Een nieuwe woonvariant voor senioren financieren, hoe doe je dat?

Hart van Austerlitz: hoe vrijwilligers het regelden

Hart van Austerlitz is een wooncomplex voor senioren met voorzieningen waar alle inwoners van Austerlitz, van jong tot oud, welkom zijn voor ontspanning, sport, zorg en educatie dat onlangs werd opgeleverd. Bij de totstandkoming van Hart van Austerlitz is het opvallend dat vrijwilligers de trekkersrol van de gemeente Zeist (waar het dorp Austerlitz deel van uitmaakt) hebben overgenomen toen de uitwerking van de dorpsvisie stagneerde. De vrijwilligers hebben vervolgens de visie handen en voeten gegeven: een zorgcoöperatie en een woonstichting opgericht, samenwerking gezocht met andere partijen (onder andere de school en de woningcorporatie), een locatie bemachtigd en de financiering rond gekregen.

Het doel was dusdanige woon-, zorg- en welzijnsvoorzieningen in het dorp hebben dat ouderen in hun eigen sociale omgeving kunnen blijven wonen. Die droom omzetten in concrete financiering is niet zo eenvoudig, blijkt uit het verhaal van Snijders. Banken zijn terughoudend bij dit soort initiatieven, ze vragen gemeentegarantie (die een gemeente niet altijd wil geven) en er is startkapitaal nodig om het initiatief van de grond te trekken. Op de vraag van een van de deelnemers aan de masterclass zegt Snijders dat Hart van Austerlitz de exploitatie eenvoudig heeft ingericht door zorg-, welzijn- en huurexploitatie te scheiden. Daarvoor zijn verschillende stichtingen opgericht. De stichtingen delen wel enkele bestuursleden, zodat de wisselwerking aanwezig is.

De gemeente speelt een belangrijke rol

Samenwerking met de gemeente is essentieel bij het opzetten van een wooninitiatief. De gemeente kan namelijk garantie op een hypotheek geven, een locatie aanwijzen en is verantwoordelijk voor bestemmingsplan- en bouwplanprocedures. Heleen Stigter van de : Taskforce Wonen en Zorg vertelt dat het daarom belangrijk is dat gemeenten een analyse maken van de behoefte aan woningen, voorzieningen en zorg van ouderen, die moet leiden tot een woonzorgvisie. Zo’n visie is een goede basis voor particulieren om initiatieven te ontplooien. De Taskforce zet gemeenten aan tot het maken van een analyse en visie. Een van de deelnemers brengt in dat in Achterveld bewoners gebruik hebben gemaakt van hun ‘Right to challenge’ om een woonvisie van de grond te krijgen. Dit is een mooie manier is om de gemeente uit te dagen een visie op wonen en zorg te ontwikkelen, aldus Stigter.

Financiële ondersteuning is mogelijk

Startkapitaal is noodzakelijk om vooronderzoek te doen. Niet alle initiatiefnemers hebben eigen middelen en daarom is het mogelijk om bij de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) een startsubsidie te vragen voor het vooronderzoek. Ook in de volgende fases kan de RVO bijspringen door middel van een borgstelling of een lening. Hier zijn wel enkele randvoorwaarden aan verbonden, geeft Frank van der Voort aan. Het initiatief dient afkomstig te zijn van bewoners en/of een sociaal ondernemer, er moeten minimaal 5 geclusterde wooneenheden zijn waarvan het merendeel beschikbaar zijn voor 55-plussers en daarbij heeft minimaal 25% van de woningen een sociale huurprijs. Tot slot is de voorwaarde dat er diensten worden geleverd met betrekking tot zorg en welzijn die leiden tot een betere sociale cohesie en een betere kwaliteit van leven. Een van de aanwezigen wil weten of de subsidie ook gebruikt kan worden voor initiatieven van meergeneratiewoningen. Dat kan als er minimaal 5 woningen geschikt zijn voor senioren.

Van start tot oplevering

Van eerste idee tot de oplevering van het gebouw zijn er verschillende stappen te doorlopen, met elk hun eigen uitdagingen. Per fase is er ook verschil in diepgang in de financiële kant van de zaak. Jasper Klapwijk (Kantelingen BV), strateeg op het gebied van wonen en zorg, gaat daar op in.

In de initiatieffase denk je met elkaar na vanuit welke vraag het initiatief is geboren en wat je visie daarop is. Deze visie kan verder onderbouwd worden met een woningmarktonderzoek waarin toekomstige ontwikkelingen in vraag en aanbod zijn geanalyseerd. Vaak is dit bij de gemeente aanwezig. Financiers en eventuele samenwerkingspartners zijn sneller mee te nemen in je idee als de visie helder is. In dit stadium moeten initiatiefnemers ook al nadenken over de financieringsmix en welke rechtsvorm bij het initiatief past. Eveneens dient in hoofdlijnen inzichtelijk te zijn wat de verdeling is in aantallen woningen huur – koop, prijsklasse, aantal vierkante meters gemeenschappelijke ruimte en/of bedrijfsruimte. Voor het financiële deel in deze fase wordt gewerkt met kengetallen. Dit zijn gemiddelden gebaseerd op ervaringscijfers. Met deze businesscase (visie en exploitatiemodel) zijn banken en andere financiers te benaderen voor een eerste peiling of zij open staan voor verdere gesprekken.

In de volgende fase, de planfase wordt toegewerkt naar een voorlopig ontwerp. Er is een garantie op de locatie en gemeentelijke procedures zijn in gang gezet. De aannames uit de eerste fase zijn concreter in aantallen, prijzen en vierkante meters. De financiële kengetallen worden uitgesplitst naar exacte bedragen voor uitgaven en inkomsten en voor meerdere jaren doorgerekend. Op basis hiervan wordt de offerte bij een bank opgevraagd. In de laatste fase is het definitieve ontwerp klaar, wordt er aanbesteed en ligt er een overeenkomst met banken en eventuele andere financiers. En dan kan er gebouwd gaan worden.