“Voor VvE’s is verduurzamen extra ingewikkeld doordat verschillende partijen met verschillende perspectieven en belangen betrokken zijn”, vertelt Van der Laan. Dat geldt zeker bij gespikkeld bezit, waarbij een deel van de woningen binnen een appartementencomplex in eigendom is van bijvoorbeeld een woningcorporatie, particuliere bewoner-eigenaar, particuliere belegger en/of groot-eigenaar/belegger. Brinksma en Van der Laan waren eerder betrokken bij de Blok-voor-Blok aanpak en hoorden daar veel goede ideeën over hoe VvE’s kunnen verduurzamen, maar zagen weinig resultaten. Daarom besloten ze zelf VvE Leusdenhof 134-214 in Amsterdam Zuidoost te begeleiden bij de verduurzaming van het pand – daarbij waren ze immers al als respectievelijk energieadviseur en VvE-beheerder betrokken. De VvE had zelf de wens uitgesproken en er was een goede samenwerking met twee actieve bestuursleden. “Zo konden we een verduurzamingsproces ontwikkelen dat ook goed werkt bij andere VvE’s.”
Actieve bestuursleden
Van der Laan was betrokken bij de VvE als beheerder toen twee actieve bestuursleden, die tevens eigenaar-bewoners zijn, bij hem aanklopten. Ze vroegen Van der Laan om in combinatie met het onderhoud van het dak de (financierings)mogelijkheden te onderzoeken en de verduurzamingsopties te verkennen. Voor het energieadvies werd Brinksma ingeschakeld. En zo werd het balletje aan het rollen gebracht.
Onderhoud is een kans voor verduurzaming
De verduurzaming van het pand van VvE Leusdenhof 134-214 was meteen een flinke uitdaging voor ESA. De VvE omvat tachtig appartementen over vijf verdiepingen in een flatgebouw, waarvan de Duitse institutionele belegger Patrizia groot-eigenaar is en 46 procent bezit. De overige 54 procent wordt bewoond door individuele eigenaren. De VvE had in 2016 aan Brinksma en Van der Laan gevraagd de mogelijkheden voor verduurzaming te onderzoeken: kon bijvoorbeeld het groot onderhoud gecombineerd worden met verduurzamingsmaatregelen? Dit onderhoud is namelijk hét moment om ingrijpende duurzaamheidsinvesteringen te doen. Daarom adviseren Brinksma en Van der Laan ook om zoveel mogelijk aan te sluiten bij reguliere onderhoudsmomenten van het Meerjarenonderhoudsplan (MJOP) om natuurlijke vervangings- en investeringsmomenten te benutten.
Geld, (g)een issue
De eigenaar-bewoners wilden dus graag verduurzamen en hadden een goede timing voor de werkzaamheden gekozen, maar de Amsterdamse VvE had te weinig geld in VvE-kas. Ze konden het noodzakelijk onderhoud niet betalen, laat staan extra verduurzamingsmaatregelen. Patrizia was – in tegenstelling tot andere groot-eigenaren toentertijd – bereid om mee te denken en te kijken naar de mogelijkheden van verduurzaming en financiering. Er zat wel een verschil in de scope van maatregelen die Patrizia wilde en die het bestuur wilde, alsmede dat de belegger graag zelf wilde financieren en de VvE graag wilde lenen bij het Nationaal Warmtefonds (NWF). “Corporaties en beleggers die in tegenstelling tot bewoners vaak zelf geld over hebben en/of goedkoop kunnen lenen, willen juist wel dat de investeringen in een keer betaald worden”, aldus Van der Laan.
Zeker niet alleen bij VvE Leusdenhof 134-214 vormde de financiering een obstakel in de verduurzaming en bij het onderhoud voor op de lange termijn. Veel VvE’s kampen volgens Brinksma en Van der Laan met tekorten en weinig spaargeld. Bovendien willen VvE-leden vaak niet dat de eigen maandelijkse VvE-bijdrage stijgt en een eenmalige extra bijdrage willen de eigenaar-bewoners ook niet. Bij VvE Leusdenhof 134-214 werd daarom een Energiebespaarlening ingezet om het financieel tekort voor het onderhoud en de verduurzaming te dichten. Het voordeel daarvan is dat niet wordt gekeken naar de situaties van de individuele eigenaren; de VvE is de debiteur en de lening is woninggebonden. Elke woningeigenaar betaalt daardoor mee aan de lening zolang die bezit heeft binnen de VvE. Zo is met de lening via het Nationaal Warmtefonds (voormalig NEF) en een subsidie van de rijksoverheid de verduurzaming bij de VvE Leusdenhof 134-214 gelukt en is het dak gerenoveerd en, net als de vloer, geïsoleerd. Door de renovatie te financieren is de leden van de VvE een grote eenmalige bijdrage bespaard gebleven en daarmee was de verduurzamingsoptie financieel de meest interessante optie. Na een lang en intensief proces met veel overleg over de financiering is het ESA eind 2018 gelukt om de verduurzamingswerkzaamheden voor VvE Leusdenhof 134-214 te starten.
‘Samen’ werkt niet; het laten ‘zien’ wel
Momenteel telt de portefeuille van ESA 3.000 appartementen die in verschillende stadia van begeleiding en uitvoer zitten. Op basis van de ervaringen bij al die panden zien ze steeds beter wat wel en niet werkt bij de verduurzaming van VvE-panden. En soms zijn dat verrassende uitkomsten, zoals dat ‘samen’ niet werkt; je kunt niet met meerdere VvE’s samenwerken aan verduurzaming of meerdere VvE’s binnen dezelfde buurt samen laten optrekken, al pakt dat wel voordeliger uit bij de inkoop voor de betrokken VvE’s. Elke VvE is immers uniek en meer mensen betrekken, betekent ook meer variabelen. “Je moet daarom de stakeholders binnen de VvE managen”, adviseert Brinksma. Dat kan tijd besparen in de afstemming tijdens het voortraject. Wel geldt dat als één VvE verduurzaamd is, andere VvE’s in de buurt willen volgen. Zo krijg je alsnog andere VvE’s makkelijker mee. Eerst zien dan geloven dus.
Behapbaar en overzichtelijk
Een pand verduurzamen is op zich al ingewikkeld, maar de puzzel wordt nog lastiger wanneer er meerdere eigenaren zijn betrokken. Bij ESA proberen ze het VvE’s daarom zo simpel mogelijk te maken. “Behapbaar en overzichtelijk”, zoals ze het zelf zeggen. “Verduurzamen is een abstract containerbegrip. Je moet daarom eerst helder maken wat het inhoudt, hoe het eruitziet. Je moet een VvE echt op weg helpen en laten zien wat de mogelijkheden zijn, ook qua ondersteuning.” Ook geldt daarbij dat vaak eerst nog gewerkt moet worden aan het draagvlak voor verduurzaming onder VvE-leden. Uit het proces met de Leusdenhof is geleerd dat eerst het MJOP op orde moet zijn en vervolgens de duurzaamheidskeuzes inzichtelijk moeten worden gemaakt. Dan pas is het moment daar om via goede informatieverstrekking de VvE-leden bewust te maken dat de energietransitie niet alleen goed is voor gezondheid en klimaat, maar ook voor de portemonnee en welke keuzes daarin te maken zijn.