Acht bouwkundige en technische aandachtspunten bij het optoppen van gebouwen
1. Er zijn drie soorten optop-projecten
We onderscheiden:
- De unieke megaprojecten. Dat zijn dikwijls architectonische hoogstandjes met opzienbarende ontwerpen. Die dingen mee naar de BNA-jaarprijzen. Deze zijn per definitie uniek en niet schaalbaar.
- De transformatie-optopprojecten. Hierbij staat het gebouw leeg: dat kunnen kantoren zijn, woningen of andere gebouwen. Optoppen maakt hier deel uit van een grotere gebouwtransformatie.
- Projecten waarbij je panden in bewoonde staat optopt. Hierbij is het belangrijk rekening te houden met het voorkomen van overlast, bijvoorbeeld door te zorgen voor een vlot realisatietempo.
Voor de beide laatste type projecten is opschaalbaarheid belangrijk.
2. Relevante technische aspecten
Creative City Solutions (CCS) heeft bij veel optopprojecten onderzocht wat goed en wat fout ging. Veel voorkomende technische uitdagingen zijn:
- Ventilatie
Hoe verleng je rookgasafvoer, schoorstenen en kanalen? “Kun je de pijpjes rechtdoor trekken: doe dat!”
- Akoestiek, geluidsisolatie
Hoe zorg je dat de bewoners in de oude woningen geen last krijgen van hun nieuwe bovenburen?
- Brandwerendheid
Ook via de gevelbeplating.
- Riolering en afvoer
Is de bestaande capaciteit afdoende? Je wilt immers geen lekkages en verstoppingen.
- Water en waterdruk.
Het pand wordt immers hoger.
- Netcongestie
Relevant als de oorspronkelijke aansluiting verzwaard moet worden.
- De gevel
Hoe sluit het uiterlijk van de nieuwe woonlaag aan op het bestaande gebouw? Historiserend? Of juist afwijkend? Indien met een bakstenen gevel; dit wordt al gauw veel te zwaar.
- Hittestress en zomercomfort
Wordt het niet te heet? Vooral relevant als de woningen eenzijdig zijn georiënteerd, dan kun je de woning niet doorluchten.
3. Start met de tussenconstructie: de ‘fundering op het dak’
Begin het ontwerpproces met een Aansluitend Ontwerp (AO). Centrale vraag daarbij is: Hoe sluit je nieuw aan op oud? De ervaring leert dat dit het beste met een ‘intermediair’ gebeurt: een tussenlaag van enkele decimeters dik. Op deze laag komen de nieuwe woningen, in de tussenlaag alle leidingen, aan- en afvoeren en aansluitingen. De kunst is om die tussenconstructie zo slim mogelijk te maken, zo mogelijk van tevoren in de fabriek, en helemaal plug-in-klaar. De tussenlaag is in feite je fundering op het dak van het oorspronkelijke gebouw. Voorafgaand aan het AO is een zo gedetailleerd mogelijk opname van het dak belangrijk.. Dat kan met een point cloud, een digitale 3D-scan van het gebouw.
4. Twee soorten tussenconstructies: intermediairs
Er zijn twee soorten tussenconstructies (intermediairs):
- Die met vaste maten, met schaalbaarheid als groot voordeel. Dit is gunstig bij gebouwen die allemaal dezelfde maten en dakoppervlaktes hebben, wat het geval is bij een aantal systeembouwflats uit de naoorlogse decennia.
- Bij afwijkende maten is een flexibele tussenconstructie die je als het ware kunt in- of uitschuiven handiger. Als je de buitenmaten van de nieuwe optopwoningen kunt bijstellen, blijven er niet net een paar meters over aan het eind. Flexibeler, maar wat duurder.
Voor beide vormen is grootschalige productie wenselijk of zelfs nodig voor opschaalbaarheid. En voor beide geldt: doe zoveel mogelijk al in de fabriek. Dat geldt zeker bij optopprojecten in bewoonde staat, want het voorkomt onnodige overlast.
5. Optoppen is vernieuwbouw
Je hebt aannemers voor nieuwbouw en voor oudbouw. Voor optoppen heb je de renovatietak van een aannemer nodig. Optoppen is geen nieuwbouw op oudbouw, het gaat om aanpassing van de oudbouw.
6. Pak het hele gebouw aan
Fraaie nieuwe optopwoningen plaatsen op een flink verouderd gebouw is veelal een recept voor protest. Gebruik optoppen als natuurlijk moment om het gehele gebouw onder handen te nemen. En zeker als het pand bewoond is en blijft: dan krijgen de zittende bewoners er ook iets voor terug. Optoppen combineren met verduurzamen is een gemakkelijke win-win: dat moet toch een keer gebeuren, en bewoners profiteren van een lagere energierekening.
Het omgekeerde geldt ook. Gebruik verduurzaming als kans om het aantal woningen uit te breiden met een optopping. Ook hier geldt: bewoners hiervoor enthousiasmeren is kansrijker wanneer je hen ook iets kunt teruggeven.
7. Werk gebiedsgericht
Met een gebiedsgerichte aanpak kun je de schaal waarop je bestaande gebouwen optopt vergroten. Begin bij naoorlogse stempelwijken of gebieden die al in ontwikkeling zijn, of waar al visies en plannen voor bestaan. Bij deze grootschalige projecten is het vruchtbaar te investeren in een continue bouwstroom; samenwerking tussen woningcorporaties, gemeenten en ontwikkelaars vanaf planningsfase tot uitvoering zorgt voor een efficiëntere en snellere bouw.
8. Instemming van bewoners
Als je eigenaar bent van het hele gebouw, heb je juridisch geen instemming nodig van je huurders om op te toppen. Het communiceren ervan is juridisch voldoende. Uit het oogpunt van draagvlak is het wenselijk om de optopplannen goed te onderbouwen en motiveren aan zittende huurders. Leg bijvoorbeeld uit dat álle gebouwen in het gebied worden opgetopt, en dat deze toevallig het eerste is. En vergeet niet de omwonenden te betrekken.
Als je het optoppen wilt combineren met verduurzamen – dikwijls wel het geval – is het raadzaam om er twee processen van te maken: optoppen (kan zonder instemming) en verduurzaming (vergt instemming, 70% van de bewoners). Zo hindert het een het andere niet.