Succesfactoren
1. Gedetailleerde prestatieafspraken zorgen voor gezamenlijke verantwoordelijkheid
In Den Bosch zijn de prestatieafspraken met de woningcorporaties erg gedetailleerd. Volgens Anne Lochs, teamcoördinator Wonen, zijn deze voor de gemeente erg belangrijk: “We hebben ze aangescherpt. Zo hebben we afgesproken dat iedereen zorgdraagt voor het leveren van locaties.” Van de 3.150 te realiseren sociale huurwoningen komt een derde van de locaties via de gemeente, een derde via de corporaties en een derde via marktpartijen door sturing van de gemeente via anterieure overeenkomsten. Hierdoor voelen partijen een gezamenlijke verplichting om te zorgen voor voldoende locaties voor sociale woningbouw.
De gemeente heeft ook de netto afspraken over de aantallen aangescherpt. Lochs: “Als je echt iets wil doen om de druk op de woningmarkt te verlagen, moet je afspraken maken over de netto toevoegingen, dus met compensatie voor verkoop en sloop. Voor Den Bosch betekent dat de corporaties in tien jaar tijd 1.000 extra sociale huurwoningen moeten bouwen.” Daarnaast heeft de gemeente de corporaties gevraagd om 500 tot 1.000 woningen in de middenhuur te realiseren. Dat betekent dat de opgave van de corporaties van ruim 3.000 naar bijna 5.000 woningen gaat. Dat is een enorme uitdaging.
2. Goede samenwerking op verschillende niveaus voor bewaken van de voortgang
Deze afspraken vormen de rode draad in de samenwerking met de woningcorporaties. Lochs: “Om de afspraken na te kunnen komen is er iedere drie maanden een bestuurlijk overleg van de Taskforce Sociale Woningbouw, waarin de gemeente en corporaties samenwerken. Dit is de plek waar we het woningbouwprogramma afstemmen, de voortgang ervan monitoren en waar nodig bijsturen. Ook zoeken we samen naar oplossingen wanneer projecten dreigen vast te lopen.” Naast het bestuurlijk overleg van de Taskforce is er ook op management en ambtelijk niveau overleg. Op management niveau voert de gemeente apart overleg met elk van de corporaties. Daarbij nemen ze alle projecten door. In het ambtelijk overleg bereiden ze het bestuurlijk overleg van de Taskforce voor. Met deze structuur zijn er korte lijntjes en kan er snel geschakeld worden.
In deze overleggen bespreken de gemeenten en corporaties ook de behoeften van verschillende doelgroepen, zoals ouderen met zorg en mensen die op welke wijze dan ook begeleiding nodig hebben, studenten, jongeren et cetera. Lochs: “Deze afspraken zijn zachter. Per project bekijken we aan het begin wat er qua differentiatie nodig is.” In de haalbaarheidsfase wordt al gekeken naar welk type woningen gerealiseerd moet worden. “Zo kunnen we in een zo vroeg mogelijk stadium de eisen per doelgroep in bijvoorbeeld prijs, oppervlakte, begeleiding en stedenbouwkundige setting, inbrengen”, licht Lochs toe.
3. Doelgroepenverordening en bestuursakkoord geven duidelijkheid
“De doelgroepenverordening is voor ons een belangrijk instrument. Daarmee kunnen we partijen in een vroeg stadium duidelijkheid geven over wat we verstaan onder welke doelgroepen, instandhoudingstermijnen en aanvangshuren”, vertelt Lochs. ”Daarmee zorgen we ervoor dat alle partijen weten wat de gemeente van hen verwacht op het gebied van sociale huur, middenhuur en betaalbare koop.” Lochs merkt dat betaalbare woningbouw lastig is voor ontwikkelaars omdat de marges daarvan lager zijn dan van duurdere woningen. Dit leidt tot pittige onderhandelingen. Lochs: “Maar het bestuursakkoord en de doelgroepenverordening geven veel helderheid. We leggen onze voorwaarden structureel vast in anterieure overeenkomsten, om verrassingen daarover te voorkomen ” En dat werkt. De gemeente heeft bijna nooit meer een discussie met marktpartijen over 30% sociale huur of 70% betaalbaar. Uitgangspunt is ook dat de sociale huurwoningen door woningcorporaties worden gerealiseerd. Ook dat is voor marktpartijen helder.
De gemeente wil ook meer grip op sociale huurwoningen van particuliere verhuurders krijgen. Sociale en middeldure huurwoningen van particuliere verhuurders moeten toegewezen worden aan de doelgroep, zoals vastgelegd in de doelgroepenverordening. Lochs licht toe: ‘’Particuliere verhuurders moeten als bewijs hiervoor jaarlijks een overzicht geven van de huurprijzen van de eerder gerealiseerde nieuwbouw en een verklaring afgeven dat ze deze hebben toegewezen aan de doelgroep uit de doelgroepenverordening.’’ De publicatie van de verhuring was tot nu toe vrij. Vanaf het voorjaar van 2024 kunnen de sociale huurwoningen van particuliere verhuurders verhuurd worden via het regionale woonruimteverdeelsysteem.