Wooncongres: aanbevelingen voor de nieuwe minister van Wonen

Of hoogleraar Huisvestingssystemen Peter Boelhouwer minister van Wonen wil worden in het nieuwe kabinet? “Schoenmaker, blijf bij je leest”, antwoordt de wetenschapper gevat op deze vraag na zijn presentatie van een analyse van de woningmarkt. Wie de volgende minister dan ook al zal zijn, Boelhouwers analyse vormt interessant huiswerk voor de nieuwe bewindspersoon. Hij laat zien dat onder andere demografische ontwikkelingen zorgen voor een oplopend woningtekort. Er zijn te weinig woningen gebouwd, doordat de bevolking sneller groeide dan de CBS-prognoses voorspelden.

Peter Boelhouwer

Daarnaast worden huishoudens steeds kleiner en is er een toename van het aantal eenpersoonshuishoudens. De gemiddelde omvang van de huishoudens zal naar verwachting verder teruglopen van 2,13 naar 2,06 in 2034. “We moeten dus óf kleinere woningen bouwen, óf meer gaan samenwonen”, concludeert Boelhouwer. Daarnaast zijn er diverse andere ontwikkelingen die woningvraag versterken: “Ouderen wonen langer thuis, ggz-instellingen zijn gesloten, en woningen worden onttrokken aan de markt. Dat laatste gebeurt voor permanente verhuur aan toeristen in grote steden en voor tweede woningen.”

“We moeten óf kleinere woningen bouwen, óf meer gaan samenwonen” – Peter Boelhouwer

Boelhouwer rekent voor dat de komende jaren gemiddeld 115.000 nieuwe woningen per jaar nodig zijn. Over het behalen van die ambitie is hij pessimistisch: “Het aantal verleende bouwvergunningen is fors teruggelopen, waardoor de productie de komende twee jaar gaat dalen. Ook zijn het aantal toevoegingen door transformaties al twee jaar gedaald.” Daarnaast ziet hij dat woningsplitsing onder druk staat: “Dat komt doordat investeerders afhaken en door belemmerende gemeentelijke regelgeving.”

Aandachtspunten voor de nieuwe minister

Het is duidelijk dat de nieuwe minister een flinke uitdaging wacht. De sprekers bij het Wooncongres agenderen diverse beleidsthema’s waarmee de minister aan de slag moet. Eerst het laaghangend fruit dat de nieuwe minister eenvoudig kan plukken. Anneloes Blankendaal (Platform31) vertelt over een aantal innovatieve en relatief snelle oplossingen voor de wooncrisis: meer inwonen en hospitaverhuur, ruime woningen verhuren aan twee of drie alleenstaanden in plaats van aan één, verbouw of tijdelijk gebruik van leegstaande gebouwen tot woningen en verplaatsbare woningen op braakliggende gronden, waar bijvoorbeeld geen permanente woningbouw mogelijk is.

Anneloes Blankendaal

Er zijn genoeg goede voorbeelden, maar deze zijn niet altijd bekend en er overheerst nog een afwachtende en risicomijdende opstelling, constateert Blankendaal. “Er is bij alle partijen meer aandacht nodig voor het beter benutten van de bestaande voorraad in plaats van een focus op alleen nieuwbouw.”

“Er is bij alle partijen meer aandacht nodig voor het beter benutten van de bestaande voorraad in plaats van een focus op alleen nieuwbouw” – Anneloes Blankendaal

Peter Boelbouwer pleit naast deze snelle oplossingen voor structurele hervormingen van de woningmarkt. Daarbij gaat het om rijksverantwoordelijkheid voor het woonbeleid met voldoende financiële middelen: “Stel jaarlijks 3 tot 5 miljard euro beschikbaar, vergelijkbaar met wat we in voorgaande decennia aan woningbouw spendeerden.” Ook wil hij toewerken naar een gelijkere behandeling van kopers en huurders (sociale en vrije sector) door middel van eigendomsneutraal woonbeleid. “Waarom stimuleren wij eigendom en niet huurders?” vraagt de hoogleraar zich af. “Dat is een pervers systeem.” Daarbij hoort ook een sterkere rol voor collectieve woonvormen zoals wooncoöperaties en collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO). Zijn laatste suggestie voor de lange termijn richt zich op een efficiëntere inzet van waardeontwikkeling van grond. Dat kan door het afromen van winsten bij bestemmingswijziging, bijvoorbeeld van landbouwgrond naar woongrond, en gebruikmaken van de toekomstige waardeopbrengsten bij ontwikkeling. “Er zijn in het buitenland systemen die de waardeontwikkeling in de toekomst naar het heden brengen, daar kunnen wij van leren.”

Klimaatverandering

Naast woningtekorten zijn er nog andere uitdagingen voor de nieuwe minister. Sander Burgers (ING) vestigt de aandacht op de gevolgen van klimaatverandering. Economen van de drie grootbanken ABN AMRO, Rabobank en ING hebben onderzocht welke consequenties klimaatverandering heeft voor de woningmarkt. Burgers laat zien dat klimaatverandering en klimaatbeleid tot extra kosten leiden: “De grootste uitgave is het energiezuiniger maken van de woningvoorraad, met jaarlijkse kosten van één procent van het bbp tot 2050.” Een andere grote kostenpost is het aanpassen aan wateroverlast, droogte en hitte. “Dat gaat om ongeveer 0,2 procent van het bbp per jaar”, stelt Burgers. Een zelfde percentage geldt voor het repareren van funderingen die verzakken of rotten door droogte en bodemdaling. “Funderingsproblemen treffen een kleine groep die echter met hoge kosten wordt geconfronteerd”, legt de econoom uit. Om de woningmarkt beter voor te bereiden op klimaatverandering zou elke woning een klimaatlabel moet krijgen dat mogelijke risico’s aangeeft: “Dan komen klimaatrisico’s sneller tot uitdrukking in de waarde van een woning, zodat deze risico’s niet doorschuiven naar toekomstige kopers.”

“De grootste uitgave is het energiezuiniger maken van de woningvoorraad, met jaarlijkse kosten van één procent van het bbp tot 2050”– Sander Burgers

De meeste huiseigenaren hebben voldoende financiële buffers, constateert Burgers, maar sommige kwetsbare huishoudens zijn mogelijk niet in staat om met meerdere risico’s en kosten om te gaan. “Dit kan leiden tot klimaatsegregatie in wijken met veel financieel kwetsbare huishoudens die te maken hebben met meerdere klimaatrisico’s tegelijk. Een gevolg is klimaatkwetsbare wijken waarin voornamelijk huishoudens met lagere inkomens zullen gaan wonen.”

Sander Burgers (r)

Ondanks deze grote regionale uitdagingen schat ING de klimaatrisico’s en kosten in als beheersbaar tot 2100. Daarvoor moet een nieuwe minister wel aan de slag met het versnellen van verduurzaming, de aanpak van de funderingsproblematiek en een eerlijke verdeling van de kosten. Voor na 2100 heeft de econoom nog wel een waarschuwing: “Dan zijn extremere scenario’s mogelijk, dus ook daar moet een plan voor komen.”