieel plaatje bij zit. Er staan vooral doelen in: laat een financieel iemand meekijken of de doelen haalbaar zijn.” Een vroege betrokkenheid van de rekenaars voorkomt teleurstelling en vertraging op een later moment.

Die financiële kaders dwingen bij gebiedsontwikkeling betrokken partijen tot keuzes. Niet alles kan met de beperkte middelen en ruimte. Een essentiële vaardigheid om ruimtelijke kwaliteit te borgen is het scherp afwegen van verschillende belangen, stelt directeur projecten Maarten Janssen van Amvest. “Er is geprobeerd om ruimtelijke kwaliteit op een technocratische manier weg te organiseren met allemaal vinkjes die op papier zijn vastgelegd.” Janssen pleit ervoor om eerst met een conceptuele bril te kijken naar wat er speelt in het gebied en daar keuzes uit laten volgen. “Je kunt niet alles belangrijk maken, want dan is niks belangrijk. Anders haal je overal een zesje, en dat is niet hoe ik ruimtelijke kwaliteit definieer. Daar wordt niemand blij van, ook niet de mensen die de voor de gebiedsontwikkeling relevante documenten hebben opgesteld.”

Dat maakt het vak van de gebiedsontwikkelaar er niet eenvoudiger op. Niet alleen moet deze de hiervoor genoemde ‘conceptuele bril’ weten te hanteren. In toenemende mate verlangen we van de gebiedsontwikkelaar om gedurende het proces de onderlinge samenhang tussen visie, planning en uitvoering in het oog te houden, en rekening te houden met de impact van ondergrond en bovengrond op ontwikkelkansen en uiteindelijke kosten. Niet alleen ontwikkelkosten, maar ook latere gebruikskosten. Ook moet de moderne gebiedsontwikkelaar het organiserend vermogen hebben om alle daarvoor benodigde competenties en kennis bijeen te brengen. En last but not least moet deze ruimtelijke kwaliteit nadrukkelijk een plek geven. Als het gaat over toekomstwaarde (één van de onderdelen van die ruimtelijke kwaliteit) wordt de gebiedsontwikkelaar geholpen door een zich verder ontwikkelende praktijk rondom de EU- taxonomie die financiers en beleggers meer bewust maakt van de eventuele maatschappelijke consequenties die verbonden zijn aan hun gebiedsinvestering. Zie EU Taxonomie (DGBC) 2

Ruimtelijke kwaliteit borgen is een kwestie van lange adem onderstreept architect en stedenbouwkundige Elbert Arens (PosadMaxwan), het vraagt om continuïteit.  “Dat ‘borgen’ moet je organiseren en faciliteren, anders blijven de visies bij een papieren werkelijkheid.” Een Q-team (kwaliteitsteam) kan daar bijvoorbeeld een belangrijke rol in spelen, stelt hij. “Als ontwerper bouw je iets nieuws of je bouwt ergens op voort. Iemand anders moet overtuigd zijn van dat idee en het als toetsend orgaan meenemen.”

Nieuw bekostigingsmodel

Ondanks alle mooie wensen voor ruimtelijke kwaliteit sneuvelen deze nog vaak in de realiteit van een gebiedsontwikkeling. Betaalbaarheid is belangrijk en door de schaarste aan materialen nemen bouwkosten toe. Zo ontstaat er minder financiële ruimte in de huidige methodiek van het bekostigen van ambities uit de grondopbrengsten. Om deze patstelling te doorbereken heeft het Watertorenberaad een nieuw bekostigingsmodel uitgedacht dat het mogelijk maakt om meer brede welvaart en dus ook meer ruimtelijke kwaliteit te bekostigen.

De kern van dat bekostigingsmodel is dat de verschillende partijen die belang hebben bij een ruimtelijke ontwikkeling medeopdrachtgever worden. Zoals het drinkwaterbedrijf dat bijvoorbeeld het verbruik van drinkwater wil terugdringen door bepaalde bouwnormen te verhogen: deze kan dat bereiken door mee te investeren in de gebiedsontwikkeling. Zo kunnen ze dan weer besparen op investeringen in nieuwe bronnen om water op te pompen. Annius Hoornstra, gaat als versneller, met deze maatschappelijke innovatie aan de slag in tien grootschalige bouwlocaties. Dit vanuit de gedachte dat het verbreden van het opdrachtgeverschap en de bekostiging leidt tot meer kwaliteit, meer economische draagvlak en daardoor meer haalbare plannen.

Zelfstandig adviseur grondbeleid Guido Mertens ziet graag meer aandacht voor wat een gebiedsontwikkeling maatschappelijk oplevert. Hij constateert dat er vaak een te eenzijdige focus is op financiële haalbaarheid gebaseerd op het grondexploitatiesaldo (grex). Mertens herdefinieert haalbaarheid als “binnen een vastgesteld financieel kader de hoogst mogelijke impact mogelijk maken”. Hij pleit voor maatschappelijk grondbeleid bij gemeenten, waarbij de insteek wijzigt van “facilitair grondbeleid is het uitgangspunt, maar indien nodig kan ook actief” naar “regie en actiever grondbeleid is uitgangspunt bij maatschappelijk belangrijke opgaven”. Hij benadrukt dat dit een andere rol van gemeenten vraagt. “De gemeente is afgelopen 10 jaar vooral toetser geweest, geen ontwikkelaar. Anno nu zijn de vaardigheden om dingen mogelijk te maken zijn weer nodig, in plaats van vooral te toetsen of zaken mogen.”