“Het gaat er bij Heijmans om dat wij de locatie bij alle gebiedsontwikkelingen beter achterlaten dan we bij aanvang aantroffen”, benadrukt de Jonge. Om dat waar te maken, is monitoring en het meetbaar maken van verschillen een belangrijk uitgangspunt. Dat doet Heijmans bewust sinds 2018. Het bouwbedrijf past daarbij een methodiek toe om duurzaamheid van de buitenruimte te beoordelen. Het garandeert een integrale en duurzame aanpak voor ontwerp, realisatie en beheer in onderlinge samenhang. Heijmans voert deze klimaatbestendige denk- en werkwijze tot in de haarvaten van de organisatie door; bij vastgoed, bouw en infra. Het bedrijf speelt daarmee integraal in op een klimaatbewuste uitvoeringspraktijk.
Van woningen bouwen naar impact maken op de leefomgeving
Van oudsher is woningbouw erop gericht om te bouwen en op te leveren. Daarna is de bouwer uit het zicht. Maar juist in de gebruiksfase gaat een gebied leven. Vooraf gestelde ambities gaan pas in de jaren erna de gewenste impact maken. Of niet. Daarom wil de gebiedsontwikkelaar langer betrokken blijven. “Het winnen van de tender voor de bouw en beheer van het Nationaal Militair Museum in Soesterberg was een eye-opener voor ons. Naast het ontwerp en het bouwen, is ook 25 jaar beheer en onderhoud van gebouw en park onderdeel van het contract. Dat maakt dat je zelf andere keuzes kan maken in de ontwikkelfase die van invloed zijn op de exploitatiefase. Het monitoren en meetbaar maken van de impact van onze eigen ingrepen, daagt Heijmans uit om anders te denken”, legt De Jonge uit. Het centraal stellen van het langetermijnperspectief met een integrale gebiedsgerichte aanpak, is de stap die Heijmans nu overal aan het maken is.
Vergroening lijkt een eenvoudige opgave, maar is het allerminst. De Jonge: “Waar we vanaf moeten is alleen maar te denken in kosten – dat weten we goed te kwantificeren -, dat vergroening op de korte termijn geld kost en op de lange termijn niks oplevert. Maar wat vergroening doet met gezondheid, sociale cohesie of met eenzaamheid, is lastiger te kwantificeren. Terwijl alles in je zegt dat dit een positief effect moet hebben op die thema’s. Het effect van groen of stenig is tijdens de coronacrisis wel duidelijk geworden. Iedereen is gaan zien en waarderen wat groen in de omgeving doet. Daarmee is de tijd rijp om vergroening in elk project als ontwikkelopgave op te pakken.” Het probleem van kosten en baten los je echter niet op door slechts het welzijn te benadrukken. Door de ambities vooraf scherp te stellen en vergroening daarin mee te nemen als vertrekpunt, kan je onnodige meerkosten voorkomen.
Bij het creëren van een gezonde leefomgeving komen drie domeinen samen: het sociale, het ruimtelijke en het natuurlijke domein. Het kan best zijn dat de ene locatie meer scoort op de sociale component en een andere locatie juist op natuur, maar in de basis moeten deze drie domeinen geïntegreerd worden. Daaromheen ligt een schil met thematieken die onderling verbonden zijn. Voor een menselijk brein zijn die niet meer te koppelen, maar wel door monitoring, sensoring en kunstmatige intelligentie. Dat maakt het een smart city.
De makers van de gezonde leefomgeving
Ruim twee jaar geleden bedacht Heijmans de missie en strategie voor de toen komende vijf jaar tot 2023: Heijmans, de makers van de gezonde leefomgeving. “We zitten midden in een grote maatschappelijke transitie waarbij we steeds meer bewegen van welvaart naar welzijn. Verduurzaming staat daarom ook hoog op de strategische agenda. Onze missie is gestaafd met de focus op drie strategische pijlers: Verbeteren, Verslimmen en Verduurzamen. Binnen deze laatste ligt de focus op energie, materialen en ruimte.” Het was de start van een belangrijke transformatie van het bedrijf. Met deze missie besloot Heijmans namelijk de bouw- en infrawereld aan te sturen vanuit gebiedsontwikkeling. Het sectorale denken maakt plaats voor een integrale aanpak. Dat de Raad van Bestuur, met goedkeuring van de Raad van Commissarissen, deze missie in het jaarverslag 2018 opnam, betekende veel voor het beursgenoteerde bedrijf.
Het realiseren van die klimaatbestendige missie, horend bij dit transitietijdperk, betekende ook het formuleren van een aantal gedurfde uitspraken. In 2023 wil Heijmans bijvoorbeeld in alle nieuwe gebiedsontwikkelingen de hoogste duurzaamheidsscore (A) van het NL Greenlabel halen. Daarnaast wordt de praktijk in drie voorbeelden van gebiedsontwikkeling getoetst; alle drie vanuit een ander hoofdthema van de gezonde leefomgeving, waarbij de lessen geëtaleerd worden met wat Heijmans op dat moment kan.
Ten eerste is dat de Maanwijk in Leusden, met sociale inclusiviteit als hoofdthema. Heijmans bewijst met Maanwijk dat de verknoping van ruimte, technologie en natuur een wijk oplevert die socialer, slimmer en gezonder is. Ook doet Maanwijk recht aan actuele woonwensen en maatschappelijke uitdagingen. Zo ontwikkelt Heijmans de blauwdruk voor een wijk waarin sociale verbondenheid vanzelfsprekend is. Niet alleen binnen de wijk zelf, maar ook met bewoners van de omliggende wijken Leusden-Zuid en Tabaksteeg. De tweede gebiedsontwikkeling betreft Vijfsluizen in Vlaardingen, met biodiversiteit en klimaatadaptatie als hoofdthema. Hier ontwikkelt Heijmans een nieuwe duurzame, autoluwe woonbuurt. Met circa 400 toekomstbestendige woningen en appartementen in het groen, met volop ruimte om buiten te spelen en te ontspannen. Tot slot Feyenoord City, met het thema ‘Smart City’. Binnen Feyenoord City gaan wonen, werken, educatie, sport en recreatie straks hand in hand, waardoor er een aantrekkelijk, veelzijdig en levendig gebied ontstaat dat een enorme impuls geeft aan de direct omliggende wijken, Rotterdam-Zuid én de rest van de stad. Bij elkaar drie hele grote gebiedsontwikkelingen waarbij ook wetenschap en kennispraktijken aanhaken om met en van elkaar te leren.
Natuurinclusief bouwen door vroegtijdig ambities te stellen
Wie als ‘de maker van de gezonde leefomgeving’ bekend wil staan, moet dat kunnen staven met objectief gemeten resultaten. Er wordt daarom samengewerkt met TU Delft, WUR, Naturalis, RIVM en andere kennisinstellingen om te meten en te monitoren. Bij de gedurfde uitspraak van ‘het beter achterlaten dan je het aantreft’, moet je eigenlijk weten ‘hoe tref je het aan’? Dat betekent het bepalen van de nulsituatie (op alle subthema’s als biodiversiteit, klimaat, mobiliteit, gezondheid, sociale inclusiviteit), vroegtijdig ambities stellen en daarop gaan ontwerpen en ontwikkelen. Heijmans heeft inmiddels tweeëneenhalf jaar ervaring. Het is een bepaalde manier van werken en stappen maken. Wat geleerd wordt is input voor nieuwe projecten, waarbij elke locatie maatwerk verdient, maar op hoofdlijnen zijn die stappen niet heel anders.
Vergroening is bij uitstek een thema waar een integrale aanpak wenselijk is, omdat groen onder meer bijdraagt aan goede luchtkwaliteit, woongenot, gezondheid, biodiversiteit, klimaatadaptatie of recreatieve mogelijkheden. Vastgoedontwikkelaars zijn gewend om duurzame oplossingen van vergroening op gebouwniveau in te bedden, maar vergeten de verbinding van groenblauwe structuren met de leefomgeving. Minder kosten door minder gebouwgebonden investeren en meer investeren in goede ingrepen in een onderhoudsarme groene tuin en de openbare ruimte, biedt kansen. Dat heeft impact op klimaatmitigatie en op klimaatbestendig bewustzijn.
Ook in vastgoedtenders draait het steeds meer om kwaliteit. Heijmans heeft, door eigen grondposities, zelf veel meer sturing op de kwaliteit dan nu wettelijk verplicht. Gemeenten zijn zelden tegen een hogere kwaliteit van de leefomgeving, mits het hen geen extra geld kost. Een grasveld is bijvoorbeeld goedkoop in aanleg, maar draagt weinig bij aan biodiversiteit. Een grasveld is voor gemeenten duur in beheer en onderhoud, want dat moet in het hoogseizoen wekelijks gemaaid worden. “Waarom zou je niet veel meer een wilde bloemen- en kruidenmengsel toepassen, dat wilde bijen aantrekt en veel minder onderhoud vergt? Goed voor de biodiversiteit en voor het onderhoudsbudget. Maar zo’n kruidenmengsel staat vaak niet in de Nota Groenbeheer“, vertelt De Jonge. Daarom is het belangrijk om bij de start van een gebiedsopgave eerst gezamenlijk de ambities vast te leggen, waarmee je de ruimte creëert om die ook door te voeren.
Ver in de planfase van Land van Dico (Uden) lukte het Heijmans ruimte te maken voor groen en blauw
Financieringsmogelijkheden
Gemeenten spelen daar echter nog niet op in. Door bijvoorbeeld WMO-gelden beschikbaar te stellen als investeringsbudget voor vergroening. Plannen worden nu nog te veel gemaakt vanuit één beleidsdoel. Een integrale aanpak voor het werken aan vergroening (aanleg én beheer) van het stedelijke gebied is daarom van belang. Want meer welzijn leidt mogelijk tot minder eenzaamheid en minder gezondheidsproblemen in de toekomst, dus minder WMO-uitgaven? Maar die koppeling met gezondheid door vergroening wordt nu nog niet gelegd.
Heijmans verwacht echter dat, door de monitoring in de exploitatiefase, op termijn dergelijke verbanden wel gelegd kunnen worden. Zo is Heijmans in gesprek met verzekeringsbanken. Wie heeft er baat bij dat een gebied niet overstroomt? Als een verzekeraar geen schade hoeft uit te keren, dan is zij misschien wel bereid mee te investeren in toepassingen om schade te voorkomen. Er zitten nu andere belanghebbenden aan tafel dan gebruikelijk was. En de eindgebruiker is veel beter in beeld om mee te beslissen hoe zij de buitenruimte aangelegd wil zien. Bijvoorbeeld een parkeerplaats vol auto’s en dicht bij huis parkeren, of wat verder van huis parkeren maar wel veel groene ruimte rondom het huis? Vanuit de gemeentelijke parkeernorm is de laatste optie vaak niet mogelijk, maar wat als je het de bewoners zou vragen?
Missie omzetten in daden
De Jonge vervolgt: “Daarom noemen wij ons de makers van de gezonde leefomgeving.” De verbindingen die intern zijn gemaakt, van sectoraal denken naar de synergie van integraal werken, dat zijn stappen die de ambities mogelijk maken. Die cultuuromslag maakt dat deze denk- en werkwijze een platform vormt om de missie ook daadwerkelijk in daden om te zetten. Heijmans is koploper in dit proces. “Maar”, zo sluit De Jonge af, “wat er twee jaar geleden gebeurde, dat de Raad van Bestuur het ultieme commitment gaf om hiermee aan de slag te gaan, gaf zo’n boost aan het bedrijf! Dat zorgt ervoor dat we de koers die we hebben ingezet ook volop aan het lopen zijn en daarmee verder gaan. En de interne verbindingen tussen Vastgoed, Bouw en Infra zijn in jaren niet zo sterk geweest als nu: échte synergie. Dat maakt het gaaf om gezamenlijk aan die gezonde leefomgeving te werken.” Een treffend voorbeeld waar andere marktpartijen én gemeentelijke organisaties wellicht een voorbeeld aan kunnen nemen.
Harwil de Jonge is directeur van Heijmans.