Splitsen is net als woningdelen een goede oplossing om het groeiende aantal alleenstaanden, spoedzoekers en kwetsbare doelgroepen te kunnen huisvesten. De meeste woningcorporaties bezitten nog veel grote eengezinswoningen, appartementen en maisonnettes uit de jaren 70 en 80. Woningen voor gezinnen, die ze nu vaak ‘maar’ aan de groeiende groep alleenstaande aanbieden met een extra korting op de huurprijs bovenop de standaard korting. Dat klinkt mooi, maar in de praktijk draagt dat juist bij aan de huidige tekorten op de woningmarkt. In 40% van alle huizen woont momenteel slechts één persoon. Van Klaveren, S., Wassenberg, F., & Zonneveld, M. (2021). Beter benutten bestaande woningbouw: Onderzoek naar belemmeringen en kansen. Platform31. 1
Het splitsen van woningen biedt uitkomst. Met woningsplitsing zijn relatief snel betaalbare zelfstandige wooneenheden toe te voegen, waardoor er minder nieuwbouw nodig is. De kleine wooneenheden bieden met hun prijs-kwaliteitverhouding wat meer variatie in huurprijs en product. Door het splitsen van woningen stoten we minder CO2 en stikstof uit dan bij traditionele nieuwbouw en gaan we spaarzaam om met de krappe beschikbare ruimte in Nederland. Splitsen is bovendien in tegenstelling tot veel nieuwbouw ook nog eens rendabel. Dat laatste bleek uit het praktijkonderzoek dat Platform31 deed onder acht woningcorporaties die al woningen bouwkundig splitsten. We interviewden deze woningcorporaties over hun aanpak en ervaringen met woningsplitsen en vroegen hen om tips voor collegacorporaties en voor gemeenten. Dat helpt woningcorporaties die zich oriënteren op woningsplitsen of hierin al stappen zetten. Bouwkundig splitsen en zachte splitsing behoren tot de zeven varianten van woningdelen die Platform31 onderscheidt.
Veel woningcorporaties houden een woninggrootte van ongeveer 100 m2 aan als zijnde geschikt om te splitsen. Een aantal hanteert ook criteria voor beukmaten, de minimale diepte van de woning of een specifieke bouwperiode. Welk criteria woningcorporaties hanteren hangt sterk af van de woningvoorraad van de woningcorporaties, de woningmarkt en de technische eisen die corporaties stellen aan splitsing. Eén van de woningcorporaties – Wooncompagnie – heeft criteria en een stroomschema opgesteld om te bepalen welke woningen wel en niet splitsbaar zijn. Sietsma, M., Dirks, F., & Dorenbos, R. (2023). Woningsplitsing door woningcorporaties in de praktijk. Platform31. 2 De meeste nieuwe zelfstandige woningen die ontstaan zijn rond de 50 m2, maar kleiner en groter komt ook voor. De oppervlakte van de nieuwe woningen wordt vaak mede bepaald vanuit minimale eisen die de gemeente stelt in regelgeving.
Een partij die je altijd nodig hebt bij woningsplitsing is de gemeente. Het is daarom raadzaam om je vooraf goed te verdiepen in de regels rondom woningsplitsen en daarnaast in gesprek met je gemeente te gaan. De gemeente bepaalt immers of zij regels opstelt rondom woningsplitsing. Meestal is in ieder geval één vergunning – de Omgevingsvergunning voor de verbouwing – nodig, maar soms ook aanvullende vergunningen. De meeste woningcorporaties ervaren de relatie met de gemeente als goed. Ze geven wel aan dat zij de gemeentelijke regelgeving en procedures als een vertragende factor voor woningsplitsen zien. Veel regels zijn gericht op huisjesmelkers en het tegengaan van overlast. Woningcorporaties zijn toegelaten instellingen en zij zouden vanwege hun maatschappelijke positie het liefst zien dat zij een uitzonderingspositie kunnen krijgen om ofwel in één keer een aantal vergunningen voor woningsplitsen aan te kunnen vragen, ofwel een versnelde behandeling te kunnen krijgen.
Het is moeilijk om een uitspraak te doen over wat woningsplitsen precies kost. De kosten voor het splitsen van één woning naar (vaak) twee kleinere woningen lopen in de door ons uitgelichte voorbeelden uiteen van € 70.000 tot € 230.000. Zachte splitsing, de woonvorm die Talis toepast, is met kosten tussen € 17.000 en € 20.000 aanzienlijk goedkoper. Tegenover de relatief hoge kosten in relatie tot de opbrengst (per gesplitste woning worden één tot twee extra woningen aan de woningvoorraad toegevoegd), staat dat de kosten vaak in het niet vallen als je het vergelijkt met de kosten van een nieuw te bouwen sociale woning. Bovendien worden in de voorbeelden ook woningen gesplitst waarvan de exploitatietermijnen al bijna ten einde lopen. Na splitsing kan een nieuwe exploitatietermijn starten voor twee huurwoningen met twee huurprijzen in plaats van een, waardoor de businesscase praktisch bijna altijd rendabel is. In tegenstelling tot veel nieuwbouwprojecten.
Een ander punt dat sommige woningcorporaties als belemmerend ervaren, zijn parkeernormen die gemeenten hanteren. Als er door middel van woningsplitsen een woning bijkomt, eisen veel gemeenten dat de woningcorporatie ook een parkeerplaats voor de nieuwe woning realiseert. De buitenruimte waar dit kan is echter vaak beperkt. Dat men hier niet direct uitkomt met elkaar, kan zorgen voor vertraging. Dit vraagstuk speelt in de steden, maar ook in het landelijk gebied hanteren gemeenten regelmatig hoge parkeernormen, zo blijkt uit een praktijkonderzoek onder landelijke gemeenten over woningsplitsen. Zo vraagt gemeente De Wolden om twee parkeerplaatsen te realiseren per nieuwe woning. Dorenbos, D., Sietsma, M., & Dirks, F. (2023). Woningsplitsing: Ook in beeld bij kleinere gemeenten. Platform31. 3 Woningcorporatie Woonik (Nederweert) geeft aan dat zij vanwege de parkeernorm hoekwoningen (vaak twee-onder-een-kapwoningen) splitst, omdat zij op die manier op eigen terrein een extra parkeerplek kan realiseren. Dit terwijl het parkeergebruik onder huurders van woningcorporaties of jongeren vaak juist lager is.
Als parkeren een belemmering blijkt om niet of beperkt woningen te splitsen, dan is de vraag die rijst: laten we parkeerdruk leidend zijn? Of moeten gemeenten zoeken naar oplossingen waarbij er wel woningen toegevoegd of gedeeld kunnen worden? In steden wordt vaak al een lage parkeernorm gehanteerd en slimme (deel)mobiliteitsoplossingen bieden woningzoekenden perspectief. Een zogenaamde ‘nullijnvergunningenregeling’ hanteren kan ook, zoals gemeente Tilburg op sommige plekken in de stad doet. Bewoners komen dan niet in aanmerking voor een gemeentelijk parkeerproduct (abonnement in parkeergarage of vergunning op straat). Deze regeling is voornamelijk bedoeld voor kleinere ontwikkelingen, zoals het splitsen van een woning. Zie raadsvoorstel Parkeernorm Tilburg 2023, p.3. 4
Al met al is een goede samenwerking met de gemeente bevorderlijk om het proces rondom woningsplitsen, of andere vormen van woningdelen, soepel te laten verlopen. Kijk of je tot een gezamenlijke ambitie kunt komen, zoals woningcorporatie Zayaz heeft gedaan. Je hebt samen immers hetzelfde doel: oplossingen vinden voor het woningtekort, aldus woningcorporatie SOR.
De meeste woningcorporaties gaven aan dat de gesplitste woningen zich goed lenen voor alleenstaanden. Sommigen zetten daarbij bewust in op jongeren (Woonik) of ouderen (Woonbedrijf), maar veel woningcorporaties pinnen zich niet vast op één specifieke doelgroep. De woningen gaan vaak mee in het reguliere woonruimteverdeelsysteem en komen op die manier bij woningzoekenden terecht en dat zijn veelal alleenstaanden.
Wees pragmatisch en neem je interne organisatie goed mee
Woningsplitsen is geen ‘rocketscience’, geven veel van de door ons geïnterviewde corporaties aan. Toch moet je wel met een aantal zaken rekening houden. Veel woningcorporaties hebben vooraf een uitgebreide analyse gedaan van hun woningvoorraad om te beoordelen welke woningen mogelijk in aanmerking komen voor woningsplitsing. Dit kan een tijdrovende klus zijn, al kiest een aantal woningcorporaties ook voor een pragmatische insteek, zoals Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam (SOR) die een minimale woninggrootte van de te splitsen woning als enige criterium aanhoudt. Woningsplitsen vraagt ook iets van je interne organisatie. Iemand moet zich eigenaar voelen. En het helpt om direct de aannemer en/of de architect bij het proces te betrekken en bijvoorbeeld samen een leegkomende woning door te lopen. Dat bevordert de snelheid.
Een aantal corporaties geeft aan dat het proces rondom het woningsplitsen relatief veel capaciteit vraagt in verhouding tot het aantal woningen dat woningsplitsen oplevert. Woonbedrijf kiest er daarom – na vier woningen te hebben gesplitst – bewust voor om vooral in te zetten op gestapelde nieuwbouw. Dit kan ook, omdat Woonbedrijf in Eindhoven positie heeft in woningbouwprojecten. Daarnaast blijft Woonbedrijf inzetten op het beter benutten van de bestaande woningvoorraad door te kijken naar vormen van woningdelen. Woningcorporatie Talis richt zich bewust op zachte splitsing, mede omdat dit goedkoper is dan harde woningsplitsing. Andere corporaties geven aan in het vervolg, of naast woningsplitsing, te kijken naar andere woningdeelvarianten, zoals kamergewijze verhuur of friendswonen.
Sommige woningcorporaties geven mee dat het raadzaam is goed te communiceren met de omwonenden. Het komt nog wel eens voor dat die (anders) bezwaar maken. Laat omwonenden bijvoorbeeld zien dat de inbreuk op de privacy meevalt. Zo heeft woningcorporatie Woonik een balustrade op de uitbouw bewust wat hoger laten maken om inkijk van de nieuwe buren bij de zittende bewoners te voorkomen. Wooncompagnie probeert de woonkamers aan de voorzijde te realiseren, zodat er meer zicht op straat is, en neemt akoestische maatregelen. Uit de webinar ‘Woningsplitsing door woningcorporaties in de praktijk’ (2023, 2 november), Platform31. 5 Ook woningcorporatie Zayaz neemt vaak extra isolatiemaatregelen om geluidsoverlast tussen buren te voorkomen. Uiteindelijk weegt het maatschappelijk belang van het creëren van extra woonruimte vaak zwaarder dan de bezwaren van omwonenden, maar meestal hoeft het zo ver niet te komen. In een gesprek met omwonenden zijn bezwaren vaak weg te nemen, geven de twee corporaties aan.
Technisch is bijna alles mogelijk, maar met een aantal zaken moet je wel rekening houden. Zo geeft Zayaz aan dat een belangrijk uitgangspunt is om zoveel mogelijk techniek, zoals de meterkasten en de cv-installaties, rondom het stijgpunt (de trap) in de woning te situeren. Uiteraard moet er ook rekening worden gehouden met dragende muren en het veroorzaken van zo min mogelijk overlast voor de zittende bewoners. Ook geeft een aantal corporaties de tip om tijdig te starten met het aanvragen van de nutsvoorzieningen. De doorlooptijd van de aanvragen van de nutsvoorzieningen is in de praktijk langer dan verwacht.
Woningsplitsing is, zoals uit de voorbeelden blijkt, een snelle en rendabele manier om zelfstandige woningen toe te voegen aan de woningvoorraad en in te spelen op de vraag naar woningen voor alleenstaanden. Woningsplitsing is interessant als strategie wanneer je als woningcorporatie weinig nieuwbouwposities hebt en toch snel wilt inspelen op de grote vraag naar (kleine) zelfstandige woningen. Maar ook als je wel nieuwbouwposities hebt, is woningsplitsing interessant. Iedere extra woning is er immers eentje. Voordat je van start gaat is het raadzaam een (grove) inschatting van je woningvoorraad te maken om te bepalen welke woningen zich lenen voor woningsplitsing. Blijf hier echter niet in hangen, maar ga het vooral ook gewoon doen, aldus de woningcorporaties. Dan kom je achter wat wel en niet werkt. Woningsplitsing is geen rocketscience. Last but not least: ga tijdig in gesprek met je gemeente, zodat je weet welke regels zij hanteert. Bovendien kun je op die manier tot een gezamenlijke ambitie komen en eventueel afspraken maken over mogelijke belemmeringen zoals hoge parkeernormen of ingewikkelde procedures. Gemeenten en woningcorporaties willen immers hetzelfde: zo veel mogelijk woningzoekenden helpen aan een woning.
Bovenstaande geleerde lessen en tips komen grotendeels voort uit de interviews met woningcorporaties uit de publicatie ‘Woningsplitsing door woningcorporaties in de praktijk‘, en uit gesprekken met gemeenten en woningcorporaties tijdens themasessies en leerkringen over het thema woningdelen en woningsplitsen.