Aart Cooiman is senior sectorspecialist bij de Rabobank.
Verkoop aan collectieven noodzakelijk voor volkshuisvestelijk presteren!
De Nederlandse woningmarkt heeft een prachtig systeem. Een systeem waarin nu zonder financiële overheidsinspanning, subsidies of overheidsleningen bijna 2,1 miljoen sociale huurwoningen voor gereguleerde huurprijzen worden beheerd. Worden de kansen van dit systeem wel voldoende gezien?
In samenwerking met
Dit systeem, wat door betrokkenen ‘de sector’ wordt genoemd, bestaat uit ruim 300 woningcorporaties, die onder de werking van de Woningwet, toegelaten zijn tot het systeem waarbij ministerieel toezicht plaatsvindt door de Autoriteit Wonen. Daarnaast is er een onafhankelijk instituut, het Waarborgfonds, dat met staatsachtervang goedkope, langlopende financieringen faciliteert. Dit systeem functioneert al met al ruim 120 jaar. Inmiddels werkt dit systeem zo goed dat de staatskas grote geldsommen onttrekt door de verhuurdersheffing en VpB van sociale verhuurders uit de sociale huurexploitaties.
Is er ruimte voor volkshuisvestelijk presteren?
Is het volkshuisvestelijk presteren van de sector niet te veel verengd tot het binnen de lijntjes van de wet beheren van de omvangrijke sociale huursector voor een groeiende doelgroep? Waar is de werkelijke vrije ruimte voor inzet op volkshuisvestelijk presteren? Hoe kan iets worden toegevoegd wat er nog niet is? Hoe kunnen mensen gefaciliteerd worden in hun woonwensen, die dat niet geheel op eigen financiële benen kunnen doen? Waar is de creativiteit en de regelruimte om te denken in andere eigendomsvormen, in kansen?
Behoefte aan andere woonomgeving
Een groeiende groep mensen is op zoek naar een andere woonomgeving, mensen die niet meer primair volledig zelfstandig willen wonen. Deze groep vindt duurzaamheid essentieel, wil eenzaamheid voorkomen en vindt delen belangrijker dan bezit. Daarnaast vinden zij gemeenschappelijke ruimtes binnen en buiten belangrijker dan privé ruimten. Deze groep vraagt steun om hun woonwensen in te kunnen vullen. Volkshuisvestelijk presteren is in mijn ogen ook het bijdragen aan deze woonwensen. Dat vraagt om lef en bereidheid de grenzen van de eigen systemen op te zoeken en waar nodig op te rekken.
Zoek de grenzen binnen bestaande systemen op
Rabobank zet zich in om bij te dragen aan het realiseren van deze woonwensen en zoekt de grenzen van de eigen systemen op, maar loopt tegelijkertijd ook vast door die grenzen in het vinden van oplossingen voor de financiering van coöperaties. Ondanks de wil, is het resultaat daardoor onvoldoende, de stijgende rente en stijgende bouwkosten maken nieuwbouw zonder brede schouders niet realiseerbaar. Rabobank is bereid om tijd en effort te stoppen in het zoeken van oplossingen, maar zoekt ook steun bij gemeenten, landelijke overheid, fondsbeheerders, adviesbureaus, projectontwikkelaars, grondeigenaren én juist ook bij woningcorporaties.
Binnen de Woningwet is het al mogelijk om bestaand bezit te verkopen aan collectieven, niet met korting maar met een achtergestelde vordering. Als alle corporaties nu eens één of enkele objecten zouden aanwijzen die ze willen verkopen aan een collectief, binnen de kaders van de regelgeving. Objecten die bijvoorbeeld niet meer goed passen in hun visie op de toekomst of binnen de portefeuille, binnen de assetmanagement doelen, of de financiële kaders. Vaak omdat dit verouderd vastgoed is dat verduurzaamd moet worden. Of een te grote, oude woning /complex die getransformeerd kunnen worden. Dat soort objecten lenen zich prima voor alternatieve bewoning. Dat biedt kansen voor de groepen die op zoek zijn naar een andere woonomgeving en plannen willen concretiseren. Voor de woningcorporatie betekent dit geen investering, geen sloop-nieuwbouw, geen kapitaal vernietiging of vernietiging van materialen maar volkshuisvestelijk presteren. Er zijn al voorbeelden – veel te weinig – maar toch. Google voor een mooi voorbeeld eens op ‘Overhoop Utrecht’ of ‘Roggeveenstraat Den Haag’. De renovatie en verduurzaming wordt gefinancierd, de aankoop blijft deels verschuldigd.
Ik wens de woningzoekenden toe dat we vanuit de ‘instituties’ een oplossing aanbieden die verder gaat dan alleen maar vergroten van het aanbod. Dus ook verbreding. Oplossingen die de ‘zoekende’ in staat stellen om hun woonwensen te realiseren. Ik zie dit als een win-win: iedereen wordt hier beter van maar vooral de samenleving, de coöperatie Nederland. Want dat zijn we met zijn allen, zeker geen bv maar een coöperatie waarbij een ieder meedoet naar de mogelijkheden!