Een objectsubsidie voor de bouw van studentenkamers in combinatie met een evenredige verlaging van de huurtoeslag voor studentenstudio’s zorgt voor de zeer gewenste extra nieuwbouw van studentenkamers. Bovendien gaat het twee ondoelmatige ontwikkelingen tegen. De perverse prikkel dat studentenhuisvesters vooral studio’s bouwen én de begrijpelijke maar ongewenste keuze om geen studentenkamer te huren maar een studio. Dat leidt tot hoge kosten voor de samenleving en eenzaamheid onder studenten.
Tekort aan nieuwbouw studentenkamers
Er is wat geks aan de hand in studentenhuisvesting. We bouwen al minstens twintig jaar lang vooral studentenstudio’s, terwijl er juist veel behoefte is aan de bouw van studentenkamers.
Niet omdat studentenkamers een duurder bouwproduct zijn, maar omdat studio’s voor studenten wel gesubsidieerd worden, en studentenkamers niet. Voor zelfstandige woonruimten zoals studio’s kan namelijk huurtoeslag aangevraagd worden, waardoor de businesscase voor de huisvester wel rondkomt, maar die van studentenkamers (waar geen huurtoeslag voor mogelijk is) niet.
Petitie voor bouw studentenkamers
In juli 2024 boden studentenorganisaties en studentenhuisvesters aan de Tweede Kamer een petitie aan met een oproep om meer onzelfstandige studenteneenheden te bouwen. Steeds meer studenten wonen namelijk in een studio, omdat studio’s door de huurtoeslag financieel veel aantrekkelijker zijn om te bouwen en voor de student om te huren. Het aantal studio’s neemt daardoor de laatste jaren toe.
En dat komt het welzijn en sociaal emotionele ontwikkeling van studenten niet ten goede. Veel studenten voelen zich namelijk eenzaam.
Het huisvesten van studenten in studentenstudio’s via de huurtoeslag kost de maatschappij ook veel geld. Er zijn geen directe bronnen beschikbaar, maar het lijkt om een bedrag van ruim 630 miljoen per jaar te gaan.
Dat zal door de perverse prikkel van huurtoeslag voor studentenstudio’s de komende jaren alleen maar verder toenemen. Voor elke studentenstudio die we bijbouwen, legt de samenleving namelijk gemiddeld 3.300 euro aan huurtoeslag bij per jaar, en dat vijftig jaar lang. Dat loopt in de miljarden.
Rechttrekken ongelijk speelveld
Waarom subsidiëren we eigenlijk überhaupt die studentenstudio’s? En waarom trekken we dat niet recht? Het eerste is een gevolg van de huidige huurtoeslagsystematiek. Iedereen in Nederland met een laag inkomen mag huurtoeslag aanvragen. Ook studenten. De voorwaarde is wel dat het een zelfstandige woning betreft, kortom een studio, appartement of woning. Deze voorwaarde zorgt ervoor dat studentenhuisvesters en woningcorporaties nu vooral studio’s bouwen. Door de huurtoeslag kunnen zij een hogere huurprijs vragen, waardoor de businesscase uit kan.
De businesscase van een studentenkamer kan momenteel niet uit. De maximaal toegestane huurprijzen zijn daarvoor te laag. Ook nog in het nieuwe per 1 juli aangepaste woningwaarderingssysteem voor onzelfstandige woningen (WWSO).
Verhuurders ontvangen geen subsidie voor de bouw van enkel studentenkamers.
Drie oplossingsrichtingen
Over de tweede vraag – het rechttrekken van het ongelijk speelveld – wordt door professionals uit het beleidsveld momenteel nagedacht (en beperkt door de politiek). Er gaan drie oplossingen rond. De eerste oplossingsvariant bepleit huurtoeslag voor studentenstudio’s én -kamers. Dit is een dure oplossing, immers de uitgaven lopen fors op.
Een tweede variant is de introductie van een woontoeslag voor alle uitwonende studenten, in combinatie met het afschaffen van huurtoeslag voor studenten.
Dit is een kostenneutrale oplossing. Het resulteert feitelijk in een verhoging van de basisbeurs voor alle uitwonende studenten, die in theorie zelf kunnen kiezen hoe ze het liefste wonen.
Platform31 verkende in juli 2024 tijdens een expertmeeting een derde mogelijke oplossing: een objectsubsidie voor de bouw van studentenkamers. In plaats van jaar na jaar huurtoeslag uit te keren voor studio’s dicht je met een (forse) subsidie vooraf het gat in de businesscase voor studentenkamers. Vanuit de gedachte: we subsidiëren juist het product dat we wel willen. Hoewel een forse subsidie ineens nodig is, hoeven we niet vijftig jaar lang huurtoeslag uit te keren. De objectsubsidie verdient zichzelf zo (drie)dubbel terug.
De conclusie van die verkenning was dat een objectsubsidie kan bijdragen aan de nieuwbouw van extra studentenkamers. Maar ook dat er waarschijnlijk meer nodig is (zie kader ’Randvoorwaarden aan de objectsubsidie’).
Bij de invoering van een objectsubsidie voor kamers naast huurtoeslag voor studio’s blijft de perverse financiële prikkel van de bouw en het huren van studentenstudio’s namelijk overeind. Studentenstudio’s blijven daardoor nog steeds financieel aantrekkelijk voor de student en verhuurder/ontwikkelaar. Voor dat stukje moet dus nog een oplossing voor worden gevonden. Datzelfde speelt bij de oplossingsvariant ’huurtoeslag voor kamers en studentenstudio’s’.
Combinatievariant de oplossing?
Het verlagen van de huurtoeslag voor studentenstudio’s (en op termijn verder afbouwen daarvan) in combinatie met een objectsubsidie zou wel eens de oplossing kunnen zijn, zien we nu als voortschrijdend inzicht van de uitkomst van onze expertmeeting. Die combinatie van maatregelen pakt de perverse prikkel aan die het bouwen en huren van studio’s nu nog aantrekkelijk maakt, door weer een ‘eerlijkere’ prijskwaliteitverhouding tussen het huren van een studio versus een kamer aan te brengen. Huurders kunnen dan nog tegen een redelijke prijs in hun studio wonen – en voor die privacy wat extra werken of bijlenen – en er komt geld vrij dat we via een objectsubsidie slim kunnen herinvesteren in woonproducten waar juist wel behoefte aan is: studentenkamers.
Het mooie is dat het de samenleving ook nog eens geen extra geld kost. De totale besparing op de huurtoeslag voor studio’s wordt ingezet voor de nieuwbouw van studentenkamers. Met hetzelfde bedrag aan maatschappelijk geld dat er nu omgaat in de huurtoeslag voor studio’s, bouwen we voortaan extra studentenkamers.
Deze oplossingsvariant ‘verlagen huurtoeslag en een objectsubsidie voor studentenkamers’ heeft daarmee een belangrijk financieel voordeel ten opzichte van de twee andere genoemde oplossingsscenario’s (zie tabel 2). Immers, het scenario ‘huurtoeslag voor studentenkamers én studentenstudio’s’ vraagt van de samenleving namelijk wel een jaarlijkse extra investering van tussen de 365 miljoen per jaar (inschatting Kences) en 600 tot 840 miljoen (inschatting voormalig minister de Jonge).
Ten opzichte van een structurele besparing in de oplossingsvariant ‘verlagen huurtoeslag in combinatie met een objectsubsidie voor studentenkamers’. Op termijn – als er al afdoende studentenkamers bijgebouwd zijn – kan in dat scenario de huurtoeslag voor studenten verder verlaagd en wellicht zelfs volledig afgebouwd worden. Dat levert een structurele besparing op van honderden miljoenen per jaar, die we anders kunnen inzetten binnen de volkshuisvesting. Bijvoorbeeld om in de basisbeurs stijgende woonlasten van alle (uitwonende) studenten mee op te vangen.
Nadelen andere oplossingsvarianten
Een ander nadeel van het ‘verstrekken van huurtoeslag voor studentenkamers en studentenstudio’s’, de eerstgenoemde variant, is dat het de bestedingsruimte van huurders wel verhoogt, maar verhuurders hun kamers nog steeds niet duurder mogen verhuren, waardoor het gat in de businesscase nog blijft bestaan. Daarvoor moet het per 1 juli 2024 aangepaste WWSO verder worden aangepast (verhoogd). Ook ontvangen studenten die nu een kamer huren en rondkomen een extra toeslag. Is dat wel overal nodig (oftewel doelmatig)? Datzelfde speelt bij een woontoeslag voor alle uitwonende studenten. Huurtoeslag uitkeren voor studentenstudio’s én -kamers maakt verder dat alle uitwonende studenten huurtoeslag moeten aanvragen. Dat lijkt omslachtig en kan eenvoudiger geregeld worden, bijvoorbeeld door een verhoging van de uitwonende beurs (zoals in de gedachte van de woontoeslag).
In tabel 2 (achteraan het artikel) staan de voor- en nadelen van de verschillende oplossingsrichtingen op een rijtje.
Waarom de huurtoeslag verlagen in plaats van direct afschaffen?
Het verlagen van de huurtoeslag voor studentenstudio’s in plaats van in een keer afschaffen (zoals bij de woontoeslag) maakt het wonen in een studio niet in een klap veel duurder. De kans bestaat namelijk dat studenten dan massaal hun studio gaan opzeggen. Op zich is dat niet erg, want die studio’s kun je ook verhuren aan andere doelgroepen. Alleen waar moeten de studenten dan wonen? Er zijn momenteel niet genoeg studentenkamers om daarin alle studenten te huisvesten.
Het getrapt verlagen van de huurtoeslag – eerst met enkele tientjes, na een aantal jaar gevolgd door een verdere verlaging (én mogelijk volledige afschaffing van de huurtoeslag voor studenten) – lijkt daarom een pragmatische startoplossing. Het verlagen van huurtoeslag kan dus meebewegen met de groei van het aantal studentenkamers. Hoe meer studentenkamers erbij komen, hoe lager de huurtoeslag voor studio’s. De resterende huurtoeslag omslaan in een woontoeslag (hogere beurs voor uitwonenden) komt dan op enig moment mogelijk ook weer in beeld als oplossingsvariant.
Als de politieke wil ontbreekt voor het neerleggen van een groot subsidiebedrag ineens valt een exploitatietoeslag nog te overwegen. Net als de bij huurtoeslag wordt dan elk jaar een kleiner subsidiebedrag uitgekeerd (of eens per zoveel jaar). Alleen niet aan de student die in een studio woont, maar aan de vastgoedeigenaar die het nieuw gebouwde studentencomplex exploiteert.
Hoe pakt het verlagen van huurtoeslag in combinatie met objectsubsidie uit in de praktijk? Een rekenvoorbeeld.
Er wonen momenteel zo’n 92.000 studenten in een studio en 96.000 in een twee- of meerkamerwoning. Opgeteld zo’n 187.000 studenten komen in aanmerking voor huurtoeslag. Gemiddeld ontvangen deze zelfstandig wonende studenten 281 euro aan huurtoeslag.
Zeg dat we de huurtoeslag gemiddeld met vijftig euro per studio verlagen. Studenten betalen dan zelf 50 euro per maand meer om in een studio te wonen. En er komt dan maandelijks 9,3 miljoen beschikbaar om te investeren in de nieuwbouw van studentenkamers. Dat is ruim 112 miljoen per jaar, en 1,1 miljard over tien jaar. Ter vergelijking, de Regeling huisvesting Aandachtsgroepen stelt momenteel 20 miljoen euro beschikbaar voor extra studentenhuisvesting.
Met de 112 miljoen euro die beschikbaar komt, kunnen we met een objectsubsidie van € 40.000 per te bouwen studentenkamer ruim 2.800 studentenkamers laten bouwen. In feite ‘zonder extra kosten’. En dat is alleen al het eerste jaar. Doordat het om een structurele huurtoeslagverlaging gaat, komt er het jaar daarna opnieuw 112 miljoen beschikbaar voor de bouw van studentenkamers. Na vijf jaar levert dat in dit voorbeeld al de financiële ruimte voor de bouw van bijna 14.000 extra studentenkamers op en een investeringsbedrag van ruim 600 miljoen. Na acht jaar beschikken we over de financiële middelen voor ruim 20.000 studentenkamers (zie tabel 1) en een investeringsbedrag van zo’n 900 miljoen euro. Dit bedrag kan jaarlijks als subsidie beschikbaar worden gesteld (zoals in het voorbeeld hierboven). Of eventueel, door de verwachte besparingen alvast in te rekenen, als groter bedrag vooraf ineens toegezegd worden. Het uitkeren van de subsidies vindt immers meestal pas na de oplevering plaats, en niet alle nieuwe studentenkamers zullen tegelijk opgeleverd worden. Geplande bestaande plannen voor de bouw van extra studio’s zijn dan nog te wijzigen in de bouw van studentenkamers.
Tabel 1: Rekenvoorbeeld extra te realiseren studentenkamers naar objectsubsidie bij verlaging huurtoeslag
Korting huurtoeslag
studenten
studio’s |
Beschikbare middelen voor herinvestering
(per jaar) |
Objectsubsidie |
Aantal extra studentenkamers
(per jaar) |
Aantal extra studentenkamers
(na 8 jaar) |
| 50 euro |
112,7 miljoen |
€ 32.000 |
3.524 |
28.191 |
| 50 euro |
112,7 miljoen |
€ 40.000 |
2.819 |
22.554 |
| 50 euro |
112,7 miljoen |
€ 50.000 |
2.255 |
18.042 |
| 50 euro |
112,7 miljoen |
€ 60.000 |
1.879 |
15.036 |
|
|
|
|
|
| 93 euro |
211 miljoen |
€ 32.000 |
6.615 |
52.922 |
| 93 euro |
211 miljoen |
€ 40.000 |
5.292 |
42.337 |
| 93 euro |
211 miljoen |
€ 50.000 |
4.234 |
33.870 |
| 93 euro |
211 miljoen |
€ 60.000 |
3.528 |
28.225 |
Bij een korting van een derde op het huurtoeslagbedrag (oftewel 93 euro per maand) komt er 211 miljoen per jaar vrij voor herinvestering in studentenkamers, oftewel één miljard over vijf jaar, en 2,1 miljard over tien jaar (zie tabel 1). Dat maakt bij bovenstaand rekenvoorbeeld de bouw van (of verbouw van leegstaande (kantoor)panden naar) bijna 5.300 studentenkamers per jaar mogelijk. Na vijf jaar beschikken we over de financiële middelen om ruim 26.000 studentekamers te laten realiseren, en na acht jaar voor 42.000 extra studentenkamers. Zonder dat dit ons als samenleving extra geld kost. Er moeten natuurlijk wel voldoende grondposities en/of transformatielocaties beschikbaar zijn. Net als bij de andere oplossingsvarianten.
Hoeveel extra studentenkamers we kunnen realiseren bij welk subsidiebedrag en bij welke korting op de huurtoeslag vraagt nadere uitwerking, net als de randvoorwaarden van de subsidieregeling. In tabel 1 staan een aantal voorbeeldberekeningen op een rijtje. Maar allereerst is daar de politieke vraag: blijven we net als de afgelopen jaren doorgaan met ‘dure’ en ongewenste studentenstudio’s bouwen of kiezen we voor een ander betaalbaar alternatief?
Tabel 2 Voor- en nadelen van circulerende oplossingsvarianten voor realiseren extra studentenkamers (pdf)
