Veel voorzieningen onder één monumentaal dak van de Utrechtse Cereolfabriek

De gigantische ruimtevraag in onze steden levert een lastig vraagstuk op. Hoe zorgen we dat maatschappelijke voorzieningen hun plek krijgen in het hart van onze steden en wijken? Gemeenten zoeken die oplossing vaak in meervoudig ruimtegebruik. De Cereolfabriek is inmiddels een fenomeen in Utrecht. Vorig jaar vierden de gebruikers hun tienjarig jubileum sinds de transformatie tot accommodatie voor meerdere maatschappelijke en commerciële gebruikers. Maar wat zijn de randvoorwaarden om maatschappelijke voorzieningen succesvol te huisvesten onder één dak, en het gebied te laten bruisen?

Daarover vertelt Arno Boon, directeur bij erfgoedontwikkelaar bij BOEi, een non-profit organisatie gericht op restauratie, herbestemming en het beheer van cultureel en industrieel erfgoed. BOEI is eigenaar en exploitant van de voormalige lijnzaad- en sojafabriek in Utrecht. Vanuit zijn ervaringen bij de totstandkoming, de financiering en het beheer van de Cereolfabriek en projecten elders deelt Boon zijn aanbevelingen voor gemeenten. Inzichten die ook interessant zijn voor andere eigenaren, ontwikkelaars, sociaal ondernemers of beheerders die ruimte zien om meer functies toe te voegen.

Selectie van voorzieningen en gebruikers

“Het mooiste aan ons werk vind ik het leggen van de puzzel”, stelt Arno Boon. “Hoe kunnen we verschillende functies laten landen in een gebouw, zonder het gebouw geweld aan te doen?” Hoe die puzzel in zijn werk gaat, is bij elk project anders. In Utrecht verliep dat op een bijzondere manier, dankzij een grote brand en de economische crisis waardoor alles anders moest dan gepland. Boon schetst de geschiedenis. “

Al bij sluiting van de fabriek in 2002 had de gemeente een functie op het oog die in de ontwikkeling een plek zouden moeten krijgen: de bibliotheek.” Maar ook hadden de ontwikkelaars hun zinnen gezet op traditioneel wonen en een commerciele plint. “Na de brand en de kredietcrisis was de markt totaal anders. Gelukkig waren wij al lange tijd in contact met de culturele wijkstichting Het Wilde Westen, die ook op zoek waren naar een nieuwe plek. Zo kwam een aantal dingen samen.” De gemeente vroeg BOEi om naast de bibliotheek en stichting Het Wilde Westen ook een school en een sportzaal te realiseren. Met die voorzieningen was de fabriek al voor een groot deel ingevuld. Daarnaast kregen ook horeca en kantoren een plek in het programma.

“Maatschappelijke huurders, die vind je niet via de makelaar”, benadrukt Boon. “Als je dit soort dingen doet is het niet zo simpel als in het telefoonboek of internet kijken. Je moet publiciteit creëren, informatieavonden bijwonen, praatjes houden en contacten opbouwen.” Zo vind je volgens Arno Boon geleidelijk aan voldoende geïnteresseerde partijen om het plan te gaan realiseren. “Je kunt als gemeente en ontwikkelaar vooraf bedenken welke functies je in je gebouw zou willen hebben, maar dat kan je niet altijd sturen”, volgens Boon. Tegenwoordig willen steeds meer partijen wel in een oud, historisch pand zitten. Maar monumenten zijn in tegenstelling tot nieuwbouw niet vanzelf geschikt voor een bepaalde functie. “Je kunt in principe elk functie in een oud gebouw kwijt, maar daar hangt wel een prijskaartje aan. Dus je moet het gebouw goed ‘lezen’ en daar functies bij vinden.”

Financiering rondkrijgen voor start renovatie

“Een andere interessante puzzel is om de financiële eindjes aan elkaar te knopen om te zorgen dat je kunt beginnen met de restauratie en herbestemming”, stelt Boon. Voor de Cereolfabriek was circa tien miljoen euro nodig. Dat kwam ook doordat er na de brand niets meer overeind stond, behalve de gevels. Ook stellen de verschillende functies specifieke eisen aan de ruimte. Om een exploitatieplan op te kunnen stellen is het belangrijk te kijken naar de verschillende functies, de gebruikers, en hoeveel lasten zij kunnen dragen. Ook moet je een meerjarig onderhoudsplan opstellen vóór de investering start: dan weet je ook wat het kost om het gebouw in stand te houden. Vervolgens wordt op basis van de huurinkomsten en de vaste lasten gekeken hoeveel geleend kan worden op de financiële markt. Het helpt volgens Boon als je bij de bank kunt aankloppen met de commitment van enkele grote maatschappelijke gebruikers voor lange tijd, zoals een school en een bibliotheek. Die worden betaald door de gemeente voor een lange periode. “Dat geeft ons en de geldschieter veel zekerheid.”

Op de financiële markten lukte het een groot deel te financieren, maar voor zo’n 40 procent moest nog dekking worden gevonden. “Daarbij helpt het dat het een rijksmonument is, en er destijds bij verschillende overheden geld beschikbaar was om daarin te investeren. Maar dan moet je wel laten weten dat je met zo’n project bezig bent, bijvoorbeeld door te lobbyen in Den Haag, de gemeente en de provincie. Daarnaast schreven we verschillende fondsen aan.” Door al die bedragen bij elkaar te leggen lukte het om de onrendabele top te dichten. Boon noemt dit ‘pizzafinanciering’. Het kan langer duren als één van de potentiële gebruikers er lang over doet om een besluit te nemen, hun intentie uit te spreken of een huurovereenkomst te sluiten, of in een laat stadium ervan afzien.

Een beheervorm kiezen

Puzzel nummer drie is hoe je het met elkaar regelt. Boon noemt dit de governance. Hiervoor bieden verschillende organisatiemodellen een mogelijke uitkomst. Soms is dat meer top down, soms meer coöperatief of bottom-up georganiseerd. “Daarbij moet je goed kijken naar hoe huurders in de wedstrijd zitten. Met welke mensen zit je aan tafel?” Er is bij de Cereolfabriek gekozen voor een organisatievorm én gebouwindeling die meerdere organisatievormen toestaat. “Er is gekozen het gebouw zo in te delen dat je het gemeenschappelijk kunt doen, maar dat het ook functioneert op het moment dat het wat minder gezellig is tussen alle huurders.”

Exploitatie en financieel beheer

Hierboven is al beschreven hoe je de financiering rond kan krijgen om de initiële investering te doen. Vervolgens gaat de exploitatie- ofwel beheerfase in. Boon legt uit hoe zij dat doen. Volgens hem is er een verschil tussen BOEi en meer commerciële vastgoedbeheerders. “Vaak zijn zij minder geïnteresseerd in wat er gebeurt in het gebouw of wie de gebruikers zijn. Ze zorgen wel dat het netjes is, maar vooral met het oog op kostenbesparing.” BOEi zorgt dat het niet alleen werkt, maar ook bruist. “Onze inzet is naast het behoud van het gebouw ook het doorvertellen van het verhaal van de plek én nieuwe en ook vernieuwende functies ruimte geven. Daarom zijn wij betrokken, ook bij het dagelijkse functioneren van de gebruikers.”

Een knelpunt in exploitatie is als er veel wisselingen van gebruikers zijn. BOEi investeert veel tijd in het vinden en binden van partijen en het aanpassen van de ruimte aan de wensen van de gebruiker. “Je wilt voorkomen dat het een duiventil wordt want dan loop je huurinkomsten mis.”  Een ander knelpunt, waar een eigenaar soms weinig aan kan doen, is als gebruikers te groot worden voor de locatie. “Het gebouw is op een gegeven moment gewoon vol, daarop kan je lastig inspelen”, stelt Boon. “Als zij dan op zoek moeten naar een beter passende locatie, dan heb je een groot gat te vullen. Maar ook daarop kan je anticiperen; het komt nooit uit de lucht vallen.”

Een strategische gemeente

Naast de chemie die nodig is tussen partijen in het gebouw, heb je ook chemie nodig met partijen daarbuiten. Bijvoorbeeld de gemeente. Je hebt verschillende afdelingen in de gemeente nodig om een project als de Cereolfabriek van de grond te krijgen. “Het maakt uit wie jouw contactpersoon is bij de gemeente”, stelt Boon. “Het liefst heb je projectleiders die echt bij de finish willen uitkomen, die zorgen voor een goed verloop binnen de gemeente, geen procesmanagers.”

Gemeenten zouden daarnaast baat hebben bij een strategisch vastgoedbeleid. Boon ziet dat gemeenten vaak vastgoed verkopen aan andere partijen, waarna later blijkt dat er toch ruimtebehoefte is voor maatschappelijke functies. In de tussentijd bied je daarmee letterlijk en figuurlijk ruimte voor de gemeenschap om dingen te ondernemen. “In veel vergrijzende wijken komen scholen vrij. Verkoop die dan niet, maar behoud ze! Dat is altijd beter dan nu te verkopen, om dan later weer voor veel geld nieuw maatschappelijk vastgoed te kopen of ontwikkelen. Bijvoorbeeld omdat alle ontmoetingsfuncties verdwenen zijn uit de wijk.”

Breng voorzieningen onder in erfgoed

En tot slot: Benut bestaand cultureel erfgoed. Voorzieningen onderbrengen in erfgoed is een uitdaging, maar het geeft ook veel kansen. Zo werkt het onder andere als een hefboom om andere geldstromen te vinden en gaan voor een belangrijk deel ook over ontmoeten, meedoen, gezond blijven. Het gootste voordeel daarvan: je plek heeft al een ziel. “Je kunt dezelfde functies en gebruikers natuurlijk ook in een simpele loods uit de jaren 80 huisvesten, maar dat blijft een loods uit de jaren 80. Nu zitten ze in Utrecht een gebouw uit 1901. Je zit niet op een adres, maar je zit in de Cereolfabriek! Dat geeft identiteit, dat brengt herkenbaarheid en trots met zich mee.”

Denk ook aan het benutten van religieus erfgoed. Op veel plekken en plaatsen komen bijvoorbeeld kerken vrij. Een pluspunt van religieuze gebouwen is dat ze altijd al de rol van ontmoetingsruimte hebben gehad maatschappelijke zorg, leren, naar elkaar omzien en samenkomen. Mensen worden volgens Boon simpelweg ‘geraakt’ door een gebouw met karakter. “En als je dan ook nog in staat bent om de verhalen boven water te halen, dat vinden mensen geweldig.” Gebruikers, huurders en bezoekers voelen daardoor vaker ook een stukje eigenaarschap.