Extra woningen creëren én zorgen voor elkaar
Het college van Peel en Maas heeft met het woning- en woonkavelsplitsbeleid een aantal doelen voor ogen. Allereerst ziet zij het mogelijk maken van splitsen als een manier om de druk op de lokale woningmarkt te verlichten vooral voor inwoners die een woonoplossing zoeken voor hun kinderen, ouders of een andere bekende. Daarnaast maak je door middel van splitsen gebruik van bestaande bebouwing of grond. Het college ziet tegelijkertijd kansen om de bestaande woningvoorraad te verduurzamen en bestaande woningen levensloopbestendig te maken. Ook belangrijk: door splitsing van woningen en kavels mogelijk te maken, kunnen bewoners kleiner gaan wonen en ontstaan kansen om voor elkaar te zorgen. Tot slot vraagt de Omgevingswet van gemeenten dat zij meer maatwerk verlenen. Het toestaan van woning- en woonkavelsplitsen, onder voorwaarden, past in die werkwijze.
Bewoners van Peel en Maas zijn enthousiast over de intentie van het beleid. Deze uitspraak van een initiatiefnemer illustreert dat:
“Het is een goed initiatief. Ik ben ervan overtuigd dat er veel woningen en percelen geschikt zijn voor het toevoegen van een extra woning. Het zou een interessante en wellicht relatief eenvoudige manier kunnen zijn om wat extra woonruimte te creëren. Zeker in onze situatie kun je met gemak twee volwaardige gezinswoningen creëren binnen één woning. [..] Door te splitsen ontstaan er kansen.”
Grootste knelpunt: te hoge kosten
Wie in de gemeente Peel en Maas zijn of haar woning of woonkavel wil splitsen moet voldoen aan negen uitgangspunten. De meeste daarvan vinden de respondenten redelijk en makkelijk uitvoerbaar. De grootste belemmering ervaren bewoners in de totale kosten die komen kijken bij het splitsen van hun woning of hun kavel. Een belangrijk aandeel daarvan zijn kosten die men af moet dragen aan de gemeente. Die bedragen €100 per m2 van de te splitsen woning of woonkavel. Voor locaties buiten de dorpskern komt daar nog de gebruikelijke €100 per m2 aan kwaliteitsbijdrage bovenop. Veel bewoners zijn niet te spreken over de hoogte van het bedrag.
Deze uitspraak van een initiatiefnemer, illustreert dit:
“De meeste uitgangspunten zijn redelijk, maar dat de gemeente een initiatiefnemer opzadelt met alle risico’s en ontwikkelingskosten, maakt de plannen enorm duur. Als de gemeente dan nog 100 euro per m2 int, is dit een teken dat het economische belang voor de gemeente zwaarder weegt dan de behoefte om de woningnood op te lossen”.
Dat de gemeente een bijdrage vraagt voor het splitsen van hun woning of woonkavel vinden veel respondenten redelijk. Maar de kosten stapelen zich op en staan in de ogen van de inwoners niet in verhouding tot de maatschappelijke bijdrage die zij naar hun mening leveren door hun woning of kavel te splitsen. Zij creëren een extra woning vaak voor een bekende zoals een kind of een ouder zodat men (in de toekomst) voor elkaar kan zorgen. Respondenten geven aan dat zij vinden dat de gemeente hun maatschappelijke bijdrage zou moeten belonen en niet – in hun ogen – straffen met hoge kosten.
Meer verbeterpunten
Een ander punt van kritiek is dat het beleid zich beperkt tot de bebouwde omgeving. Ondervraagden zien ook mogelijkheden in het buitengebied voor woningsplitsing en woonkavelsplitsing. Respondenten zouden bovendien graag meer maatwerk zien, bijvoorbeeld op het gebied van de eisen die de gemeente stelt aan het levensloopbestendig maken en verduurzamen van de huidige woning. Mensen die van plan zijn hun huidige woning te verkopen hebben er geen begrip voor dat zij ingrijpende aanpassingen moeten doen aan hun bestaande woning. Tot slot geeft een deel van de respondenten aan dat zij het aanvraagproces complex vindt. De taal die de gemeente gebruikt is niet altijd begrijpelijk en ook laten antwoorden op vragen soms lang op zich wachten.
Vereenvoudig het beleid en verlaag de kosten
Naar aanleiding van de feedback van 45 respondenten van het onderzoek, heeft Platform31 een aantal aanbevelingen gedaan aan het college van Peel en Maas:
- Als belangrijkste punt gaven we mee dat de gemeente het enthousiasme van bewoners om hun woning of woonkavel te splitsen als kans zou moeten zien in tijden van woningennood.
- Maak het daarom makkelijker voor bewoners om een omgevingsvergunning aan te vragen.
- Doe dit door de kosten te verlagen, bepaalde belemmeringen weg te nemen, zoals de beperking van het beleid tot de bebouwde omgeving, de eis om ook de bestaande woning te verduurzamen en levensloopbestendig te maken en door sneller te antwoorden op van vragen van bewoners.
- Heel concreet zou de gemeente kunnen denken aan het inschakelen van een splitsingscoach die initiatiefnemers bijstaat en hun vragen over regels en procedures kan beantwoorden.
Het college heeft de signalen van de beleidsevaluatie opgepikt en is voornemens het beleid op een aantal punten aan te passen:
- Allereerst wil ze de financiële regeling aanpassen. Omdat initiatiefnemers hebben aangegeven de gemeentelijke bijdrage te hoog te vinden, overweegt Peel en Maas de kosten omlaag te brengen en daarnaast geen bedrag per m2 te rekenen, maar een vast bedrag. Dit maakt het voor bewoners die hun woning of woonkavel willen splitsen ook eenvoudiger. Zij weten dan gelijk waar ze aan toe zijn.
- Daarnaast overweegt het college de eisen die zij stelt aan de bestaande woning (het levensloopbestendig maken en verduurzamen ervan) los te laten.
- Als derde overweegt het college te kijken naar mogelijkheden in het buitengebied dat nu is uitgesloten van woonkavel- en woningsplitsen.
- Tot slot gaat de gemeente het aanvraagproces onder de loep nemen en kijken of dit eenvoudiger kan.
Oproep aan andere gemeenten
De houding van de gemeente Peel en Maas kan andere gemeenten inspireren. Door kritisch te kijken naar het eigen beleid en te luisteren naar de feedback van bewoners, ontstaan kansen voor het beter benutten van de bestaande woningvoorraad. Kansen die bovendien aansluiten bij de wensen van inwoners. Wethouder Wanten en Platform31 roepen ook andere gemeenten op om woningsplitsen (en ook woningdelen) meer te faciliteren.
- Hanteer vooral zo min mogelijk regels om het bewoners zo makkelijk mogelijk te maken hun woning of woonkavel te splitsen. Iedere toegevoegde woning door middel van woningsplitsing woning- of woonkavelsplitsing is immers mooi meegenomen.
- Met name in het landelijk gebied, waar veel ruimte is, is het splitsen van woningen en woonkavels kansrijk.
- Wethouder Wanten: “Zie woning- en woonkavelsplitsing als kans, ga aan de slag. Ga het gesprek aan met inwoners, start met een proef, experimenteer en evalueer. Kijk wat werkt. Een van onze leerlessen uit de evaluatie: maak de regeling niet te ingewikkeld, zodat deze toegankelijk is voor je inwoners. Dit help je ook bij de uitvoering. Woning- en kavelsplitsing is niet dé oplossing van het woningvraagstuk maar helpt wél om een lokale behoefte in te vullen. ”