Zeven tips voor flexibiliteit in gebiedsontwikkeling

Flexibele gebiedsontwikkeling

Er is geen eenduidige definitie van flexibele gebiedsontwikkeling. Termen als flexibiliteit, tijdelijkheid, dynamiek en adaptiviteit lopen door elkaar heen. Bovendien kan de beoogde flexibiliteit betrekking hebben op een pand, een kavel of zelfs een heel gebied. En ook op de gebruikers, op gebruiksfuncties of op de ondergrond. Minstens zo interessant als de definitie van flexibele gebiedsontwikkeling is de vraag hoe je bij gebiedsontwikkeling rekening kunt houden met de continue dynamiek in een gebied. Hieronder vind je zeven tips om daar op te sturen. Deze tips komen voort uit de leerkring Flexibele gebiedsontwikkeling die Platform31 organiseerde in 2023 in opdracht van het ministerie van BZK 1

1. Creëer ‘permanente tijdelijkheid’ De term ‘permanente tijdelijkheid’ is geïntroduceerd door ZUS architects. Zij hebben er ook een boek over geschreven. Zie: Stad van permanente tijdelijkheid, ZUS – Elma van Boxel, Kristian Koreman, 2015 2 door bijvoorbeeld een wittevlekkenplan De term ‘wittevlekkenplan’ wordt gebruikt in dit boek: Make Your City, Eva de Klerk, uitgeverij Trancity, 2017 3

Om ruimte te laten voor toekomstige, nog onbekende (gevolgen van) ontwikkelingen kun je bij gebiedsontwikkelingen kavels voorlopig ‘niet bestemmen’. Deze zogenaamde planologische witte vlekken bieden ruimte om te experimenteren met niet voorziene functies en gebruikers. Een mooi voorbeeld daarvan is de voedseltuin in Merwe-Vierhavens in Rotterdam. Omdat op voorhand niet zeker is welk rendement op of kostenverhaal van de investeringen op die ‘witte’ plekken haalbaar zijn, zijn investeerders en gemeenten vaak huiverig om in te stappen. Deze aanpak lijkt dan ook met name kansrijk als de gemeente de grond in eigendom heeft.

2. Juist tijdelijkheid stimuleert flexibiliteit

Soms brengen ondernemers of bewoners met hun tijdelijke initiatieven op braakliggende of onbenutte terreinen veranderingen op gang. Zo trekken ze bijvoorbeeld nieuwe gebruikers naar het gebied of voegen ze een nieuwe functie toe aan het gebied. Onderzoeker Jeroen Mens: “Soms zetten gemeenten deze initiatieven bewust in om de tijdspanne tot de definitieve invulling van het gebied te overbruggen.”

3. Wees voorzichtig met de bestemming wonen

De gemeente Utrecht heeft voor de ontwikkeling van het Werkspoorkwartier de bestemming ‘wonen’ uitgesloten. Dit maakt dat het bedrijventerrein behouden blijft voor de ontwikkeling van nieuwe bedrijfsruimten in de Werkspoorkathedraal en in het Hof van Cartesius. En zorgt voor een creatieve en dynamische buurt. Een tegenovergestelde trend zie je in Eindhoven waar in Strijp S de creatieve broedplaats steeds meer plaats maakt voor woningbouw. Dit is een potentiële bedreiging voor de dynamiek in de buurt. Het brutalisme van Strijp-S: “angst is dat er te veel woningen komen, die de balans tussen wonen, werken en recreëren verstoren. In haar visie moet Strijp-S een aantrekkelijk uitgaansgebied blijven en een broedplaats voor startende, creatieve ondernemers.” 4

4. Verhoog de dynamiek door te sturen op flexibel gebruik van de plint van gebouwen

Met een gezamenlijke visie van de eigenaar en vereniging van bedrijven is het mogelijk om te sturen op het flexibel gebruik van ‘de plint’ van een pand.  Voor commerciële vastgoedeigenaren is dit ook interessant. Hun bereidheid om te investeren in zo’n dynamische plint neemt toe, omdat ‘reuring’ in een gebied ook de waarde van het vastgoed verhoogt.

5. Perceelsgewijs bouwen

De Amsterdamse grachtengordel en New York bieden inspiratie voor flexibiliteit op gebiedsniveau. Door perceelsgewijs te bouwen kwamen deze twee steden tot bloei.  Een gevarieerd aanbod van kavels (die verschillend in omvang en in aantal niveaus van de bebouwing) biedt flexibiliteit in gebruik. Naast apart tenderen per kavel, kun je in het bestemmingsplan ook regels opnemen over bijvoorbeeld de entree, de maximum breedte van het pand, een verplichte eigen voordeur voor elk pand of een verbod op het intern met elkaar verbinden van panden met liften en trappenhuizen. Op deze manier kun je voorkomen dat er een gebouw ontstaat met één functie, zonder variatie.

6. Kies voor een adaptief raamwerk van de gebiedsontwikkeling

Omdat gebiedsontwikkelingen vaak lang duren, leert de ervaring dat er in de tussentijd veel verandert. Denk aan nieuwe ontwikkelingen op het gebied van mobiliteit en parkeernormen, klimaatadaptatie en gewenste hoeveelheid groen. Wanneer er dan al een tot in detail uitgewerkt plan klaarligt, is er weinig ruimte voor flexibiliteit. Een meer ‘open’ raamwerk (stedenbouwkundig ontwerp), biedt ruimte om in delen van het gebied in te spelen op nieuwe inzichten en/of ontwikkelingen. Dit sluit aan bij het gedachtegoed van de organische stedenbouw. Manifest voor de Spontane Stad, uit publicatie: De Spontane Stad, Urhahn Urban Design, BIS Publishers, 2010. 5

7. Doe rustig aan met huurprijzen

In een eerste fase van een gebiedsontwikkeling kan het lastig zijn voor ondernemers om rond te komen. Vaak wordt er nog volop ontwikkeld en komen er daardoor minder klanten. Wanneer de huren gelijk al hoog zijn, overleven veel ondernemers die startfase niet en zullen ze vertrekken. Dit is ongunstig voor de opbouw van je gebied. Doe daarom rustig aan met de huurprijzen.