Bijna iedereen keert terug na herstructurering van de Vogeltjesbuurt in Tilburg

De Tilburgse Vogeltjesbuurt werd na de eerste wereldoorlog gebouwd, destijds op flinke afstand van de bestaande stad, en stond lange tijd bekend als een ruige volksbuurt. De woningen bleken in 2011 in slechte staat en men besloot de wijk onder handen te nemen. Tiwos sloopte in de Vogeltjesbuurt 121 woningen, bouwde 112 woningen terug en renoveerden er 80. Dat deden zij in woord en daad vóór en met buurtbewoners. Bijna iedereen keerde terug naar de oude buurt, in veel gevallen naar een woning op exact dezelfde plek en met dezelfde buren om zich heen.

Luisteren naar en plannen mét bewoners

Jeroen Band, vastgoedstrateeg bij Tiwos, was projectleider ten tijde van de sloop. Hij begint bij het begin, in 2011, toen zij 202 keukentafelgesprekken voerden om de behoeften, dromen en kritiek van bewoners in kaart te brengen. Dit gesprek voerde hij met alle huishoudens in de wijk. Op basis daarvan vroeg Tiwos aan KAW architecten om een plan op te stellen. Dat plan is vervolgens weer teruggelegd bij de wijk, legt Band uit: “We presenteerden vijf varianten van het plan. De bewoners kwamen vervolgens met het idee om twee varianten te combineren, en daar zijn we mee verder gegaan.”

Dat zorgde voor een omslag bij de bewoners. “Het vertrouwen groeide omdat men zag dat het plan echt niet vooraf al vastlag. En dat zij echt konden meedenken over hoe hun huis en hun buurt eruit kwam te zien.” Bewoners zagen, dankzij heldere communicatie, in dat sloop van deze wijk noodzakelijk was. Dat bewoners mochten meedenken is volgens Band een belangrijke reden waarom zo veel mensen konden en wilden blijven wonen in hun buurt. “In veel andere projecten is het aantal mensen wat terugkeert maar tien tot vijftien procent”, licht Band toe. “Hier is bijna iedereen teruggekeerd.”

Naast bewoners staan in DNA van de organisatie

“Het zit in het DNA van onze organisatie dat wij naast bewoners staan”, stelt Band. “Ook wij hebben weleens iets uitgestort over de wijk wat we op kantoor hadden bedacht, zonder enige bewonersparticipatie. Maar inmiddels weten we beter. Projectmanagers van nu beseffen dat we het niet voor onszelf, maar voor de bewoner doen.” De instelling van de corporatie in combinatie met de wensen van de bewoners zorgde voor een bijzonder sloop-nieuwbouw proces in de Vogeltjesbuurt.

Foto: KAW Architecten/Sebastian van Damme, Woningdienst Gemeente Tilburg

Sloop-nieuwbouw ‘trein’ met weinig wisselwoningen

In een op-maat-gemaakte-aanpak hoefden bewoners niet twee keer te verhuizen. Via een kort verblijf in een wisselwoning in de eigen wijk of net daarbuiten, betrokken bewoners na 25 werkdagen weer hun nieuwe woning. Hiervoor ontwikkelde een lokale aannemer een ambitieus en geheel nieuw sloop- en bouwproces: pand voor pand werd er gesloopt, en op de bouwplaats werden de woningen ook pand voor pand teruggebouwd. Er verrezen vijf verschillende woningtypen, waardoor het aanzicht en de sfeer van de buurt behouden bleef.

Dit ‘treintje’ van pand voor pand afbreken en opbouwen was essentieel voor het draagvlak voor het plan en het hoge percentage terugkeer van bewoners naar de wijk. Band: “Als je doel is om mensen te laten wonen in hun vertrouwde buurt, dan moet je ze geen lange tijd de buurt uit sturen.” Niet alleen verbleven bewoners maar kort in een wisselwoning, het sloop- en bouwproces duurde in totaal maar zes maanden. “Doorgaans vraagt een sloop-nieuwbouwproject van deze omvang wel drie jaar”, geeft Band aan. “Vaak zijn de oorspronkelijke bewoners dan allang gesetteld in hun nieuwe buurt en woning. In de Vogeltjesbuurt besloeg dat maar 25 dagen.” Bijkomend maar belangrijk voordeel: je hebt veel minder wisselwoningen nodig, die je anders jarenlang zou onttrekken aan de markt.

Echte terugkeer realiseren

Twee redenen voor bewoners om te willen terugkeren naar hun oude buurt kwamen hier al langs. Eén: bewoners laten meedenken in de plannen, waardoor zij echt vertrouwen hebben dat zij zich thuis zullen voelen in hun vernieuwde woning en buurt. En twee: de ‘trein’ die de korte tijd in een wisselwoning mogelijk maakt en de impact voor bewoners verzacht. Band voegt daar nog een derde belangrijke reden aan toe: liefdevolle begeleiding van de bewoners. “In andere projecten is de teleurstelling soms groot, omdat mensen terugkeren in een buurt en woning die zó veranderd is. Neem bewoners daarom in elke verandering mee en geef ze de kans om daarin suggesties te doen.

Foto: KAW Architecten/Sebastian van Damme, Woningdienst Gemeente Tilburg

Houd de vaart erin!

• De herstructurering in de Vogeltjesbuurt was een succesvol, maar ongewoon en intensief proces. Voor Tiwos was het vooral ook erg leerzaam. Band deelt enkele lessen uit de Vogeltjesbuurt voor een goede samenwerking bij herstructureringstrajecten:
• Betrek bewoners in het proces en begeleid hen goed. “Ik ben ervan overtuigd dat het geld bespaart! Je voorkomt veel weerstand, waardoor je achteraf niet veel tijd hoeft te besteden aan het managen van die weerstand. En mensen deelgenoot maken van je ontwerpproces betekent dat je niet achteraf terug hoeft naar de tekentafel.”
• Zorg voor laagdrempelige communicatie. “Vijf bewoners vormden tijdens het bouwproces de schakel tussen de buurt en de corporatie en aannemer. Zo konden vragen en issues snel worden opgepakt.”
• Niet alles hoeft volgens het boekje van de systeemwereld. “Zorg voor bestuurlijke commitment en mandaat aan mensen die on the job vergaande beslissingen mogen nemen. Als iets de bewoner en het project niet helpt, dan doen we het gewoon anders.”
• Neem soms werk over van elkaar als samenwerkingspartners. “Je moet het niet steeds over de euro’s hebben, maar elkaar gewoon af en toe helpen. Je opereert dan als één team.”
• Voer geen onnodig overleg. “Bedenk wat je einddoel is en redeneer terug: wat moet wanneer worden besloten? Een kort traject betekent ook dat je niet de toekomst moet zien te voorspellen van over zes jaar en je bespaart managementkosten.”
• Zorg voor een projectmanager die zich echt op het project kan focussen. “Je kunt geen snelheid maken als je nog drie of meer projecten tegelijk moet doen.” En dat is van belang in dit soort kwetsbare wijken: alleen dan kun je oog voor de voortgang én de bewoners hebben.