Foto: IMAZZO
Leasen helpt corporatie én huurder
Woningen leasen heeft voor de corporatie als groot voordeel dat er meer huurders aan woonruimte te helpen zijn, zonder in te teren op het eigen vermogen, licht Sigrid Hoekstra toe, directeur-bestuurder van WoonFriesland, een corporatie met 21.000 woningen. “Wij kunnen dat geld dus inzetten voor andere sociaal betaalbare woningen. Maar het grootste voordeel van het leasen van een compleet woonconcept is wat mij betreft voor de bewoners: die weten vooraf precies wat hun woonlasten zijn: zowel de huur als de energie- en in dit geval ook mobiliteitskosten.”
In Buurblok Techum betekent het combineren en verrekenen van de kosten (en baten) voor huur, energie en mobiliteit dat huurders op een lastenniveau uitkomen in de lage middenhuur: 935 euro per maand.
Ook het feit dat, vooruitlopend op één elektriciteitsaansluiting per gebied, deze woningen alvast een extra collectieve aansluiting hebben, waar huurders ook stroom aan kunnen leveren is belangrijk voor WoonFriesland. Een doorbraak, vindt Hoekstra, omdat de huidige spelregels voorschrijven dat elke woning een eigen aansluiting moet hebben. De auto’s dienen naast transportmiddel ook als accu. Beide aspecten zorgen voor een betere balans op het elektriciteitsnet en spelen in op toekomstige afbouw van saldering en dynamische energietarieven, aldus Hoekstra.
Bouwbedrijf en expert zonne-energie voor corporaties bundelden krachten
Buurblok ontstond in 2021 door een samenwerking tussen Wocozon, een stichting die corporaties zonne-energie als dienst aanbiedt, en Bouwgroep Dijkstra Draisma (BGDD), een Fries familiebedrijf. Wocozon was op zoek naar een manier om de opgewekte zonne-energie efficiënter te benutten. In plaats van opwek en gebruik per woning, kan een buurtsysteem de fluctuaties in energievraag- en aanbod beter opvangen. Energie die overblijft, kan zo worden benut voor gezamenlijk gebruik, bijvoorbeeld een elektrisch oplaadpunt. BGDD, met een eigen fabriek voor duurzame prefab-gevels, zocht innovatieve manieren om duurzame woningbouw te stimuleren.
Foto: IMAZZO
In Buurblok bundelden beide partijen hun expertises. “Wij wilden al langer iets doen met wonen als een dienst”, zegt Wietse de Vries, productontwikkelaar bij de Friese bouwgroep. Maar dat vraagt andere expertise dan duurzaam bouwen. “Door de samenwerking met Wocozon en WoonFriesland konden we hier concreet invulling aan geven.” Voor Wocozon-directeur Roland van der Klauw bood de samenwerking een oplossing voor zijn zoektocht naar financieel aantrekkelijke manieren voor corporaties om over te stappen op zonne-energie.
Comfortabel woonconcept voor huurmarkt
Wocozon en BGDD vinden het belangrijk om bij te dragen aan duurzame, betaalbare woningen. Buurblok biedt, met het energie- en deelautopakket een comfortabel woonconcept voor de lage middenhuur, menen zij. Vaak is dat voor de lagere huurprijzen lastig te realiseren. “Door industrieel te bouwen in grote volumes kun je kwalitatief hoogwaardige huizen bouwen die toch betaalbaar zijn”, zegt Van der Klauw. De Vries vindt het ‘gaaf’ dat ze op deze manier de doelgroep ook duurzame energie en een mooie, ruime elektrische auto kunnen aanbieden. “Het gaat erom dat we het stigma kwijtraken dat sociale huur klein en armoedig wonen is.”
Over de eerste ervaringen met Buurblok zijn ze beide zeer tevreden. “We zijn nog druk bezig om het warmtenet verder te optimaliseren en het smart-grid steeds meer functies te geven. Dat zal de exploitatie gaan verbeteren maar ook de woonlasten voor de bewoners”, zegt De Vries. De financiële exploitatie loopt naar verwachting, en de samenwerking met WoonFriesland en bewoners is goed. Tijdens de halfjaarlijkse buurtbijeenkomst met bewoners en corporatie praten alle partijen even bij, en bespreken ze een thema. “Zo hebben we vorig jaar een gezamenlijk plan gemaakt voor de schuttingen en heggen en dat ook met elkaar gerealiseerd.”
Verplichtingen juridisch helder geregeld, bewoners tevreden
Foto: IMAZZO
De verplichtingen van het sociaal verhuurbedrijf ten opzichte van hun huurders, bijvoorbeeld op het gebied van de overlegwet en huurbescherming, zijn voor de Buurblok-bewoners niet anders dan voor overige huurders, zegt corporatiebestuurder Hoekstra. “Juridisch is het niet zo ingewikkeld, de knip tussen eigenaar en verhuurder is heel helder gemaakt. Voor alles rondom leefbaarheid en sociaal beheer zijn wij aan de bak. De kosten voor onderhoud zijn voor Buurblok. Als er leegstand ontstaat zijn wij verantwoordelijk.”
WoonFriesland heeft sinds de oplevering twee bijeenkomsten met bewoners gehad om Buurblok te evalueren. Bij beide bijeenkomsten gaven bewoners aan tevreden te zijn met de woning. Wel zijn er nog technische inregelkwesties. Buurblok speelt daar goed op in, vindt WoonFriesland, door de woningen voortdurend te monitoren. Verder blijken bewoners vooral blij met de deelauto’s, die worden veel gebruikt. Sommige bewoners hebben hun tweede auto inmiddels weggedaan.
Regelgeving werkt belemmerend
De regelgeving vormt nog wel een uitdaging voor concepten zoals Buurblok. De Woningwet is behoorlijk dichtgetimmerd, om al te creatieve verhuurconstructies van corporaties te voorkomen. Zo konden WoonFriesland en Buurblok een overeenkomst van maximaal tien jaar aangaan (conform de oude Woningwet, inmiddels is het mogelijk om een overeenkomst voor vijftien jaar af te sluiten). De Vries: “Wat na de contracttermijn gebeurt blijft onduidelijk, omdat de wet voorschrijft dat hier niks over op papier mag staan. De intentie ligt er zeker om ook daarna met de exploitatie door te gaan, maar als dit niet mogelijk is, zoeken we naar een andere oplossing.”
De Woningwet biedt nog lang niet de ruimte om dit soort innovaties een goede plek te geven, zegt ook Van der Klauw. “Wij zouden het logisch vinden dat de corporatie na tien, twintig of dertig jaar kan zeggen: We nemen de woningen over en doen het nu verder zelf. Maar volgens de wet mogen wij nu niet vastleggen dat zij het eerste recht hebben op koop. We mogen het ze wel aanbieden. We zullen tegen die tijd zien of dat dan anders is geregeld.”
Voor WoonFriesland is dit open einde geen bezwaar tegen de overeenkomst. De belangen van de huurders zijn goed geborgd, zegt Hoekstra. Bij eventuele verkoop van Buurblok aan een andere eigenaar, blijft het huurcontract voor huurders bestaan. “Koop breekt geen huur. En stel dat Buurblok failliet zou gaan – wat ik niet verwacht, want er is een solide financiering via een grote bank – dan stappen wij erin. We laten onze bewoners niet in de steek.”
