Corporaties zien snelle kansen voor beter benutten van hun woningbezit

Platform31 onderzocht in opdracht van De Vernieuwde Stad (DVS), een samenwerking van 26 grote woningcorporaties, met Aedes vereniging van woningcorporaties als medeopdrachtgever, vier strategieën om een deel van de bestaande 2,3 miljoen corporatiewoningen beter te benutten: optoppen, hospitaverhuur stimuleren, woningen gedeeld verhuren en woningen splitsen. Per strategie zetten we bestaande en vaak behoorlijk uiteenlopende onderzoeken op rij, keken naar praktijkervaringen van corporaties, naar belemmeringen en naar oplossingen daarvoor. Op basis van dit alles maakten we een realistische schatting wat corporaties kunnen doen in de komende tien jaar (2025-2034).  De benodigde maatregelen vragen een beperkte en overzichtelijke extra inspanning.

Vier kansrijke strategieën om de woningvoorraad beter te benutten

Woningen optoppen: Een woonlaag erop. De inzichten van corporaties laten zien dat het realistisch is dat zij 46.000 extra woningen op daken kunnen toevoegen in tien jaar. Dat is 2% van hun voorraad.

Hospitaverhuur: het is tijd voor de hospita nieuwe stijl. Het betekent voor corporaties dat ze toestaan en, beter nog, stimuleren dat hun huurders een kamer verhuren. Dit is een gemakkelijk te realiseren strategie, die 40.000 extra woningzoekenden aan een kamer kan helpen. En al op hele korte termijn. De belangrijkste belemmering is onduidelijkheid over de regels. Oplossingen liggen in publieksvoorlichting, helderheid over wat kan en mag en afstemming van (soms schijnbaar) conflicterende regelgeving.

Deelwoningen: In de praktijk wordt 70% van alle beschikbare woningen aan slechts één alleenstaande verhuurd. Uit de ervaringen van de corporaties blijkt dat vooral de drie- en vierkamerwoningen zich lenen voor verhuur aan twee of drie alleenstaanden. Die zijn dan sneller aan de beurt dan wanneer ze wachten op een zelfstandige woning. De deelwoningen kunnen worden verhuurd zodra ze vrijkomen. Als corporaties circa 4 tot 5% van hun bezit inzetten voor verhuur aan meerdere alleenstaanden, dan kunnen 60.000 deelwoningen in tien jaar tijd worden verhuurd.

Splitsen is het opdelen van een woning in een of meer kleinere woningen. In tegenstelling tot bijvoorbeeld optoppen ligt de potentie voor splitsen meer buiten het corporatiebezit, dan daarbinnen. Veel ruime woningen zijn immers koopwoningen, en vaker in landelijk gebied.  We gaan uit van een potentie van 25.000 woningen door splitsing in tien jaar.

Bij elkaar opgeteld zijn dit 170.000 woonruimtes in de komende tien jaar. Jaarlijks zijn er dat net zo veel als wat corporaties momenteel nieuw bouwen, wat uiteraard meer tijd kost. Corporaties kunnen zo dus zorgen voor een verdubbeling van de op te leveren woonruimten. Sommige strategieën kunnen snel woonruimte opleveren, zoals hospitaverhuur stimuleren en verhuur aan meerdere alleenstaanden tegelijk. Optoppen en splitsen heeft meer aanlooptijd nodig.

Belemmeringen wegnemen

En er zijn nogal wat belemmeringen, waarvoor oplossingen nodig zijn: technisch, organisatorisch, regelgeving, maatschappelijk en financieel. Deze publicatie schetst wat de drie belangrijkste partijen – woningcorporatie, gemeente en Rijk – kunnen en moeten doen.

Wat kunnen en moeten woningcorporaties doen?

• Geef prioriteit aan een aantal strategieën en bijbehorende maatregelen.
• Verander het interne proces, als dat knelt of kansen belemmert.
• Kopieer andermans wijsheid. Bij collega’s werkt het vaak al!
• Laat zittende bewoners meeprofiteren.

Wat kunnen en moeten gemeenten doen?

• Stel vaker het belang van woningzoekenden boven dat van zittende bewoners.
• Versoepel normen voor parkeren, welstand en stroomlijn procedures.
• Sta meer huishoudens per woning toe in het omgevingsplan en schaf vergunningen voor hospitaverhuur, woningdelen en splitsen af.
• Hanteer een parapluvergunning als geschikte woningen voor woningdelen vrijkomen.

Wat moet het Rijk doen?

• Geef objectsubsidie aan voorlopers, om opstartkosten (en tijd) te vergoeden.
• Lever modelcontracten en toon goede voorbeelden.
• Stimuleer samenwonen in plaats van ieder apart, ook financieel. Geef een bonus aan mensen die gaan samenwonen en een woning vrijmaken.
• Maak duidelijk wat planologisch-juridisch kan en mag.

Met een flinke portie lef van alle partijen en de focus op gedeelde ambities in plaats van op de belemmeringen moet het mogelijk zijn om hiermee het tekort aan huisvesting versneld in te lopen.