In de wijk Nieuwland, dicht tegen het centrum van Schiedam, staan drie flats met samen 117 appartementen. De afgelopen jaren doorliepen deze Hofjes van Wilton een casco-renovatie. Woningcorporatie Woonplus spreekt zelf van ‘vernieuwbouw’. Er is echter veel meer gedaan dan alleen technisch renoveren. Het complex is levensloopbestendig gemaakt en er zijn veel aanpassingen gedaan om de leefbaarheid te verbeteren en ruimte te maken voor spontane ontmoeting. Een voorbeeld is de verbreding van de galerijen en het verplaatsen van de entrees. Een compleet overzicht van het project vind je op de website van Zijdekwartier Architecten.
Corrie van den Berg, senior projectleider bij Woonplus licht toe waarom en hoe zij de renovatie hebben aangepakt. “In de flats woonden voornamelijk senioren, omdat het lang een seniorenlabel had. Sommigen wonen er al ruim 60 jaar. Ook wonen er enkele gezinnen en jongere bewoners.” Er is veel sociale cohesie in dit complex, zeker bij de senioren en de gezinnen, geeft Van den Berg aan. Die cohesie behouden en versterken vormde een belangrijk onderdeel van de aanpak. Focus op terugkeer werd daarom onderdeel van de strategie.
Aanpak binnen een kwetsbare wijk
De Hofjes bevinden zich in de wijk Nieuwland, een focusgebied van het Nationaal Programma Leefbaarheid en Veiligheid. In de wijk wordt door veel verschillende partijen samengewerkt om de wijk en de situatie van inwoners te verbeteren. Onder meer wordt versneld gewerkt aan de fysieke omstandigheden waarin mensen leven. “De Hofjes van Wilton zijn niet het enige vernieuwbouwproject, en in de wijk zal de komende jaren meer worden gesloopt en verbeterd. We hebben als corporatie veel uitdagingen hier. Het NPLV-uitvoeringsplan helpt bij de aanpak hiervan.”
Binnen een wijkaanpak wil je dat mensen in hun wijk kunnen blijven wonen. In veel gevallen willen de bewoners dit ook. Ze kiezen er dan voor om hun stadsvernieuwingsurgentie te gebruiken om in hun wijk te blijven. Hierbij biedt Woonplus ze wooncarrière aan. Ze hebben namelijk recht op een gelijkwaardige woning, maar ze krijgen ook de kans naar een ander woningtype te verhuizen. “Er zijn ook huurders die deze mogelijkheid gebruiken om naar een andere wijk te verhuizen. En dat is natuurlijk ook prima”, zegt Van den Berg. Verduurzamingsprojecten zoals de aanpak van de Wiltonflats bieden volgens haar een goede aanleiding om de wooncarrière van mensen vooruit te helpen.
Gemeenschapsvorming
De Hofjes van Wilton spelen ook een rol in de gemeenschapsvorming in de wijk. “Bewoners zijn echt bezig een gemeenschap te vormen”, stelt Van den Berg. Hierbij worden zij ondersteund door de thuiscoaches van zorgorganisatie Frankelandgroep en door de community builders van Buurtklimaatje. Daarnaast zijn de Hofjes van Wilton vanaf begin 2024 een pilotproject van Gezond en Wel Thuis. Het doel van dit project is om ouderen zo prettig en zelfstandig mogelijk te laten wonen – nu en in de toekomst.
In één van de drie flatgebouwen is een huiskamerwoning geopend. Vanuit deze ontmoetingsruimte organiseert de Frankelandgroep activiteiten gericht op welzijn en gezondheid, maar ook ondersteunen ze de bewoners om zelf activiteiten te initiëren. Bewoners worden door community builders van Buurtklimaatje betrokken bij het proces om de twee binnentuinen in te richten. “Uiteindelijk dragen deze twee ‘hofjes’ bij aan thuisgevoel in de Hofjes van Wilton”, verwacht Van den Berg. “Bij dit traject staan de thema’s ontmoeten, gezondheid en veiligheid centraal.”
Zorgen voor terugkeer van bewoners
Om de sociale cohesie tussen de Wiltonflatbewoners te behouden, heeft Woonplus veel uit de kast gehaald om inwoners in het buurtje te houden. Het begon met het communiceren van het eerlijke verhaal. Als je hier wil blijven wonen dan vraagt dat wel wat van je. Als je terug wil keren naar je oude woning dan moet je twee keer verhuizen: eerst naar een wisselwoning en vervolgens naar een vernieuwd appartement. Er zal een lange tijd overlast zijn van werkzaamheden in de buurt. Uiteindelijk kom je in een bijna geheel nieuwe woning te wonen, waarbij de woningindeling anders zal zijn. Bovendien keer je waarschijnlijk niet terug naast dezelfde buren. En niet onbelangrijk: de huren zullen stijgen. Daartegenover staan lagere energiekosten en meer woongenot. Ondanks dat dit vooruitzicht aanvankelijk weerstand opriep, is ruim één op de drie oorspronkelijke bewoners in het complex teruggekeerd.
Van den Berg legt uit hoe Woonplus dat mogelijk maakte. Ten eerste was het contact met bewoners van groot belang. Via een nieuwe bewonersgroep werden bewoners vanaf de start betrokken bij de planvorming, bij de selectie van de aannemer en bij diverse sociale activiteiten. Zo ontstond veel vertrouwen in de toekomst van de Wiltonflats. Immers konden zorgen en wensen van bewoners goed worden meegenomen in het ontwerp. “Bewoners uit de bewonersgroep speelden een belangrijke rol in het creëren van vertrouwen in het plan bij de andere bewoners”, benadrukt Van den Berg. Ten tweede was een goede fasering van de werkzaamheden cruciaal om tijdelijke huisvesting zo kort en dichtbij mogelijk te organiseren. Door de drie flats niet tegelijk aan te pakken, ontstond schuifruimte. De middelste flat was als laatste aan de beurt, waardoor daarin wisselwoningen vrijkwamen voor de bewoners uit de andere flats. Hierdoor waren alleen voor de bewoners van deze laatste flat wisselwoningen elders in de buurt nodig. Tot slot zette Woonplus uiteenlopende instrumenten in om bewoners zekerheid en comfort te bieden in het verhuizen en terugkeren.
Sociaal statuut en sociaal plan
Een sociaal plan is een belangrijk middel om deze zekerheid te bieden. Per herstructureringsproject wordt samen met huurders een sociaal plan opgesteld. Sinds begin 2024 werkt Woonplus met een sociaal statuut waarbinnen kaders zijn gesteld: wat wordt er bij renovaties en sloop verwacht van de corporatie en wat zijn de rechten zijn van bewoners. Een sociaal plan is een verdere uitwerking op projectniveau. Hierin worden onder andere afspraken vastgelegd over óf en hoe inwoners kunnen terugkeren, over vergoedingen en ondersteuning en hoe bewoners invloed kunnen hebben op de plannen. Voor de Wiltonflats is bijvoorbeeld vastgelegd dat iedereen die dat wil, ook kán terugkeren naar het complex. Om terugkeren ook daadwerkelijk aantrekkelijk en haalbaar te maken voor inwoners, werden diverse instrumenten op maat toegepast.
Instrumenten die terugkeer bevorderen
Naast de eerdergenoemde instrumenten, zoals het sociaal plan, heldere communicatie en het instellen van een bewonersgroep, zette Woonplus de onderstaande instrumenten in:
- Een behangservice bij terugkeer naar het complex, waarbij Woonplus tweederde van de kosten voor haar rekening nam. Of een strippenkaart voor klusdiensten. Bewoners leggen zelf 200 euro in en kunnen dan 35 uren inzetten voor verschillende klussen rondom de verhuizing. Doordat mensen de strippenkaart zelf in kunnen zetten is dit instrument gegarandeerd maatwerk.
- Financiële ondersteuning maar geen huurgewenning: dubbele huren worden voorkomen en administratieve kosten kwijtgescholden. De huurlasten gaan iets omhoog, maar de energiekosten vallen juist veel lager uit. Bestaande huurders kregen daarom geen huurgewenning. Dit gaf aanvankelijk weerstand, maar bleek uiteindelijk goed uit te leggen aan bewoners.
- De verhuiskostenvergoeding werd hoger vastgesteld dan wettelijk door de overheid is bepaald, omdat de meeste terugkeerders twee keer moesten verhuizen.
- Terugkeergarantie: iedere bewoner die dat wilde, kreeg de mogelijkheid terug te keren naar de Hofjes van Wilton.
- Spijtoptantenregeling: huurders die in eerste instantie een woning buiten de wijk aanvaardden, maar bij nader inzien toch in de oude buurt willen wonen, kunnen alsnog voorrang (urgentie) krijgen voor een woning in de oude buurt.
- Communicatie voor, tijdens en na de uitvoering van de vernieuwbouwplannen: Woonplus heeft veelvuldig en uitgebreid gecommuniceerd naar en mét bewoners. Zo heeft de bewonersbegeleider van Woonplus meerdere keren alle bewoners bezocht en de plannen uitgelegd. Er zijn doorlopend nieuwsbrieven uitgebracht om bewoners op de hoogte te houden van ontwikkelingen. De plannen werden ook gecommuniceerd aan de hand van een modelwoning, zodat bewoners een goed beeld van de plannen kregen.
- Directe bemiddeling: “mensen verdienen onze aandacht”, vindt Van den Berg. Zeker rondom sloop of grondige renovatie. Directe bemiddeling is geen sinecure, zeker niet in de huidige woningmarkt, illustreert Van den Berg: “We doen er nu zo’n achttien maanden over om 150 huishoudens actief te herhuisvesten.” Directe bemiddeling maakt het mogelijk voor mensen zich te settelen elders in de wijk of een aanpalende wijk als zij dat wensen. Ook op die manier kunnen sociale netwerken bewaard blijven.
Voorsprong bij gemeenschapsopbouw
De vernieuwbouw van de drie flats is inmiddels afgerond en een derde van de oorspronkelijke bewoners is er blijven wonen. Dat heeft als voordeel dat er in de Hofjes van Wilton al een sociaal netwerk is. Recent is de huiskamerwoning opgeleverd en het jaar 2025 staat in het teken van de transformatie van de open tussenruimten naar twee met hulp van bewoners ingerichte hofjes. Het nieuwe ontwerp en de nieuwe voorzieningen nodigen bovendien uit tot meer contact tussen bewoners in de flats en uiteindelijk ook met de buurt.
Deze inzet geeft de beoogde gemeenschapsontwikkeling een voorsprong. Bewoners die terugkeren, maar ook die nieuw zijn in het complex, komen terecht in een warm bad. Dit kan een verdienste worden genoemd van de woningcorporatie en andere betrokken partijen, zoals de zorgorganisatie Frankelandgroep en Buurtklimaatje. Zij hebben veel tijd en energie gestoken in een goede communicatie en een gedragen plan, waardoor veel bewoners ondanks de vernieuwing graag blijven en participeren.