Duurzaam zorgcomplex in Milsbeek biedt ouderen ruimte en zelfstandigheid

We doen het interview rondom een tafel in de ontmoetingsruimte. Om ons heen klinken gedempte geluiden van huishoudelijk werk. Twee vrouwen strijken linnengoed, later beginnen de voorbereidingen voor de avondmaaltijd. We zijn in het Limburgse Milsbeek, onder Nijmegen, in een van de vestiging van Het Andere Wonen, en spreken met de ontwikkelaars en zorgondernemers over de realisatie en exploitatie van dit duurzaam gebouwde houten woonzorgcomplex.

Franchiseconcept Het Andere Wonen

Het Andere Wonen (HAW) is een franchiseconcept voor kleinschalige zorglocaties voor ouderen met een zorgindicatie. Het idee erachter is om ouderen ruimte en zelfstandigheid te bieden, en de thuiszorg heel dichtbij te organiseren. De bewoners huren een eigen woning binnen een gebouw, zogenaamde woonclusters, van twintig woningen in totaal. De woonzorglocatie heeft ook gemeenschappelijke ruimtes voor ontmoetingen, en wordt gerund door een ondernemerspaar, dat zelf ook op locatie woont. Op die manier is er 24/7 de benodigde zorg beschikbaar en kunnen de ouderen zelfstandig blijven wonen: zij krijgen alleen de zorg en hulp die zij nodig hebben. Onderdeel van het franchiseconcept is dat de woningen betaalbaar moeten zijn: ongeveer de helft van de woningen moet onder de sociale huurgrens vallen en de andere helft moet lage middenhuur zijn. Daarnaast liggen alle tot nu gerealiseerde vestigingen (14) in een woonwijk, zodat de bewoners kunnen blijven wonen in hun vertrouwde omgeving.

Vestiging Milsbeek

De vestiging in Milsbeek bestaat uit 18 appartementen geclusterd wonen, waarvan 10 sociale huur en 8 lage middenhuur een ondernemerswoning en een gemeenschappelijke woonkamer. Het gebouw is duurzaam gebouwd door gebruik te maken van modulaire houtbouw, gebaseerd op een structuur van gelamineerde balken en kolommen (Glulam) en CLT-techniek (cross laminated timber) voor de vloeren. Het gebouw is volledig cirulair en ‘remontabel’. Lister ontwikkelde het gebouw in nauwe samenwerking met Het Andere Wonen. Beide organisaties staan voor een duurzame benadering van ouder worden, de een met een focus op zorg, en de ander met een focus op vastgoed.

Qua duurzaamheidseisen (energieverbruik) is er gepresteerd volgens de normen van het bouwbesluit (BENG): het gebouw is wel aardgasvrij, heeft eigen zonnepanelen, één grote collectieve warmtepomp voor de verwarming en een mini warmtepomp per woning voor warm water (BENG). De duurzaamheidswinst is vooral geboekt in ontwerp en in het bouwproces. Voor de galerijvloer (zonder overkapping) is uiteindelijk voor een relatief minder duurzaam alternatief gekozen, omdat het voor meer veiligheid zorgt: het was namelijk heel belangrijk dat er een goede antislip laag zou komen. Het gebouw is prettig in gebruik: de bewoners vinden het mooi en comfortabel en mede doordat het erg geluidsdicht is, geeft het veel rust.

Opening Het Andere Wonen Milsbeek

Zorgechtpaar

Lieke Deenen en Sjors van Gelder vormen het ondernemersechtpaar dat de woonzorglocatie in Milsbeek exploiteert. Als rechtsvorm zijn zij een besloten vennootschap. Zij hebben vele jaren ervaring in de ouderenzorg, als verpleegkundige, activiteitenbegeleiding en management. Zij sturen een team van zorgverleners aan dat bestaat uit 28 mensen, gezamenlijk goed voor 17,5 fte. De grootste aanstelling is 32 uur. Zelf werken ze fors meer dan 40 uur per week. “Ik sta altijd aan”, zegt Sjors, “er is wel een nachtdienst die gaat kijken als er een pieper afgaat, maar zij kunnen me wel oproepen als ze vragen hebben.” Naast de directe zorg, en aansturing van het team, zijn Sjors en Lieke ook verantwoordelijk voor een goede bezettingsgraad van de woningen. Momenteel zijn er 17 bewoners, voor een sluitende businesscase zijn er 18 bewoners nodig. “Het is makkelijker om personeel te krijgen, dan bewoners”, zegt Lieke. Mensen in deze omgeving zijn terughoudend, en dit kleinschalige concept, met zelfstandig wonen en zorg en ontmoeten dichtbij, is nog onwennig.

Er wordt per bewoner rekening gehouden met 0,85 fte voor het totaalpakket aan service. Over het algemeen geldt dat er minimaal drie verpleegkundigen aanwezig moeten zijn, maar dat hangt wel sterk af van de bewoners en hun zorgindicaties. De huidige bewoners hebben een verschillende zorgindicaties (ZZP 4,5 en 6). Die mix is goed voor de sfeer en onderlinge verhoudingen en staat uitnodigend naar eventuele toekomstige bewoners. Tegelijkertijd moet er qua inkomsten ook rekening worden gehouden met een mix. Te veel ZZP 4-cliënten is slecht voor de inkomsten, te veel intensieve ZZP-cliënten is niet goed voor de vitale uitstraling en het leefklimaat. Sjors en Lieke bepalen uiteindelijk wie er wel en niet komen wonen en selecteren op basis van de inkomens- en de zorgtoets. Om in aanmerking te komen voor een woning moet er tenminste één zorgindicatie zijn toegekend.

De rekening voor bewoners is opgebouwd uit drie componenten: huur, servicekosten en variabele kosten voor de maaltijden en de was. Bewoners kunnen zelf koken en wassen, maar HAW biedt op aanvraag ook deze service.

Realisatie

Lister leverde het gebouw casco op. Wel is er in het ontwerp en tijdens de bouw rekening gehouden met domotica, door het aanbrengen van loze leidingen en camerapunten, zodat later bepaald kon worden wat wel en niet nodig is. HAW stuurde hier tijdens de ontwikkelfase op. Het ingewikkelde hieraan was wel dat het inbouwen van loze leidingen et cetera in principe kosten zijn voor HAW, maar zij hadden tijdens de bouw nog geen inkomsten. Bovendien moest bij modulaire bouw aansluitingen van leidingen tussen de modules vooraf worden bedacht en uitgevoerd. De aanpasbaarheid van massiefhoutbouw tijdens de bouw is beperkt.

Tegelijkertijd is het inbouwen van de zorgvoorzieningen nadat het gebouw is opgeleverd een stuk duurder. Nog een voorbeeld van ‘rekening houden met’ is het aanbrengen van houtplaten in het hangtoilet, zodat later zonder problemen steunen kunnen worden gemonteerd. De brandmeldinstallatie is geinstalleerd door Lister en is inbegrepen in de huur.

Het is ondanks veel uitzoekwerk niet gelukt om te werken met subsidies. De Milieu Investerings Aftrek (MIA) regeling was geen optie door de interne doorverkoop, de ‘groenlening’ lening van Triodos is alleen voor particulieren. De Stimuleringsregeling ontmoetingsruimten in ouderenhuisvesting (SOO) kan alleen door zorgpartijen worden aangevraagd, maar in dit project zijn (ge)bouw en zorgexploitatie gescheiden.

De sociale huurwoningen zijn 49 vierkante meter zodat een individuele buitenruimte niet vereist is (wat niet erg is door de gezamenlijke tuin en de ruime gallerij). Ondanks dat is rekening gehouden met bredere gangen, (geen) drempels en ruime draaicirkels, voldoen de woningen niet aan 100 procent aan de eisen van Woonkeur (seniorenlabel).

(Maatschappelijk) rendement

Lister is zowel de ontwikkelaar als de investeerder van HAW Milsbeek. Het vastgoed is intern doorverkocht aan de belegger en ondergebracht in een zorgfonds. Het Nationaal zorgfonds, gericht op toekomstbestendigheid, wordt de komende jaren uitgebreid met andere projecten met een hoge maatschappelijke waarde. In de markt is momenteel veel interesse in duurzaam beleggen, en de markt lijkt te groeien. Het fonds is meer gericht op maatschappelijk rendement en in mindere mate op financieel rendement, echter het is en blijft een fonds dat is gericht is op het maken van gezond financiële rendement. Een huurtermijn van 20 jaar (in plaats van 15) draagt bij aan het accepteren van een iets lager bruto aanvangsrendement dan gebruikelijk.

Daarnaast is de alternatieve aanwendbaarheid in de toekomst groter dan bij traditionele bouw, doordat de woningen flexibel indeelbaar zijn. Ook deze eigenschap past in het fonds. De belegger doet ook het technisch beheer, via een aparte rechtsvorm. Deze constructie zorgt voor een extra inkomen op het project voor Lister. Nu de eerste onderhoudsrekeningen binnenkomen is het af en toe puzzelen voor wie de rekening is maar Lister betaalt in eerste instantie en zoekt vervolgens uit of het vastgoedkosten of zorgexploitatiekosten zijn. Belangrijk is dat de zorg kan doorgaan.