Vlak voor het zomerreces heeft de Eerste Kamer een aantal wetswijzigingen aangenomen die de speelruimte voor woningcorporaties aanzienlijk zal doen vergroten. De markttoets wordt afgeschaft (voor 3 jaar), de beperkingen op leefbaarheidsuitgaven worden teruggedraaid, en er komt meer ruimte voor de sector om maatschappelijk vastgoed te ontwikkelen en om de verduurzamingsopgave beet te pakken. Ook zal naar alle waarschijnlijkheid een nieuw Kabinet de Verhuurdersheffing deels of geheel afschaffen of ombouwen tot een investeringsfonds voor en door woningcorporaties. Daarmee lijkt een periode van stevige inperking van de corporatiesector te worden afgesloten en zwaait de pendel weer terug naar de periode voor de gewijzigde Woningwet van 2015.
Een corporatie die koersvast lijkt te zijn gebleven – ondanks alle turbulentie in het afgelopen decennium – is Portaal. Deze woningcorporatie die actief is in vijf regio’s, is eigenwijs, innovatief, maar ook stabiel en inmiddels financieel gezond. Dirk Jan van der Zeep kwam aan het roer te staan van Portaal in de periode dat de kritiek op de woningcorporaties oplaaide en een economische crisis corporaties dwong om keuzes te maken.
“Mijn carrière is altijd een soort combinatie geweest van publiek en privaat. Via de managementconsultancy heb ik veel bij zorginstellingen en maatschappelijke instellingen gewerkt. Vervolgens vond ik het interessant om ervaringen in het bedrijfsleven op te doen en kwam ik bij banken terecht. Ik mocht zes jaar de commerciële vastgoedontwikkeling bij ING in Nederland mede leiden tot de vastgoedcrisis insloeg en alles werd afgestoten. Toen wilde ik weer terug naar het publieke bestel en kwam er een positie bij Portaal langs. Daar ben ik eind 2010 begonnen in een heel andere tijd dan nu [een stevige economische crisis, red.]. Mijn medewerkers vertelden toen vol trots dat de projectontwikkelingsportefeuille bestond uit ruim 140 vastgoedprojecten. Ik weet nog dat ik toen dacht: ‘dat kan niet waar zijn’ Als eerste ben ik aan de slag gegaan om het risico van de vastgoedontwikkelingsactiviteiten in beeld te krijgen en vervolgens ben ik begonnen met het afbouwen van dit risico.”
“Ik vond Portaal aan de ene kant gedegen en conservatief, en aan de andere kant een organisatie die onnodig risico nam met projecten buiten onze kerntaken. Portaal had geen grote grondposities, veel minder dan sommige andere corporaties in die tijd. Tegelijkertijd ondersteunden we een projectencarrousel in vreemde, contractuele afspraken waar te veel risico in zat. Ook had Portaal een omvangrijke derivatenportefeuille. De les die we als gehele sector in die jaren hebben geleerd is: schoenmaker, blijf bij je leest! Dat was ook van toepassing op Portaal.”
“Nee, dat hoeft niet. Het meest effectieve beleid, is beleid dat je langjarig weet vol te houden. Dus dat betekent automatisch dat je niet te veel in moet gaan op de grillen van alledag, en zeker niet de politieke grillen.”
“We hebben de crisistijd – de jaren voor de aangepaste Woningwet – benut om Portaal steviger in te richten. Portaal is een grote woningcorporatie en is actief in vijf heel verschillende woningmarktgebieden. Portaal functioneerde ook als vijf verschillende woningcorporaties die een jaarlijkse rituele dans deden wie hoeveel geld moest krijgen. Door de crisis en de discussies in aanloop naar de nieuwe Woningwet werden we gedwongen om na te denken wat de toegevoegde waarde was van één Portaal. Onze conclusie was: enerzijds het bundelen van kennis en het leren van elkaar, en anderzijds stevig lokaal verankerd zijn. Toen hebben we besloten om de organisatie te kantelen. Dat betekende concreet: afdelingen bundelen zodat er meer van elkaar geleerd kan worden en kiezen voor leefbaarheid in onze wijken. Ondanks dat er in de reorganisatie destijds 20 procent van onze mensen uit ging, hebben we de formatie in de wijken grotendeels overeind gehouden. Kortom: alle medewerkers die rechtsreeks klantcontacten hadden, hebben we gekoppeld aan de lokale vestigingen en de rest – waar kennis gebundeld kon worden – zijn samengevoegd in afdelingen.”
“De wet heeft ons niet echt beperkt. Er waren interne discussies over budgetten voor leefbaarheid. Maar als bestuur stonden we achter ons beleid om ons te blijven inzetten in onze wijken en buurten. Juist door die keuze voor lokale verankering, kwam automatisch het vraagstuk van het wijkgericht werken sterker op. En dat is toch eigenlijk de basis van ons bestaan geworden. Onze mensen in wijken en buurten moeten zichtbaar, aanwezig, benaderbaar zijn en dat is niet veranderd in de loop der jaren.”
“Daar komt hetzelfde beeld uit naar voren als landelijk, dus we zien de tweedeling tussen wijken toenemen. De gebieden die van oudsher al aandachtswijken waren, daar neemt de overlast toe, de leefbaarheid af, en is er een toenemende concentratie van kwetsbare mensen te zien. In 2018/2019 hebben we daar onderzoek naar laten doen door Circusvis. Wij hebben vervolgens negentien aandachtsgebieden, in de 12 gemeenten waar we actief zijn, geformuleerd waar we de komende jaren integraal aan de slag gaan.”
“Wij voelen ons verantwoordelijk om ervoor te zorgen dat er in deze gebieden enige vorm van ondersteuning aanwezig is. Dat betekent zeker niet automatisch dat wij die ondersteuning moeten leveren, want wij zijn geen zorgpartij, politie, of opbouwwerker. Maar wij nemen wel het initiatief om partijen aan tafel te krijgen in buurten of complexen waar het mis dreigt te gaan. Ook voelen we ons verantwoordelijk om bewoners in contact te brengen met de juiste partij. Dit kunnen ook buren zijn, of het netwerk van de desbetreffende persoon. Er is een crisis gaande in sommige buurten en complexen. Als iedereen gaat roepen dat je er niet van bent, dan verandert er helemaal niets.”
“Als partijen afzonderlijk gaat het ons zeker niet lukken. De druk op partijen in het sociaal domein is op dit moment groot. Dat merken wij ook heel sterk in onze wijken. Het is daarom belangrijk dat onze mensen in de wijken tijd hebben om hun lokale netwerk van professionals en bewoners te onderhouden, zodat er echt samenwerking plaatsvindt vanuit gezamenlijke visie en opgave. Daarnaast is het belangrijk dat er concrete samenwerkingsafspraken komen tussen corporaties en zorg- en welzijnspartijen, met name in gebieden waar de leefbaarheid onder druk staat. We staan nog maar aan het begin van deze samenwerking. We hebben nog een leertraject met elkaar door te maken om uiteindelijk tot een effectieve samenwerking op wijkniveau te komen, voordat alle partijen, inclusief de bewoners, weten wat je aan wie hebt.”
“De afgelopen jaren hebben we vanuit Portaal op verschillende manieren aandacht gevraagd voor de wooncrisis in ons land, met ingezonden brieven in dagblad Trouw, een filmpje op social media met de Woonrede en de campagne ‘Een minister voor wonen’. Hierin pleitten we, keer op keer, voor meer ruimte voor woningcorporaties, om voldoende woningen te kunnen bouwen, woningen te verduurzamen en om te kunnen investeren in wijken waar de leefbaarheid onder druk staat. De miljoenen die we kwijt zijn aan de verhuurderheffing hebben we daar keihard voor nodig.
Daarnaast benadrukken we dat de weg voorwaarts is om integraal te kijken, niet alleen naar de problematiek, maar juist ook naar de mogelijkheden. Wat als we het één met het ander combineren, kunnen we er dan een win-win van maken? Dat doen we het liefst met alle partijen en bewoners die in de wijk actief zijn. Door pilots door de bewoners zelf uit te laten voeren, zoals het ‘jouw thuis’-concept, kan dat een positief effect hebben op de saamhorigheid in de buurten.”
“Wat er nu plaatsvindt, is een stapeling van opgaven die worden neergelegd bij woningcorporaties. En dat is natuurlijk niet betaalbaar, en ik denk dat de hele duurzaamheidsslag het meest onbetaalbaar is. Maar bij het thema leefbaarheid zou mijn ambitie zijn om daar meer met gemeenten en zorgpartijen goede afspraken over te maken, ondanks dat dat voor ons ook extra inzet betekent, bijvoorbeeld bij gemengd wonen-projecten.”
“Ik verwacht dat we integraler gaan kijken naar de opgaven in de wijk. Ik hoop dat we met prestatieafspraken integraler afspraken met elkaar kunnen maken.”
“De afspraken met zorg- en welzijnspartijen en maatschappelijke partijen, bijvoorbeeld. Wij zouden graag de wethouder van het sociale domein aan tafel hebben, in plaats van alleen de wethouder wonen. Het is lastig, ook voor gemeenten, om daar goede afspraken mee te maken. Maar laten we beginnen met afspraken maken met de belangrijkste partijen die actief zijn in de probleemgebieden en daarbij elkaar uitdagen concreet te zijn.”
“Onze missie is: bijdragen aan goed samenleven. Niet langs de zijlijn staan, maar gewoon verantwoordelijkheid nemen. Juist nu is dat nodig. Het is wel voorwaardelijk dat wij niet de enige zijn die een stap naar voren doen, want dan sta je toch maar alleen en verandert er niets. Dus anders, beter en meer samenwerken met bewoners, vrijwilligers en professionals in onze wijken, is wat ons betreft de beste manier om stappen vooruit te zetten.”
Dirk Jan van der Zeep was tot september 2022 voorzitter van de Raad van Bestuur van Portaal.