Aart Cooiman is senior sectorspecialist bij de Rabobank.
De vijf G’s van de coöperatieve woonvorm
In eerdere blogs heb ik stilgestaan bij de coöperatieve woonvorm als wenkend perspectief op de woningmarkt, waarbij betaalbare collectieve woonruimte, beheert door de bewoners zelf meerdere vraagstukken van de huidige markt kan gaan oplossen. De aandacht voor deze woonvorm is groeiende; dagelijks zijn er initiatiefnemers, die een Groep vormen. Zij gaan op onderzoek uit, dromen over hun woonideaal, overleggen met andere mogelijk geïnteresseerden en wellicht al met adviseurs die ervaring hebben met het tot stand brengen van een succesvol initiatief. De route die de Groep moet afleggen om hun plan te realiseren en te komen tot een Gebouw is er één met hobbels.
In samenwerking met
Allereerst is er bij het realiseren van het plan Geld nodig. De Rabobank werkt aan een financiering voor deze woonvorm. De maximale financieringshoogte ligt op circa 70 à 75 procent van de totale investering. Dit maximum is vastgesteld vanuit regelgeving en bancair perspectief. De zoektocht door de Groep om hiervan 100 procent te maken is moeizaam, voert langs vele schijven en vraagt om doorzettingsvermogen. De gemeente Amsterdam heeft een faciliteit gecreëerd om door middel van een lening in een groot deel van de nog benodigde financiële middelen te kunnen voorzien. Deze lening kan, ter overbrugging voordat de bank gaat financieren, gebruikt worden voor de aanloopkosten en voor de resterende investeringssom naast die van de bank. Aldus is het Geld geregeld.
Maar dan. Waar vinden we Grond om de droom op te kunnen realiseren? Grond die naast beschikbaar en passend bestemd ook nog betaalbaar is? Grond wordt door de eigenaren duur verkocht of ter beschikking gesteld. De markt bepaalt de waarde, zo wordt gezegd. De vraag is: wat is de marktwaarde van grond waarop permanente betaalbare woningen worden gerealiseerd, niet voor de speculant, ontwikkelaar of belegger maar voor een groep bewoners die zelf nooit in de positie zullen zijn om de waardeontwikkeling van de grond met gebouw te incasseren? En hoe die grondwaarde dan te betalen? In de investeringssom omdat de grond gekocht wordt? Of in de huurexploitatie omdat de grond in erfpacht is verkregen en via een jaarlijkse canon wordt betaald? In beide gevallen blijkt de betaling van de Grond cruciaal te zijn in de haalbaarheid van een plan.
In de Gemeentes zullen na de verkiezingen de nieuwe colleges aandacht moeten besteden aan de woningmarkt. Naast de regierol die de nieuwe minister van VRO zal oppakken, is lokaal niet alleen de volkshuisvestelijke woon(zorg)visie belangrijk maar ook de bestuurlijke wil om door te zetten om zo de noodzakelijke verbetering van de woningmarkt vorm te geven. Zodat de transformatie van de woningmarkt, naar minder markt en meer betaalbaar leven tot stand kan komen. Hierbij is de hulp van de gemeente tijdelijk nodig, niet in de vorm van subsidie maar door het faciliteren van permanent betaalbaar wonen in de dure stad.
We hebben nu al vele initiatieven gezien, inclusief mislukkingen. Het doorzettingsvermogen van de Groep wordt tot het uiterste getest en de initiatieven stranden veelal in de taaie systeemwereld van onze vastgoedmarkt. We zien hierbij dat de sleutel-G voor de Groep om een Gebouw te kunnen realiseren om in te wonen en te leven naast Geld en Gemeente, de Grond is. Het onlangs verschenen boek van Kuenzli en Lengkeek met de titel Operatie wooncoöperatie is naast actueel en lezenswaardig ook een mooi wenkend perspectief voor het collectief coöperatief wonen in onze steden.
De coöperatieve woonvorm is hard nodig; om de Groep tot Gebouw te laten komen, dienen er zo min mogelijk obstakels in Geld, Grond en Gemeente te worden opgeworpen. Daarom: mouwen opstropen en aan het werk!