Wijkbewust beleid in Arnhem om ongelijkheid tegen te gaan

In Arnhem worden de toenemende verschillen tussen wijken steeds meer erkend en herkend. Ook het huidige college is hiervan doordrongen. Paul Smulders, wethouder Wonen schetst in het voorwoord van de nieuwe Woonvisie de situatie in Arnhem: “Vanuit de data over onze stad en vanuit verhalen van onze bewoners, weten we dat de tweedeling in onze stad de afgelopen decennia is toegenomen. ‘Wonen’ blijkt hierbij steeds vaker de grote ongelijkmaker. In Arnhem zien we sterk dat deze tweedeling niet alleen bestaat tussen mensen onderling, maar dat de tweedeling ook sterk terugkomt tussen de wijken. Dat heeft er deels mee te maken dat we met elkaar, de afgelopen decennia, een situatie laten groeien waarbij de regels van de vrije markt steeds meer de grond- en huizenmarkt zijn gaan bepalen. Hierdoor is op de woningmarkt steeds meer het recht van de sterkste gaan gelden.”

“In Arnhem zien we sterk dat deze tweedeling niet alleen bestaat tussen mensen onderling, maar dat de tweedeling ook sterk terugkomt tussen de wijken.” – Paul Smulders, gemeente Arnhem

Joep Peters, strateeg wonen bij gemeente Arnhem, voegt hier een verklaring aan toe. “Ik kom regelmatig in de Geitenkamp, een sfeervolle oude wijk in Arnhem uit de dertiger jaren van de vorige eeuw. De wijk bestaat voor het belangrijkste deel uit sociale huurwoningen. Door rijksbeleid van passend toewijzen sponsden hier de laatste tien jaar als vanzelf de problemen samen. Dit geldt ook voor andere wijken in de ‘oostelijke banaan’ van de stad. Wijken met veel corporatiewoningen, soms snel en slecht gebouwd tijdens de Wederopbouw. Veel van deze huizen staan er nog en hebben te maken met de bekende fysieke gebreken en veel sociale problematiek achter de voordeur. De vorige colleges waren hier minder mee bezig. De laatste jaren waait er een andere wind.”

Een woonvisie met wijkbewustzijn

Om de tweedeling tegen te gaan worden in Arnhem uiteenlopende beleidsinterventies ingezet. Een deel is te vinden in de Woonvisie 2024-2034. Hierin wordt geprobeerd invulling te geven aan wijkbewust woonbeleid. Joep Peters werkt aan de uitvoering van de woonvisie: “Arnhem heeft een links bestuur met een duidelijke missie om de tweedeling in de stad tegen te gaan.”

Meer sociale huurwoningen

“De Woonvisie zegt als eerste: we hebben te weinig sociale huurwoningen”, vult Peters aan. “Dit was ooit meer dan 35 procent, maar is inmiddels afgezakt. Hiervoor hadden we een meer liberaal woonprogramma. De plannen van toen worden nu opgeleverd met vooral duurdere woningen. Dat zorgt dat we de komende jaren naar beneden gaan in aantal sociale huurwoningen. Deze woonvisie zegt: we moeten gewoon terug naar 35 procent minimaal.”

“We hebben überhaupt te weinig woningen in de stad. We dachten dat de stad bijna af was en het ambtelijk apparaat werd afgebouwd. Pas sinds de laatste jaren is dit besef in Nederland en ook in onze stad gekomen. Nu zijn er grootse bouwambities en zijn we weer mensen gaan aannemen. De stad is nooit klaar.”

“We dachten dat de stad bijna af was.” – Joep Peters, gemeente Arnhem

Meer spreiding sociale huur over de stad

De nieuwe betaalbare woningen moeten – als het aan het huidige bestuur ligt – niet generiek over de stad worden verdeeld. Daar is de stad op dit moment te gesegregeerd voor. Er is een onevenredige verdeling van zowel sociale huurwoningen als zorgvoorzieningen over de Arnhemse wijken. De woonvisie zet daarom in op gespiegeld bouwen: vooral op dure plekken moeten goedkopere woningen komen en vice versa.

Dit werkt als volgt: 30 procent sociale huur is een algemene ondergrens bij nieuwbouwprojecten. Per project kan worden bepaald of een uitzondering gewenst is. In wijken met weinig sociale huur geldt juist dat tussen de 60 procent en 100 procent van de nieuwbouw sociaal gebouwd moet worden.

Naast geografische sturing op sociale huur en koopwoningen zet de Woonvisie ook in op spreiding van verschillende segmenten van sociale huur. Om de veerkracht van buurten te versterken, worden afspraken gemaakt met woningcorporaties over het aanbieden van meer sociale huurwoningen onder de aftoppingsgrens (het goedkoopste segment) in veerkrachtige wijken en juist minder in kwetsbare wijken. De redenering hierachter is dat bij verschillende huurprijzen verschillende woondoelgroepen horen. Algemeen genomen zullen bewoners kwetsbaarder zijn in woningen onder de aftoppingsgrens.

Meer sturing geven aan de markt

Dit beleid van gespiegeld bouwen en toewijzen raakt niet alleen de woningcorporaties. Ook voor marktpartijen is er een andere wind gaan waaien in Arnhem. De gemeente wil meer sturing geven aan de markt om verdere segregatie tegen te gaan. De woonvisie Arnhem zegt hierover: “Marktprijzen op een locatie zijn bepalend voor de grondprijs. Hoe populairder de locatie, hoe hoger de prijs van de grond. Daarmee worden ook de prijzen hoger van de woningen die er worden gerealiseerd. Dit effect versterkt zichzelf. Op de gewilde locaties moeten telkens dure, hoogwaardige woningen worden gebouwd om de grondwaarde terug te verdienen.” En ook: “Het woonbeleid is de afgelopen jaren te veel aangevlogen vanuit de wetmatigheden van de markt. Dit gebrek aan overheidssturing heeft geleid tot uitsluiting, onbetaalbare woningen en woonongelijkheid.”

De gemeente wil dit mechanisme daarom omdraaien. In wijken met veel sociale huur wordt in de gronduitgifte en afspraken met ontwikkelaars vastgelegd dat 50 procent van de te bouwen woningen een koopwoning dient te zijn. In wijken met weinig sociale huur streeft men juist naar het tegenovergestelde.

“Het woonbeleid is de afgelopen jaren te veel aangevlogen vanuit de wetmatigheden van de markt.” – Woonvisie Arnhem 2024-2029/2034

Om de markt hier meer te kunnen sturen is de gemeente een actiever grondbeleid gaan voeren. Joep Peters geeft aan: “We hebben aanzienlijk grond gekocht in duurdere wijken. We zijn meer actief geworden na een decennium van passief grondbeleid. Destijds hadden gemeenten in het algemeen veel grond in handen. Na het instorten van de woningmarkt moest dit worden afgeboekt. Veel gemeenten zijn hierna voorzichtig geworden in het aankopen van grond. Dat is nu allemaal weer in opbouw.”

Naast sturing geven aan nieuwe marktontwikkelingen wil de gemeente ook meer sturen op ongewenst verhuurgedrag in bestaande bouw. Om ongewenst verhuurgedrag aan te pakken is in de Woonvisie een maximaal palet aan instrumenten opgenomen om de particuliere verhuur verregaand te reguleren, die inmiddels ook ingevoerd zijn. Peters zegt hierover: “We zetten alles in wat de nieuwe Wet goed verhuurderschap ons aanreikt. We hebben een leegstandsverordening, verhuurvergunning, een meldpunt. De verhuurvergunning rollen we nu uit over alle wijken waar de leefbaarheid door verhuurgedrag onder druk staat.” De vergunningsplicht stelt de gemeente in staat om bij misstanden forse boetes op te leggen en in het uiterste geval het beheer van woningen over te nemen. Bovendien kunnen verhuurders worden verplicht een onderhoudsplan te hebben en uit te voeren. De gemeente Arnhem verhoogt de handhaving om toe te zien op deze en andere regels rond goed verhuurderschap.

Spanning

Financieel zit er voor zowel de woningcorporaties als gemeente spanning op het ingezette beleid. Peters geeft aan: “De woningcorporaties zijn akkoord gegaan met de woonvisie, maar de Nationale Prestatieafspraken maken het financieel spannend voor hen. De Nationale Prestatieafspraken zijn al heel ambitieus met een bouwopgave van veelal onrendabele woningen en de verduurzaming van de verouderde woningvoorraad. Het was voor de woningcorporaties echt stretchen geblazen.”

“Het was voor de woningcorporaties echt stretchen geblazen.” – Joep Peters, gemeente Arnhem

Ongelijk investeren in de stad door brede wijkaanpak

Het woonbeleid in Arnhem is wijkbewust ingericht en zal zich de komende jaren moeten gaan bewijzen als instrument tegen tweedeling in de stad. Je zou dit beleid kunnen scharen onder het adagium ‘ongelijk investeren voor gelijke kansen in de stad’. Dit is de erkenning dat het ene deel van de stad ander beleid en meer middelen en inzet nodig heeft dan andere delen om ongelijkheid tegen te gaan. Ook op andere beleidsdomeinen dan wonen zetten gemeente Arnhem en haar lokale partners daarom hierop in, zoals de brede wijkaanpak in Arnhem-Oost. Arnhem-Oost is een van de 20 focusgebieden die in 2022 zijn opgenomen in het Nationaal Programma Leefbaarheid en Veiligheid. Arnhem-Oost bestaat uit de wijken Presikhaaf, Malburgen, Geitenkamp, het Arnhemse Broek en Klarendal. Het Nationaal Programma Arnhem-Oost gaat in minimaal 18 jaar achterstanden op het gebied van onderwijs, werk & inkomen, wonen, gezondheid, leefbaarheid en veiligheid in samenhang aanpakken. In 2023 is 50 miljoen euro toegekend voor de uitvoering van dit programma, 50 procent neergeteld door het Rijk en 50 procent door de gemeente. In 2024 is het eerste uitvoeringsplan opgesteld met tientallen lokale partners en de bewoners.

Joep Peters zegt over dit programma: “Ja, de keuze is gemaakt om breed en meer in Arnhem-Oost te investeren de komende decennia. Er zitten mooie innovatieve projecten in, zoals Immerloo Schuldenvrij. Het sociale domein doet in Arnhem dus net als het fysieke domein een duit in het zakje tegen kansenongelijkheid. Het kan aan de andere kant voor bepaalde sociale huurders buiten Arnhem-Oost soms zuur voelen dat ze minder krijgen door de Arnhem-Oost-aanpak.”

Regionale verdelingsafspraken

Naast wijk- en gemeenteniveau werkt Arnhem ook op regionaal niveau aan het tegengaan van tweedeling, door sterker in te zetten op verdeling van doelgroepen over de regio in het kader van het rijksprogramma Een thuis voor iedereen. Het gaat om dak- en thuisloze mensen, uitstromers uit een ggz-instelling, statushouders of mensen met een sociale en medische urgentie. Het gaat ook om mensen met een vaak specifieke woonbehoefte zoals studenten, arbeidsmigranten en woonwagenbewoners.

Vooruitlopend op de komende Wet Versterking regie op de volkshuisvesting zijn zes regio’s, waaronder de regio Arnhem-Nijmegen, de afgelopen jaren aan de slag gegaan om afspraken te maken over meer huisvesting voor én een betere verdeling van deze aandachtsgroepen over alle gemeenten in de regio. Als eerste regio in Nederland heeft de Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen (GMR) in 2024 verregaande afspraken gemaakt over de huisvesting van alle bovenstaande groepen.  Joep Peters is nauw betrokken bij deze regionale afspraken: “Bij ons gaat het heel goed. We hebben een woondeal 2.0 met percentages verdeeld over de achttien gemeenten. Er is eigenlijk weinig discussie over geweest.”

Van Rijk tot wijk

Er is van Rijk tot wijk steeds meer oog voor toenemende verschillen tussen wijken in onze gemeenten en ook voor de eigen rol die maatschappelijke partijen hebben gespeeld en nog steeds spelen in deze toename. De gemeente Arnhem en haar lokale en regionale partners zijn zich hiervan bewust en maken zowel regionaal, stedelijk, als op wijkniveau afspraken om verschillen tussen wijken op uiteenlopende beleidsterreinen te verkleinen. Om dit te bereiken zet men in op eerlijkere regionale verdelingsafspraken, een nieuwe Woonvisie én brede wijkaanpak in Arnhem-Oost. Langs deze sporen zet men in op 1) een evenwichtige verdeling van sociale huur en kwetsbare doelgroepen over regio en stad; 2) werkt men op uiteenlopende beleidsdomeinen volgens het adagium ‘ongelijk investeren voor gelijke kansen’; en 3) probeert men meer sturing te geven aan de markt. Met dit totaalpakket wil men de komende jaren werken aan het tegengaan van ongelijkheid en segregatie in de stad.