Vijf adviezen aan gemeenten voor beter opdrachtgeverschap bij taxaties

In 2023 publiceerde Hugo de Jonge, (toen nog) minister van BZK, de discussienota grondbeleid. Deze beschrijft drie sporen voor het moderniseren van het grondbeleid op de korte, middellange en lange termijn. Een standaard voor de waardering van gronden is er daar één van.

Het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO) en RICS, de beroepsorganisatie voor taxateurs, hebben een nieuwe taxatierichtlijn bij gebiedsontwikkelingen uitgewerkt. Deze moet zorgen voor meer consistentie in de waardebepalingen van gronden (en bestaande bebouwing) en voor meer transparantie in de werkwijze van taxateurs en gemeenten. De conceptrichtlijn wordt – na consultatie van verschillende overheden, ontwikkelaars en taxateurs – verder aangescherpt tot een definitieve richtlijn (najaar 2024).

Vijf tips voor opdrachtgevers voor taxaties bij gebiedsontwikkelaars

De richtlijn is niet alleen bedoeld voor taxateurs, maar onder andere ook voor ontwikkelaars, financiers en woningbouwcorporaties. De richtlijn kan bijdragen aan het verbeteren van het opdrachtgeverschap van gemeenten bij taxaties in gebiedsontwikkelingen, als zij gebruik maken van deze tips:

Vervolgstap: kengetallen ontwikkelen

Door de lange doorlooptijden van gebiedsontwikkelingen zijn vooraf niet alle parameters bekend. Dat is risicovol, zeker bij het berekenen van de grondwaarde met behulp van de residuele methode. De residuele methode berekent de grondwaarde door de verwachte opbrengsten van een vastgoedproject (zoals verkoop of verhuur) te verminderen met alle ontwikkelingskosten en de winst van de ontwikkelaar. Wat overblijft, is de waarde van de grond.  1 Een wijziging in een parameter, verandert de totale berekening. Taxateurs werken daarom liefst met kengetallen, maar voor gebiedsontwikkelingen zijn deze nog onvoldoende beschikbaar. Denk aan kosten die het gebied overstijgen zoals bijvoorbeeld voor infrastructuur en waterbeheer. Daarom zal RICS – als vervolg op de nieuwe taxatierichtlijn – de voor gebiedsontwikkelingen relevante kengetallen ontwikkelen.

Geen wondermiddel

De nieuwe taxatierichtlijn zal naar verwachting geen verandering brengen in de meer twijfelachtige taxaties bij gebiedstransformaties. Denk hierbij bijvoorbeeld aan een hoge waarde bij leegstaand vastgoed die kan wijzigen door functiewijzigingen. Wel zal de verbeterde transparantie helpen deze taxaties beter te doorgronden.

Nu al doorontwikkelwensen

Een aantal partijen roept op om ook de impact van ‘ESG’ (Environmental, Social & Governance, veel gebruikt in de investeringswereld) op te nemen in de richtlijn. Daarnaast is het advies dat ook banken en beleggers de nieuwe richtlijn gebruiken om de waarde van vastgoed goed te kunnen inschatten bij de financiering van een gebiedsontwikkeling.

Deze tips kwamen naar voren bij een bijeenkomst over de nieuwe taxatierichtlijn op 3 september 2024. Michiel Boesveld en Hidde Ooststroom, ministerie VRO, gaven een update over de modernisering van het grondbeleid. Paul Nelisse, RICS, ging in gesprek met ervaringsdeskundigen van gemeenten en adviseurs over de concept taxatierichtlijn gebiedsontwikkelingen.