Sociale koopwoningen in het bestemmingsplan
Helpt deze de koopstarters?
Het tekort aan woningen en de concurrentie op de koopmarkt jaagt de prijzen op. Huishoudens met een (laag) middeninkomen lukt het in veel regio’s in het land niet of moeilijk om een woning te kopen. Het aantal koopstarters neemt sinds de crisis nauwelijks toe, en hun aandeel in de woningverkopen neemt af. Gemeenten staat één specifiek instrument ter beschikking om nieuwbouw voor deze groep te reserveren, namelijk het opnemen van de bestemming ‘Sociale koopwoning’ in het bestemmingsplan. Platform31 onderzocht de ervaringen met dit instrument.*
De resultaten laten zien dat een kwart van de gemeenten het instrument niet kent. Mogelijk kan meer voorlichting van nut zijn. De krappe woningmarkt anno nu geeft de bestemming ‘Sociale koopwoning’ een duidelijke legitimatie, maar het bestaan ervan is tijdens de crisisjaren weggeëbd.
Bestemmingsplanregel bekend
Desondanks kent driekwart van de gemeenten het bestemmingsplaninstrument wel, waarvan slechts acht van de 81 gemeenten het instrument toepassen in bestemmingsplannen, en zes hebben plannen daartoe. Overwegingen zijn vooral van ideële aard (‘rechtvaardige verdeling van de voorraad; kwetsbare groep helpen’), maar bedenkingen overheersen. Die laatste zijn veelal van praktische aard (‘is/was bij ons niet nodig’; ‘liever via afspraken met marktpartijen’; ‘te star’; ‘te sturend’; ‘kan bij ons niet’, etc.).
Vrijheid concrete invulling
Er bestaat de nodige vrijheid om de bestemming ‘Sociale koopwoning’ te concretiseren, en dat gebeurt ook. Type woningen, aantallen, prijzen, en eisen verschillen. Het wettelijk maximum van 200.000 euro dateert van ruim tien jaar terug en blijkt in sommige regio’s te laag; regionale differentiatie zou wenselijk zijn. Ook bestaat er angst voor complexiteit, en worstelen gemeenten met de vraag hoe ze controle en handhaving kunnen vormgeven. Het laten zien van goede voorbeelden en modellen kan hierop een antwoord zijn.
Stappenplan
Gemeenten die koopstarters willen ondersteunen, moeten zich van tevoren een aantal vragen stellen. Hiertoe helpt een stappenplan. Het gaat over afwegingen tussen handhaving (met controle) versus een meer marktconform aanbod creëren (met kleinere, smallere of gestapelde woningen), een voorkeur voor bereikbare koop- of juist liever voor middenhuurwoningen, en de afweging om als gemeente meer faciliterend of meer sturend ruimtelijk beleid te willen voeren.
Aanbevelingen aan het Rijk
- Handhaaf de bestemming ‘Sociale koopwoning’ omdat de krappe woningmarkt erom vraagt
- Maak deze beter bekend, lever voorbeelden aan en wissel ervaringen
- Differentieer prijsgrenzen per regio
- Beschouw de mogelijkheid om de bestemming ‘Sociale koopwoning’ toe te passen als onderdeel van een veel breder palet
- om huishoudens met een laag middeninkomen, waaronder koopstarters, te ondersteunen. Kijk welke maatregelen onder
- welke condities succes opleveren. Handhaving en controle vallen hieronder.
Een actievere voorlichting, uitwisseling van kennis en ervaring, actualisering van het instrument zelf en inzicht in een breder palet aan ondersteuningsmaatregelen kunnen gemeenten helpen. Huishoudens met een laag middeninkomen, waaronder de koopstarters, kunnen hiervan profiteren.
Reactie Rijk
Minister Ollongren zond op 10 oktober een brief naar de Tweede Kamer waarin ze reageert op de betaalbaarheid van koopwoningen voor starters of middeninkomens. Naar aanleiding van ons rapport over sociale koopwoningen stelt ze concreet een verhoging voor van de bestaande grens van €200.000 naar de NHG-kostengrens (€310.000 in 2020). Verder beziet ze andere mogelijkheden zoals verbetering van de handhaafbaarheid van sociale koopwoningen bij doorverkoop, kansen die de huidige wetgeving biedt om koopwoningen betaalbaar te houden, een zelfbewoningsplicht en mogelijkheden op fiscaal gebied. De link naar de kamerbrief staat hieronder.
* Ambtenaren (van de beleidsafdelingen Ruimte en Wonen) in 104 gemeenten zijn hiertoe benaderd, van wie 81 antwoordden; een respons van 78%. De respondenten zijn verspreid over grote en kleinere gemeenten, en verspreid over het land. Ontspannen woningmarktgebieden zijn niet benaderd.
foto: Frank Hanswijk