Sociale voordelen
Als méér mensen in bestaande woningen gaan wonen, is dit allereerst goed nieuws voor de volkshuisvesting. Maar er zijn ook sociale voordelen. Mensen die buren dichtbij hebben, hebben in doorsnee meer oog voor elkaar. Op wijkniveau komt er méér levendigheid, méér ‘ogen op straat’ en méér draagvlak voor voorzieningen zoals winkels, horeca, artsen en een bibliotheek. De nabijheid van mensen kan, naast de beschikbaarheid van voorzieningen, de zelfredzaamheid van mensen vergroten. Buren die even iets voor je tillen, helpen met boodschappen, helpen opruimen – het kan de druk op dure zorg verlichten en langer zelfstandig thuis wonen bevorderen.
Deze sociale voordelen zijn met name denkbaar in de oudere naoorlogse wijken, omdat in deze wijken nog veel eerste en veel vroege bewoners wonen die intussen op leeftijd zijn. Woningsplitsen en woningdelen kunnen er hier voor zorgen dat de wijk weer wordt gebruikt door het aantal mensen waar zij ooit op gebouwd is. Bij nieuwere wijken ligt dit anders. Gemeenten sluiten deze wijken vaak uit van woningsplitsen en -delen, in de wetenschap dat er nog kinderen bij komen en de druk op de openbare ruimte in de wijk sowieso nog toeneemt.
Ruimtelijke voordelen
Het beter benutten van bestaande woningen biedt ook nog eens ruimtelijke voordelen. Meer benutting van bestaande woningen betekent dat er elders minder ruimte nodig is voor nieuwbouwwoningen. Er is hierdoor meer ruimte beschikbaar voor andere grote opgaven op het gebied van natuur, klimaat, en energie.
Figuur: Janneke ten Kate
Aantrekkelijke oplossingsrichting voor gemeenten met lef
Woningdelen is mogelijk in diverse varianten. De figuur hierboven laat zien dat er 7 woningdeelvarianten zijn die oplopen qua moeite, kosten en tijd. Er zijn relatief eenvoudige en snel te organiseren vormen als inwonen, hospitaverhuur en verhuur aan verschillende alleenstaanden. Woningsplitsing is bewerkelijker. Zachte splitsing, met enkel inbouw van eigen sanitair, is hierbij een tussenvorm met meer privacy dan inwonen en hospitaverhuur. Bouwkundige splitsing of zelfs kadastrale splitsing is ingrijpender. Het interessante is dat alle varianten, ook de meer bewerkelijke, op korte termijn effect hebben en allemaal veel sneller woonruimte opleveren dan nieuwbouw. Het stimuleren van woningdelen is daarmee voor iedere gemeente een aantrekkelijke oplossingsrichting.
Zes concrete tips die iedere gemeente kan inzetten
Diverse gemeenten, beleidsmakers en uitvoerders, zien dit ook zo en hebben de handschoen opgepakt. Ze hebben knellende regelgeving aangepast of losgelaten en daarmee lef getoond om anders te handelen, gefocust op het resultaat dat nodig is: meer woonruimte voor woningzoekenden. Andere gemeenten die woningdelen willen stimuleren, kunnen zich laten inspireren door deze zes concrete tips.
- Sta in het Omgevingsplan meer huishoudens per woning toe
Gemeenten kunnen in het omgevingsplan of de huisvestingsverordening hun definitie van een huishouden verruimen. Door de regels te versoepelen ontstaan extra mogelijkheden voor woningdelen. Nu mag in de meeste gemeenten in één woning slechts één huishouden wonen. De regels zijn het laatste decennium juist strakker geworden, om excessieve overbewoning te voorkomen. Gemeente Utrecht heeft vorig jaar de norm weer ruimer gemaakt en de grens van twee naar drie huishoudens gelegd.
- Kies voor meldplicht bij splitsen, in plaats van vergunningplicht
In de Omgevingswet is er geen vergunningplicht meer voor bijvoorbeeld een aanbouw aan het eigen huis. Hiervoor is een meldplicht in de plaats gekomen. Gemeenten kunnen zo’n switch van vergunningplicht naar meldplicht – onder (veiligheids)voorwaarden – ook doorvoeren bij het splitsen van een woning. Dit kan generiek worden doorgevoerd, maar het kan ook worden beperkt tot specifieke woningtypes of wijken.
- Verlaag leges voor woningsplitsen (of breng deze niet in rekening)
Bijna alle gemeenten rekenen leges bij het splitsen van woningen. Deze kosten lopen uiteen van enkele honderden tot vele duizenden euro’s. Gemeenten kunnen deze leges verlagen. Of zelfs afschaffen – gemeente Schagen had de primeur van kosteloos splitsen.
- Laat parkeernormen los voor deelwoningen of gesplitste woningen (of verlaag deze)
Parkeerbeleid van gemeenten gaat vaak standaard uit van een of meer extra parkeerplaatsen zodra er een woning bij komt, maar dat hoeft niet. De gemeente Tilburg heeft eerder al gekozen voor het invoeren van een nullijn bij woningsplitsing. Ofwel: geen extra parkeerplekken nodig. Gemeenten kunnen zelf parkeernormen verlagen als bepaalde woningtypen worden toegevoegd. Zo kunnen ze het belang van woonruimte voor woningzoekenden zwaarder laten wegen dan het parkeren van een auto voor de deur.
- Leg concrete afspraken over aantallen te delen of splitsen woningen vast in prestatieafspraken
In prestatieafspraken kunnen gemeenten, corporaties en huurdersorganisaties gedetailleerd vastleggen hoeveel woonruimte ze, anders dan via nieuwbouw, willen toevoegen. Gemeente Beuningen heeft met woningcorporatie Woonwaarts afgesproken dat er pilots woningdelen komen en dat ze de kosten delen. In Den Bosch is afgesproken om jaarlijks 50 woonruimtes toe te voegen door bestaande woningen beter te benutten met splitsing en cohousing/friendscontracten.
- Maak kenbaar aan je inwoners dat woningdelen en woningsplitsen kán
Een gemeente kan woningdelen actief stimuleren. Dat start met een andere grondhouding: van een aanvraag verbieden naar toestemming geven. Een slag verder is een principebesluit dat woningen delen en -splitsen mogelijk is, tenzij. Een derde, nog actievere opstelling is het zelf promoten van de mogelijkheden voor beter benutten. Dat kan met een goede gemeentelijke website, ludieke communicatie-uitingen, een lokale informatiecampagne (zoals Bergeijk), aandacht in de lokale pers of een bewonersavond voor belangstellenden (zoals Renkum). Het is bovenal van belang dat er een goed en toegankelijk loket is, waar bewoners terecht kunnen voor alle informatie over de mogelijkheden – het liefst in de vorm van een persoon die je kunt mailen of bellen en die thuis langs komt als nodig. Ook doelgroepen benaderen helpt. Een seniorencoach gaat dan bijvoorbeeld op bezoek bij ouderen om over hun woonsituatie te praten. Dit kan bijdragen aan doorstroming, maar ook betere benutting van bestaande woningen.
Figuur: Janneke ten Kate
Aan de slag
Samenvattend: het woningtekort zet steeds meer mensen op achterstand en belemmert vooral jongeren en starters op de woningmarkt. Het besef daalt in dat we het woningtekort niet kunnen oplossen met enkel nieuwbouw, en zeker niet op korte termijn. De haalbaarheid van de vastgelegde aantallen in de woondeals staat daarmee onder druk. Een kans die veel te weinig wordt benut, is het delen of splitsen van bestaande ruime woningen. Om deze kansen wél te benutten is een actieve opstelling nodig van lokale partijen, de gemeente voorop. Gemeenten kunnen regelgeving verruimen en hiermee het beter benutten van de bestaande woningvoorraad stimuleren. We roepen beleidsmakers en uitvoerders op om dit nu ook echt te gaan doen. Dat begint met ambitie, met de wil en bereidheid om in actie te komen. Niet concentreren op de mogelijke beren op de weg en de valkuilen, maar focussen op de kansen die er onmiskenbaar zijn. Want in de bestaande woningen zit veel ruimte. En de nood is hoog.