Flexwoningen: klein, maar wel van kwaliteit en een divers aanbod

Het kritische rapport over het flexwoonbeleid dat het PBL onlangs uitbracht, leidde tot een kleine mediastorm, waarin de flexwoning zo’n beetje met de grond gelijk werd gemaakt. Voor het debat over flexwonen is het behulpzaam om de feiten op een rij te hebben.

Vijf keer sneller te bouwen dan permanente woningbouw

Flexwoningen zijn geen alternatief voor reguliere woningen, maar een aanvulling. Ze vormen een flexibele schil waarmee gemeenten en corporaties kunnen inspelen op (tijdelijke) veranderingen in de vraag. Het grote voordeel is de snelheid waarmee ze zijn te bouwen: vaak binnen 1 à 2 jaar in plaats van 7 tot 10 jaar zoals bij permanente woningbouw.

Gemeenten zetten veelal in op allebei, met een tweesporenbeleid. Met flexwoningen kunnen ze op korte termijn snel meer woningen realiseren, tot de productie van permanente woningen meer op stoom is. Vooral die locaties zijn interessant, waar geen permanente woningbouw mogelijk is. Of plekken waar nieuwe gebiedsontwikkeling met flexwoningen eerder is te realiseren, oftewel placemaking.

Alternatief voor geen woning

Als aanvulling op de reguliere woningbouw zijn flexwoningen hard nodig. Het woningtekort is dusdanig groot dat een grote groep woningzoekenden, met name huishoudens met een laag- en middeninkomen, geen woning kan vinden. Vooral mensen die door omstandigheden met spoed een woning zoeken, vallen tussen wal en schip. Voor een sociale huurwoning gelden lange wachtlijsten, particuliere huur is schaars en duur en voor een koopwoning is hun inkomen te laag.

Een flexwoning is vaak het enige alternatief voor mensen zonder woning. Het biedt een eigen plek en is een veel betere woonoplossing dan slapen op de bank bij familie en vrienden, in een tent, urenlang forensen of noodgedwongen nog heel lang bij je ouders wonen.

Kwalitatief goede woningen

De kwaliteit van flexwoningen is in de afgelopen jaren dusdanig verbeterd dat flexwoningen met gemak 50 jaar of langer meekunnen. Na 10 of 15 jaar op een eerste plek kunnen flexwoningen dus nog lange tijd op een tweede of derde plek staan. Voorwaarde is wel dat ze dan voldoen aan het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) voor permanente bouw. In het Bbl staan regels over veiligheid, gezondheid, duurzaamheid en bruikbaarheid van bouwwerken.

Flexwoningen zijn volwaardige woningen, die duurzaam, modulair, demontabel en circulair zijn gebouwd. Voor een leek zijn ze meestal niet van reguliere woningbouw te onderscheiden. Ze worden in de fabriek gemaakt en kúnnen worden verplaatst, maar dat hoeft niet. In dezelfde woningfabrieken worden dezelfde modulaire woningen gemaakt voor andere locaties, zonder de intentie om die ooit te verplaatsen. Dan heten dezelfde woningen permanente woningen. Flexwoningen zijn dus eigenlijk al dan niet verplaatsbare permanente woningen, op een locatie die als tijdelijk is bestempeld.

Basiskwaliteit is vastgelegd in de Woonstandaard

Conceptuele (flex)woningbouw moet voldoen aan het Bbl, maar vraagt daarnaast ook om basis-standaardisatie. Daarom hebben het Netwerk Conceptueel Bouwen en Aedes de zogenaamde ‘Woonstandaard’ ontwikkeld. De Woonstandaard omschrijft de product-marktcombinatie (PMC), een basiskwaliteit van woningen. Zoals welke gebruiksruimten aanwezig moeten zijn, hoe groot de woning minimaal (en maximaal) mag zijn en hoe die is afgewerkt. Daarmee kunnen afnemers en aanbieders hun vraag en het aanbod ‘gestandaardiseerd’ op elkaar afstemmen.

Geen afzonderlijke beoordeling meer nodig

Daarnaast hebben sinds het voorjaar 2024 zes bouwbedrijven voor het eerst een typegoedkeuring voor hun modulaire woningen ontvangen. Deze typegoedkeuring is een mijlpaal in de ontwikkeling van het modulair bouwen. Opdrachtgevers, kwaliteitsborgers en gemeenten kunnen er nu op vertrouwen dat deze fabriekswoningen voldoen aan alle eisen van de bouwregelgeving.

Daardoor is niet meer voor elke woning, op elke nieuwe plek opnieuw en afzonderlijk een beoordeling nodig. De vergunningverlening verloopt sneller en vraagt minder gemeentelijke capaciteit. Zo kan nieuwbouw sneller en goedkoper worden gerealiseerd, zeker als meer bouwbedrijven een typegoedkeuring voor hun modulaire woningen ontvangen.

Grote diversiteit aan flexwoningen

Er bestaan uiteenlopende typen flexwoningen van verschillende oppervlakten, afhankelijk van de beoogde doelgroepen (een-, twee- of meerpersoonshuishoudens). Veel gemeenten en corporaties realiseren flexwoonprojecten voor een mix aan doelgroepen. Het zijn dus niet per definitie allemaal kleine studio’s van 20 vierkante meter; gemiddeld zijn ze tussen de 20 en 50 vierkante meter. Flexwoningen zijn hiermee relatief klein, maar daardoor wel betaalbaar.

Ook de grootte van de wooncomplexen is divers, van enkele tientallen tot enkele honderden woningen, afhankelijk van de beschikbare locatie. Bovendien zijn flexwoningen geen eenheidsworst. Er zijn verschillende woningtypen met een vrij gevelontwerp mogelijk. Denk aan gevels van hout, metselstrips, gevelplaten, groen, et cetera.

Aanbod flexwoningen nog zeer beperkt

Flexwoningen vormen maar een klein deel van het totaal aantal gerealiseerde woningen, zo’n 5.100 in 2023 (ongeveer 7 procent van het totaal aantal nieuwbouwwoningen in dat jaar). Ministerie van BZK, Kamerbrief verplaatsbare woningen, 20 juni 2024 1 Voor het overgrote deel bouwen corporaties, ontwikkelaars en gemeenten dus nog steeds (meestal grotere) permanente woningen. De zorg van het PBL dat er met flexwoningen té veel kleine woningen worden gebouwd is in het rapport dan ook niet in de juiste context geplaatst.

Klein maar fijn wonen

Ja, een flexwoning is over het algemeen klein en biedt geen permanente woonoplossing. Een flexwoning is tijdelijk en bedoeld voor allerlei soorten spoedzoekers. Dit biedt een perspectief aan mensen zonder woning.

Veel woningzoekenden vinden het prima om als eerste stap in hun wooncarrière in een kleine woning te wonen, zoals studenten, starters, statushouders en mensen die uitstromen uit een maatschappelijke instelling. Het overgrote deel is alleenstaand. Later kunnen ze op zoek gaan naar een andere, bij voorkeur een grotere en permanente, woning. Enige doorstroming is juist gewenst; daar zijn flexwoningen voor bedoeld. Op die manier kunnen andere spoedzoekers ook weer een woning vinden.