Gelukkig zijn er goede voorbeelden in het land die laten zien hoe je in korte tijd tijdelijke huisvesting kunt realiseren, zoals de realisatie van het flexwoonproject Place2BU in Utrecht van woningcorporaties WoonIn en Portaal. Ook zijn er steeds meer bouwers die demontabele (houtbouw)woningen ontwikkelen in een fabriek.
Praktijkvoorbeeld Place2BU in Utrecht
Place2BU is gerealiseerd door woningcorporaties WoonIn (voorheen Mitros) en Portaal en in 2017 opgeleverd. Het wooncomplex bevat 490 studio’s die voor de ene helft aan spoedzoekers en voor de andere helft aan statushouders en uitstromers uit de maatschappelijke opvang en beschermd wonen worden toegewezen. Ook zijn er een aantal Skaeve Huse. Naast de corporaties zijn ook maatschappelijk organisaties betrokken: de Tussenvoorziening, Lister, Leger des Heils en COA.
Veel aandacht voor community building
In het wooncomplex besteden de corporaties veel aandacht aan community building. Voor de ‘reguliere’ bewoners is er een woonvereniging met een toelatingscommissie die de motivatie van nieuwe bewoners toetst. Veel nieuwe bewoners komen uit de familie-, vrienden- en kennissenkring van de huidige bewoners.
Er zijn ‘gangmakers’, die als eerste aanspreekpunt fungeren voor de bewoners van een bepaalde gang. Zij houden op die manier ook een oogje in het zeil. De corporaties stellen aan de woonvereniging budget beschikbaar voor gezamenlijke activiteiten van de bewoners. Daarvoor kunnen ze het gemeenschappelijke centrumgebouw en het centrale terrein van het wooncomplex gebruiken. Zo wordt er samen gegeten, en er worden optredens of een festival georganiseerd. Ook kunnen bewoners ‘host’ zijn om aan andere bewoners koffie te brengen. Dat geeft hen het gevoel dat ze even geen ‘client’ zijn. De in het centrumgebouw gevestigde sociale onderneming The Colour Kitchen organiseert activiteiten met bewoners, zodat zij elkaar kunnen leren kennen en ontmoeten. Dat kan ook in de gezamenlijke woonkamer, die er op elke verdieping zijn. Twee sociaal beheerders van de corporaties zien dagelijks toe op de leefbaarheid in en om het wooncomplex. Zij regelen ook de verhuringen aan nieuwe bewoners.
Intensief sociaal beheer
Gemiddeld zijn er zo’n vijf nieuwe bewoners per week. Samenwerking tussen corporaties en maatschappelijke partners is belangrijk, omdat er veel kwetsbare bewoners in het complex gehuisvest zijn en het tempo van doorstroming hoog is. Ook de leefbaarheid gaat met pieken en dalen, zo zijn er periodes met meer of minder overlast. De constant veranderende samenstelling van bewoners vraagt ook om een brede blik van de sociaal beheerders van de corporaties.
Het is belangrijk om eventuele technische problemen in de woning bij die kwetsbare bewoners eerst op te lossen, voordat de sociaal beheerders die bewoners kunnen vragen om bij te dragen aan de gemeenschap. Het helpt om hun bereidheid zich in te zetten voor medebewoners al bij het motivatiegesprek met nieuwe bewoners te bespreken.
Geleerde lessen
Er zijn echter niet alleen successen te melden. Het wooncomplex is grootschalig en daardoor lastig beheersbaar. Ook de kwaliteit van het gebouw kan beter. De studio’s die op de zon gericht zijn, worden in de zomer erg warm en met alleen een raam aan één zijde biedt dat onvoldoende koeling. Verder is er leegstands- en leefbaarheidsproblematiek. De kleine woningen en kwetsbare doelgroepen vragen om intensief sociaal beheer.
Anemoon van Dijk, manager Wonen bij WoonIn, licht toe: “Houd het liefst zo simpel mogelijk: Hoe meer partijen bij een wooncomplex betrokken zijn, hoe lastiger. Samenwerken met twee corporaties en drie maatschappelijke organisaties is niet eenvoudig.” Een overkoepelende projectleider helpt daarbij, die kan bruggen slaan tussen alle partijen. Van Dijk: “En anticipeer op regelmatige personele wisselingen bij alle partijen. Je zult moeten investeren in medewerkers van de betrokken professionele partijen: zij moeten weten hoe het op hun wooncomplex werkt.”
Met het grote aantal kwetsbare bewoners is permanente professionele ondersteuning voor de gemeenschap cruciaal. Wat een goede verhouding tussen ‘dragers’ (‘reguliere’ bewoners) en ‘vragers’ (bewoners met zorg of ondersteuning) is? Guido van Ingen, sociaal beheerder bij Portaal: “Idealiter is die verhouding 70-30 procent. Maar tussen de ‘reguliere’ bewoners zitten soms ook mensen die zorg en ondersteuning nodig hebben. Daardoor pakken deze percentages in de praktijk vaak anders uit dan op papier.”
Flexwoningen direct bewoonbaar na plaatsing
Modulaire (flex)woningen komen steeds vaker gebruiksklaar uit de fabriek en kunnen na plaatsing vrijwel direct bewoond worden. De modulaire woningen van Daiwa House Modular Europe (voorheen Jan Snel) bijvoorbeeld. Deze circulaire woningen kunnen van tijdelijke of permanente bouwbesluit-kwaliteit zijn. De woningen van permanente kwaliteit kunnen ook verplaatsbare flexwoningen zijn. Zo is het project Keramus in Utrecht opgebouwd uit modules die permanent blijven staan, maar gedemonteerd kunnen worden wanneer de behoefte hiertoe is. Slopen van modulaire gebouwen gebeurt niet, hergebruiken wel. Zo werkt dat.
Sneller dan traditioneel bouwen
Daiwa transporteert de woningen vanuit haar fabrieken in Montfoort naar een nieuwbouwlocatie. Omdat ze zijn gemaakt met een KOMO-typegoedkeuring hoeven de woningen niet meer op de bouwplaats gekeurd te worden op het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Kia Hosseini, van Daiwa: “Onze woonconcepten zijn in samenwerking met opdrachtgevers en bewoners ontworpen. Ze bieden direct na realisatie een hoge mate van leefbaarheid en bewoonbaarheid. De woningen voldoen aan de geldende wet- en regelgeving volgens het Bbl.”
De nieuwe woningfabriek van Daiwa kan elke 47 minuten een module opleveren met een jaarlijkse capaciteit van 2.500 modules. Zo kunnen woningbouwprojecten veel sneller worden gerealiseerd dan traditionele woningbouw. Hosseini geeft een ontwikkeling in Dronten als voorbeeld van de snellere realisatie van woningen door modulair te bouwen: “In december 2023 is het project gestart met de opdrachtgever en de gemeente Dronten voor de realisatie van 62 woningen. We hebben samen de woonconcepten geselecteerd die geschikt zijn voor verschillende doelgroepen. In mei 2024 is hiervoor een omgevingsvergunning verleend. Met de verwachte bouwtijd zullen de woningen eind 2024 opgeleverd en bewoond kunnen worden.”
Verschillende mogelijkheden in indeling en uitstraling
Er zijn woonconcepten voor verschillende doelgroepen, zoals semipermanente verplaatsbare woonoplossingen, grondgebonden woningen, appartementen en studentenhuisvesting. Deze woonconcepten voldoen aan de geldende wet- en regelgeving voor nieuwbouw en de zogenaamde ‘Woonstandaard’, die verschillende woningtypes en huurprijsklassen onderscheidt. Per combinatie van type woning en klasse definieert de Woonstandaard basiseisen die van belang zijn voor concepten van grondgebonden, gestapelde, flexibel en onzelfstandige woningen binnen Nederland.